Κτηματολόγιο: Απάτες με κλειδί τις χρησικτησίες

Η υπόθεση με το πιθανό κύκλωμα πολιτών και επαγγελματιών που επιχείρησε να δηλώσει στο Κτηματολόγιο 45 ακίνητα σε Αγκίστρι, Υδρα και Σπέτσες, συνολικής έκτασης πάνω από 550.000 τετραγωνικά μέτρα, δεν έπεσε ως κεραυνός εν αιθρία στους παροικούντες την Ιερουσαλήμ.

Και μπορεί αυτή η περίπτωση να έγινε γνωστή, μετά τη μηνυτήρια αναφορά που κατέθεσαν στον Αρειο Πάγο την περασμένη Παρασκευή ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης και ο πρόεδρος του Κτηματολογίου Στυλιανός Σακαρέτσιος, ωστόσο, όπως λέει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, «η καταπάτηση των επαρχιακών ιδιοκτησιών που ανήκουν σε κατοίκους των πόλεων είναι ενδημικό πρόβλημα της ελληνικής κοινωνίας».

Σύμφωνα με τον ίδιο «αυτές γίνονταν πάντοτε, συνήθως από συγγενείς ή γείτονες που γνωρίζουν πρόσωπα και πράγματα, η κατάστραση όμως ξέφυγε εντελώς με την ευκαιρία της σύνταξης του Κτηματολογίου, όπου πάμπολλες περιουσίες δηλώθηκαν από καταπατητές ως δικές τους…

Αυτός είναι και ο λόγος, όπως υποστηρίζει, που είναι λάθος η άποψη που έχουν πολλοί ιδιοκτήτες η οποία περιορίζεται σε εννέα λέξεις: «Και να μην το δηλώσω σιγά μην το χάσω…». Γι’ αυτό και είναι απαραίτητη η έγκαιρη δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Την κατοχυρώνει, δεν την προστατεύει από τη χρησικτησία…

Ωστόσο, όλοι οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως η δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο μπορεί να κατοχυρώνει την περιουσία τους, δεν την προστατεύει όμως από την καταπάτησή της και την απώλειά της λόγω «χρησικτησίας». Γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες πρέπει πάντοτε να έχουν τον νου τους στο πρόβλημα αυτό, να ενδιαφέρονται και να περιφρουρούν την περιουσία τους».

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για να ξέρετε πώς κινούνται οι καταπατητές και να μη φθάσετε στο σημείο να κλαίτε την περιουσία σας.

Με ποιον τρόπο μπορεί ένας καταπατητής να δηλώσει στο Κτηματολόγιο ένα ξένο ακίνητο;

Η λέξη – κλειδί εδώ είναι «χρησικτησία», δηλαδή η πολυετής χρήση ενός ακινήτου με την πρόθεση της απόκτησης της κυριότητάς του.

Ο καταπατητής προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι είναι νομέας και κάτοχος της ιδιοκτησίας, αδιάκοπα και για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.

Επίσης μπορεί κάποιος να επιδιώξει να γίνει κύριος μέσω της «τακτικής χρησικτησίας», όταν κατέχει καλόπιστα ένα ακίνητο για περίοδο τουλάχιστον 10 ετών, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας, που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολογικό Γραφείο.

Δηλαδή μπορεί κάποιος και να καταπατήσει ένα ακίνητο και να δικαιωθεί;

Ναι. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη πως γενικά όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία.

Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες.

Ακόμα, ένας συγκύριος από κληρονομιά, δωρεά κ.ά. δεν μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει και να νέμεται την ιδιοκτησία αποκλειστικά για λογαριασμό του.

Αφού υπάρχει αυτός ο κίνδυνος, γιατί γίνεται δεκτή η χρησικτησία στο Κτηματολόγιο;

Γίνεται δεκτή η δήλωση, διότι η χρησικτησία αποτελεί αποδεκτό τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου από το δίκαιο που ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα. Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει.

