Mietrecht: Eigenbedarfskündigung: Das müssen Mieter und Vermieter beachten
Eine Eigenbedarfskündigung trifft Mieter meist hart, denn niemand verlässt das eigene Zuhause ohne guten Grund. Was in dieser Situation zu tun ist und welche Regeln Wohnungseigentümer beachten müssen.
Eine Wohnung ist mehr als nur ein Schlafplatz. Hier, an ihrem Zuhause, kennen Mieterinnen die Nachbarn und Kassierer im Supermarkt, sind im Sportverein und wissen, welche Restaurants am Wochenende das beste Essen liefern. Kinder besuchen eine Schule oder einen Kindergarten in der Nähe, in der sie Freunde gefunden haben.
Flattert dann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in den Briefkasten, ist die Verzweiflung groß: Mieterinnen müssen ihr Zuhause aufgeben, einen teuren Umzug bezahlen und eine neue Bleibe finden. Das ist nicht einfach: In Großstädten fehlen fast zwei Millionen bezahlbare Wohnungen, berichtete die Hans Böckler Stiftung im Jahr 2023. Doch manchmal können sich Mieterinnen wehren und in den geliebten vier Wänden bleiben. Denn nicht immer ist eine Kündigung rechtmäßig.
Eigenbedarfskündigung nur für nahestehende Angehörige
Vermieter dürfen Eigenbedarf anmelden, wenn sie die Wohnung für sich selbst oder nahestehende Angehörige nutzen wollen. Zu letzteren zählen Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen. Auch eingetragene Lebensgefährten oder ihre Kinder, Haushaltshilfen oder Pflegekinder, die mit im Haushalt des Vermieters leben, können ein Grund für eine Kündigung sein. Entfernte Verwandte wie Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen genauso wie bereits geschiedene Ehe- und Lebenspartner fallen allerdings nicht unter diese Regelung. Sind die Wohnungseigentümer juristische Personen – etwa Aktiengesellschaften oder GmbHs – dürfen sie ebenfalls nicht auf Eigenbedarf kündigen.
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Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben genau benennen, für wen er Eigenbedarf anmelden möchte – ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Das kann ein Satz sein wie "mein Sohn Max Mustermann wird mit seinem Freund in die Wohnung ziehen". Anschließend muss er begründen, warum er gerade diese Wohnung braucht. Zulässige Gründe sind beispielsweise, dass die Wohnung näher am Arbeitsplatz liegt oder sich die Lebensumstände geändert haben, also der Vermieter etwa, weil er mit einem Partner zusammenziehen will, eine größere Wohnung braucht. Auch finanzielle Einbußen, weil die jetzige Wohnung des Vermieters teurer ist als sein Eigentum, sind ein triftiger Grund. Die Wohnung als Arbeitszimmer oder als Übergangsbleibe zu nutzen, während der eigene Wohnsitz renoviert wird, zählt dagegen nicht.
Zusätzlich muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: Bei einer Mietdauer bis fünf Jahre beträgt diese drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und darüber hinaus neun Monate.
Im Nachgang kassieren
Nach dem Auszug des Mieters muss der Vermieter seinen angekündigten Plan auch in die Tat umsetzen. Er kann also nicht für seine Mutter Eigenbedarf anmelden und anschließend seinen Bruder einziehen lassen. Sollte er doch nicht einziehen und die Wohnung stattdessen wieder vermieten wollen, muss er dies begründen können. Sonst steht der Vorwurf des vorgetäuschten Eigenbedarfs im Raum. Dann kann der ausgezogene Mieter Schadensersatz verlangen. In der Regel haben Mieterinnen und Mieter Anspruch auf die Differenz zwischen alter und neuer Miete.
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Menschen, die eine besondere Form der Belastung erleben, haben außerdem die Möglichkeit, der Kündigung wegen sozialer Härte zu widersprechen. Wenn sie beispielsweise krank, schwanger oder besonders alt sind, wird das Mietverhältnis so lange fortgeführt, bis die Belastung nicht mehr besteht. Bei besonders alten Menschen kann das sogar bis an ihr Lebensende sein. Umschulungsschwierigkeiten der Kinder, eine Prüfungssituation oder finanzielle Schwierigkeiten können ebenfalls soziale Härte begründen. Auch wenn Mieter keine neue Wohnung finden, kann das ein Grund für einen solchen Widerspruch sein. Das gilt allerdings nur, solange sie keine zumutbare Vergleichswohnung finden, wobei "zumutbar" weit zu verstehen ist. In Ballungsräumen kann der neue Wohnsitz auch deutlich kleiner und teurer sein.
Mieterinnen müssen einen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses aussprechen. Anschließend beauftragt ein Gericht ein Sachverständigengutachten und bestimmt daraufhin, ob im konkreten Fall soziale Härte besteht.
Wenn Mieter sich unsicher sind, ob eine Kündigung rechtmäßig ist oder ob sie sich mit einem Widerspruch wegen sozialer Härte wehren sollten, können sie sich Hilfe bei einem Mieterverein holen. Abgesehen davon gibt es zahlreiche Fachanwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben und besonders bei bestehender Rechtsschutzversicherung eine gute Option sind.