Ακίνητα: Οδηγός για μετατροπή καταστημάτων σε κατοικίες

Η αύξηση των τιμών αγοράς στις κατοικίες και οι πρόσφατες αλλαγές στο καθεστώς απόκτησης της Golden Visa έχουν στρέψει πολλούς αγοραστές – που δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν έτοιμα σπίτια – στην αγορά καταστημάτων, γραφείων και άλλων επαγγελματικών χώρων με σκοπό να τα μετατρέψουν στη συνέχεια σε κατοικίες.

Ωστόσο, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά την αγορά ακινήτων η αλλαγή χρήσης των ακινήτων αυτών έχει πολλές νομικές και τεχνικές πτυχές και ιδιαιτερότητες, που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι για να μη βρεθούν προ εκπλήξεων.

Για παράδειγμα, χρειάζεται να εκδοθεί άδεια αλλαγής χρήσης, η οποία απαιτείται από τoν Πολεοδομικό Κανονισμό και περιλαμβάνει την υποβολή μελέτης που αποδεικνύει ότι ο χώρος πληροί τις προδιαγραφές για χρήση ως κατοικία.

Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του πολιτικού μηχανικού ΕΜΠ και τεχνικού συμβούλου του Γραφείου Ενημέρωσης Μελών της ΠΟΜΙΔΑ Κώστα Καράμπαμπα, παρουσιάζουν μέσα από 15 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη οι υποψήφιοι αγοραστές.

1 Ολα τα καταστήματα και οι υπόλοιποι επαγγελματικοί χώροι μπορούν να μετατραπούν σε κατοικία;

Οχι.

2 Από τι εξαρτάται;

Εξαρτάται από τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας. Για τον λόγο αυτό, θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος, μέσω του δικηγόρου του αν είναι αναγκαίο, να δει μήπως η μετατροπή απαγορεύεται από τον Κανονισμό της Πολυκατοικίας.

3 Αν ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας δίνει το πράσινο φως, τι πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος;

Θα πρέπει να συμβουλευτεί τον δικηγόρο του, για το αν μπορεί και πώς να αλλάξει πολεοδομικά τη χρήση του ακινήτου σε κατοικία. Στη συνέχεια, θα πρέπει να βγάλει άδεια, η οποία προβλέπεται από τον Πολεοδομικό Κανονισμό και περιλαμβάνει την υποβολή μελέτης που θα αποδεικνύει πως ο χώρος πληροί τις προδιαγραφές για χρήση κατοικίας.

4 Πώς μπορεί να αλλάξει χρήση ένα κατάστημα ή ένα γραφείο;

Ενα κατάστημα ή ένα γραφείο μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία με την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν, ταυτόχρονα με την ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας.

5 Μπορεί να γίνει και με άλλον τρόπο;

Ναι. Θα πρέπει να εκδοθεί άδεια δόμησης, η οποία θα περιλαμβάνει και τις εργασίες για την αλλαγή χρήσης.

6 Εδώ, τι ισχύει με την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας;

Σε αυτή την περίπτωση δεν χρειάζεται η έκδοσή της.

7 Πότε είναι μονόδρομος η έκδοση άδειας δόμησης για τη μετατροπή ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία;

Αν ο συνολικός αναλυτικός προϋπολογισμός για τις εργασίες που θα πραγματοποιηθούν ξεπερνάει τα 25.000 ευρώ, τότε πρέπει να εκδοθεί κανονική άδεια δόμησης.

8 Τι γίνεται στην περίπτωση που υπάρχει βιτρίνα πρόσοψης και θα πρέπει να γίνουν επεμβάσεις στην όψη του κτιρίου;

Στις περισσότερες περιπτώσεις τα καταστήματα και τα γραφεία βρίσκονται στο ισόγειο και διαθέτουν βιτρίνες. Προκειμένου λοιπόν να αλλάξουν χρήση και να γίνουν οι απαιτούμενες επεμβάσεις στις όψεις, θα πρέπει να εξασφαλιστεί η συναίνεση των συνιδιοκτητών, με βάση τα όσα προβλέπονται από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.

9 Τι κάνουν συνήθως οι κατασκευαστές αν υπάρχουν αντιδράσεις κάποιων συνιδιοκτητών για την αλλοίωση της πρόσοψης;

Δεν καταργούν τη βιτρίνα, αλλά προσθέτουν σε αυτήν μεταλλικά στοιχεία ασφαλείας και απόκρυψης θέασης.

10 Είναι πάντα αποδεκτή αυτή η λύση;

Οχι, διότι υπάρχουν κτίρια, όπου οι Κανονισμοί απαγορεύουν ρητά την οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης χωρίς τη συναίνεση ευρείας πλειοψηφίας, ή και της παμψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

11 Υπάρχει καμία άλλη προϋπόθεση για τη μετατροπή;

Ναι. Τα προαναφερόμενα ισχύουν μόνο για χώρους κύριας χρήσης που έχουν προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου.

12 Αρα ποιος είναι ο κίνδυνος;

Αν κάποιος αγοράσει σήμερα έναν υπόγειο βοηθητικό χώρο ο οποίος δεν έχει προσμετρηθεί στον συντελεστή δόμησης, δεν έχει καμία δυνατότητα να το μετατρέψει σε νόμιμη κατοικία.

13 Τι πρέπει λοιπόν να κάνει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής;

Αν κάποιος ενδιαφέρεται να πραγματοποιήσει αγορά καταστήματος ή γραφείου ή άλλου επαγγελματικού χώρου, προκειμένου να το μετατρέψει σε κατοικία, θα πρέπει να διερευνήσει τόσο με τον μηχανικό του, όσο και με τον δικηγόρο του όλες τις παραπάνω πτυχές του προβλήματος, να τους ενημερώσει για τις προθέσεις του, και να ενημερωθεί από αυτούς αν και πως μπορεί σύννομα να τις πραγματοποιήσει.

14 Πώς επιταχύνεται η πολεοδομική αλλαγή χρήσης;

Αν ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης έχει ένα πλήρες πολεοδομικό αρχείο της ιδιοκτησίας του (κατόψεις αρχιτεκτονικών, κατόψεις ηλεκτρομηχανολογικών μελετών, κατόψεις ύδρευσης, αποχέτευσης κ.τ.λ.) τότε δεν θα χρειασθεί να αναζητηθούν από την Πολεοδομία, διαδικασία που στην πλειοψηφία των περιπτώσεων παίρνει τουλάχιστον δύο εβδομάδες.

15 Και πώς μπορεί ο ενδιαφερόμενος αγοραστής να προλάβει τις αχρείαστες αντιδικίες;

Η προκαταβολική φιλική ενημέρωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας συνιστάται ως η ενέργεια που θα μπορούσε να προλάβει και να αποσοβήσει τις περισσότερες αχρείαστες αντιδικίες…