Είναι μια εύκολη διαδικασία η θεμελίωση κυριότητας επί ακινήτου;

Ναι, η θεμελίωση κυριότητας επί ακινήτου στο κτηματολόγιο, βάσει της έκτακτης χρησικτησίας, είναι σχετικά εύκολη υπόθεση.

Γιατί;

Διότι δεν απαιτεί την ύπαρξη νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου, ούτε την καλόπιστη νομή του πράγματος. Για τη θεμελίωσή της δηλαδή, αρκεί η απόδειξη του πραγματικού γεγονότος της νομής. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται μόνο η εικοσαετής χρησιμοποίηση (νομή) του ακινήτου, χωρίς να ενδιαφέρει καμία άλλη προϋπόθεση.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά που δέχεται ,το Κτηματολόγιο ως απόδειξη απόκτησης ακινήτου με χρησικτησία;

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία και, ειδικότερα:

n Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.

n Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).

n Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.

n Πράξη αναγνώρισης ορίων.

n Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.

n Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

n Εγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου το οποίο αφορά η δήλωση, π.χ. δήλωση ΟΣΔΕ.

n Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.

n Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.

n Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.

n Παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου.

n Παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.

n Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.

n Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.

n Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.

n Παλιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.

n Παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.

Ποιος είναι ο ελάχιστος αριθμός από τα προαναφερόμενα δικαιολογητικά που πρέπει να κατατεθούν;

Απαιτούνται δύο από τα ενδεικτικά προαναφερόμενα έγγραφα, από τα οποία το ένα 20ετίας οπωσδήποτε, και το άλλο μπορεί να είναι και λιγότερων ετών. Απαιτούνται υποχρεωτικά Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμός με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.

Πολύ απλή η διαδικασία, όπως προαναφέρθηκε.

Στον μεγαλύτερο αριθμό πάνω από το 90%, οι δηλώσεις στο Κτηματολόγιο γίνονται με την κατάθεση δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων και την κατάθεση του Ε9 για την τελευταία πενταετία, διαδικασία που είναι πολύ απλή.

Και εγώ πώς μπορώ να προστατευτώ απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;

Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, θα πρέπει: α) να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα, β) να περιφράξετε το ακίνητο, γ) να επισκέπτεστε το ακίνητο κατά τακτά χρονικά διαστήματα για να διαπιστώσετε την πραγματική του κατάσταση και δ) να προσφύγετε αμέσως στη Δικαιοσύνη, σε κάθε παραβίαση των δικαιωμάτων σας.

Πριν καταλήξουμε στα δικαστήρια μπορώ να κάνω κάτι άλλο;

Καλό είναι στην αρχή να κάνετε μέσω του δικηγόρου σας μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε τη διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου και αν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας και ως προς το αν ο καταπατητής έχει εκπληρώσει τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την αξίωση της χρησικτησίας.

Ωστόσο, δεν είναι μόνο η χρησικτησία μέσω της οποίας μπορεί κάποιος να διεκδικήσει μέρος της περιουσίας μου. Εμένα, για παράδειγμα, ο γείτονάς μου, σε χωράφι που διαθέτω μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της περιουσίας μου. Σε αυτή την περίπτωση τι κάνω;

Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως με τη μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα), με την απόρριψη μπαζών, με τη στάθμευση αυτοκινήτου, με τη δενδροφύτευση, με την κατασκευή αυθαιρέτου κ.α. Ετσι, τμήμα του ξένου ακινήτου φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα. Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να προσφύγει στα δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως προαναφέρθηκε.

Ποια είναι η βασική προϋπόθεση για την άσκηση αγωγής;

Είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια τη συνολική έκταση του ακινήτου καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε η αγωγή σας να είναι ορισμένη και το δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση.

Στις δίκες αυτές, το δικαστήριο ορίζει δικαστικό πραγματογνώμονα, και επομένως όσο περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο ευνοϊκή για εσάς θα είναι η δικαστική κρίση που θα σας δικαιώσει.