Mietstreit um Schadenersatz: BGH stärkt Vermieter bei Kautionsabrechnung von Schäden

Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Auszug darüber, ob die Kaution einbehalten werden darf. Der BGH hat nun zu einer juristischen Feinheit entschieden - die Folgen für die Praxis hat.

Im Mietstreit um die Abrechnung von Schadenersatzansprüchen über die Mietkaution hat der Bundesgerichtshof (BGH) Vermietern den Rücken gestärkt. Vermieter dürften eigentlich verjährte Forderungen für Schäden an einer Mietsache auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt hätten, hielt der Karlsruher Senat in einem Urteil fest. Diese Befugnis erlaubt es Vermietern, bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache einzufordern. 

Grundsätzlich haben Vermieter nach Rückgabe einer Wohnung ein halbes Jahr Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. Bedingung dafür ist aber unter anderem, dass es sich um zwei gleichartige Forderungen handelt. Ob das in dem BGH vorgelegten Fall zutraf, stand unter anderem im Fokus der Verhandlung.

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihr die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da die Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber schon verjährt waren, klagte sie auf Rückzahlung der Kaution - und bekam in den Vorinstanzen recht. Die Revision des beklagten Vermieters hatte nun Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück.