Ακίνητα: 15+3 λύσεις για οικοδομικές άδειες που έχουν λήξει

Χιλιάδες οικοδομικές άδειες, οι οποίες εκδόθηκαν κυρίως τη δεκαετία του ’90, έχουν λήξει, μεσυνέπεια πολλοί ιδιοκτήτες που τότε δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα ναολοκληρώσουν τις κατασκευές τους, να μην μπορούν σήμερα να προβούν στηναποπεράτωσή τους με αυτές τις… ληγμένες άδειες.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχουν στην αγορά χιλιάδες ημιτελή κτίρια που δενμπορούν να αξιοποιηθούν – ιδίως σήμερα που το πρόβλημα της έλλειψης στέγης συνεχώς αυξάνεται…

Αν και τα τελευταία – κυρίως τρία – χρόνια υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από τους ιδιοκτήτες για την αποπεράτωση αυτών των κτιρίων, στην πράξη, η ολοκλήρωση ημιτελών κατασκευών είναι μια περίπλοκη διαδικασία ως προς την αδειοδότησή της. Κι αυτό επειδή διέπεται από αυστηρές πολεοδομικές διατάξεις που αν δεν τηρηθούν, μπορεί μια οικοδομή να καταστεί ακόμη και αυθαίρετη.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να σημειωθεί πως με βάση νομοθετική ρύθμιση παρατείνεται για δύο χρόνια (έως την 31η Δεκεμβρίου 2027) η ισχύς όλων των οικοδομικών αδειών που έληγαν στις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Πλέον, το ζητούμενο είναι η νόμιμη επαναλειτουργία του εργοταξίου. Εδώ, ο ρόλος του πολιτικού μηχανικού είναι κρίσιμος. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 15+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οιιδιοκτήτες για την αποπεράτωση των ημιτελών οικοδομών και την ισχύ των οικοδομικώναδειών.

Πότε παρατείνεται επ’ αόριστον η οικοδομική άδεια;

Εφόσον, μέχρι τη λήξη της ισχύος της οικοδομικής άδειας ή της πράξης αναθεώρησής της, έχουν περατωθεί ο φέρων οργανισμός, οι όψεις του κτιρίου και η στέγη του κτιρίου, όπου αυτή είναι υποχρεωτική. Και επιπλέον, ο ιδιοκτήτης και ο επιβλέπων μηχανικός του έργου έχουν υποβάλει υπογεγραμμένο χρονοδιάγραμμα προόδου της εκτέλεσης του έργου στην αρμόδια ΥΔΟΜ (Πολεοδομία).

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι για την επανεκκίνηση της οικοδομικής άδειας με γνωστοποίηση;

Πρέπει να γνωρίζουν πως η περίπτωση αυτή αφορά ημιτελή οικοδομή, όπου για να συνεχιστούν οι εργασίες οποιασδήποτε φάσης ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να ενημερώσει εγγράφως την Πολεοδομία, πριν από οποιαδήποτε έναρξη ή συνέχιση των εργασιών.

Τι αφορά η εκτέλεση πρόσθετων εργασιών με γνωστοποίηση;

Αφορά κτίριο που η οικοδομική του άδεια βρίσκεται σε ισχύ και ο ιδιοκτήτης του θέλει να προβεί στην εκτέλεση πρόσθετων εργασιών ή προσθήκης, που δεν συμπεριλαμβάνονται στην οικοδομική άδεια.

Σε αυτή την περίπτωση ποια διαδικασία ακολουθείται;

Σε αυτή την περίπτωση, η δήλωση γνωστοποίησης υποβάλλεται ηλεκτρονικά και καταχωρίζεται στον ηλεκτρονικό φάκελο της άδειας πριν από την έναρξη των εργασιών αυτών. Σημειώνεται πως στη γνωστοποίηση αναφέρονται όλες οι πρόσθετες εργασίες που θα εκτελεστούν, και εντός διαστήματος δύο μηνών υποβάλλεται πλήρης συμπληρωματική μελέτη.

Εδώ, τι προβλέπεται για τη μελέτη;

Η μελέτη πρέπει να κατατίθεται πριν από την ημερομηνία αυτοψίας από τον ελεγκτή μηχανικό που προβλέπεται από τη διαδικασία ελέγχου εφαρμογής οικοδομικών αδειών, σύμφωνα με τον νέο πολεοδομικό νόμο.

Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν υποβληθεί εγκαίρως;

Αν δεν υποβληθεί εγκαίρως η γνωστοποίηση εκτέλεσης πρόσθετων εργασιών, τότε οι πρόσθετες αυτές εργασίες καταγράφονται ως αυθαίρετες ή ως πολεοδομικές παραβάσεις, ανάλογα με την κατηγορία στην οποία υπάγονται, και επιβάλλεται διακοπή των οικοδομικών εργασιών.

Τι ισχύει για την προέγκριση της οικοδομικής άδειας;

Η προέγκριση της οικοδομικής άδειας ισχύει συνήθως για 1-2 χρόνια και εντός αυτού του διαστήματος πρέπει να υποβληθεί η πλήρης αίτηση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Στην αντίθετη περίπτωση μπορεί να ακυρωθεί. Εάν υπάρξουν αλλαγές στα εγκεκριμένα στοιχεία, τότε μπορεί να γίνει αναθεώρηση μέσα στον χρόνο ισχύος της.

Για πόσο διάστημα ισχύει η οικοδομική άδεια κτιρίου;

Ισχύει για τέσσερα χρόνια από τη χορήγησή της.

Για τα μεγάλα κτίρια;

Για τα μεγάλα κτίρια με συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη των πέντε χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, η οικοδομική άδεια ισχύει για έξι έτη.

Τι προβλέπεται για τις άδειες κατεδαφίσεων, εκσκαφών, επιχώσεων, διαμορφώσεων και κοπής δέντρων;

Ισχύουν για ένα έτος από τη χορήγησή τους.

Για τις άδειες νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών;

Αυτές οι άδειες, σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται (Ν. 4495/2017), ισχύουν επ΄ αόριστον, εφόσον δεν προβλέπουν εκτελέσιμες οικοδομικές εργασίες.

Ποια είναι η ισχύς της άδειας για εργασίες μικρής κλίμακας;

Είναι ένας χρόνος από τη χορήγησή της.

Πότε η οικοδομική άδεια αναθεωρείται ως προς την ισχύ της μετά τη λήξη της;

Αναθεωρείται:

α) Για τέσσερα έτη από την ημερομηνία λήξης της – και σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της πράξης αναθεώρησης –, στην περίπτωση που μέχρι τη λήξη της ισχύος της άδειας δεν έχει περατωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

β) Για τέσσερα έτη από την ημερομηνία λήξης της και σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσής της, αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της άδειας έχει περατωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

Μέχρι πότε οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες οφείλουν να αποπερατώσουν τις όψεις του κτιρίου;

Εδώ ισχύουν τα εξής:

α) Εντός τεσσάρων ετών από την υλοποίηση του φέροντος οργανισμού, που αποδεικνύεται από το πόρισμα του ελεγκτή δόμησης, σε κατασκευές οι οποίες βρίσκονται σε κέντρα πόλεων, σε παραδοσιακά τμήματα πόλεων, σε παραδοσιακούς οικισμούς, σε περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, σε αρχαιολογικούς χώρους, καθώς και σε ιστορικούς τόπους.

β) Εντός έξι ετών από την υλοποίηση του φέροντος οργανισμού, που αποδεικνύεται από το πόρισμα του ελεγκτή δόμησης σε κατασκευές οι οποίες βρίσκονται σε όλες τις άλλες περιοχές.

Τι γίνεται στην περίπτωση που οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να ολοκληρώσουν τις εργασίες;

Σε περίπτωση αδυναμίας αποπεράτωσης των όψεων, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να ενημερώσουν εγγράφως την Πολεοδομία και να υποβάλουν σχετική μελέτη στο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής για τις κατασκευές που πρέπει να γίνουν ώστε να καλυφτεί το κτίριο.

Τι περιλαμβάνει η μελέτη;

Η μελέτη περιλαμβάνει τεχνική έκθεση με περιγραφή κατασκευών, συνοδευόμενη από ενδεικτικές όψεις.

Τι ισχύει για το υλικό και από τι εξαρτάται;

Οι κατασκευές επιτρέπεται να είναι από όποιο υλικό (π.χ. ξύλινα πάνελ, επιφάνειες από διάτρητη λαμαρίνα, σύνθετες κατασκευές με ορθοστάτες και πλήρωση των κενών με ξύλο, καραβόπανο ή όποιο άλλο) κρίνει το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής ότι: είναι εναρμονισμένο αισθητικά με το περιβάλλον. Αναβαθμίζει αισθητικά τον περιβάλλοντα χώρο. Εχει κατασκευαστική δομή που να εξασφαλίζεται η ασφάλεια των πολιτών. Διευκρινίζεται πως όλες οι παραπάνω κατασκευές μετά την υποβολή της μελέτης πρέπει να εκτελεστούν εντός προβλεπόμενου χρονικού ορίου, ώστε να καλυφθούν οι όψεις του κτιρίου.

Τι γίνεται στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης αδιαφορεί και αφήνει σε δημόσια θέα ημιτελές το κτίσμα του;

Σε περίπτωση μη υποβολής μελέτης ή μη υλοποίησης αυτής από τον ιδιοκτήτη, επιβάλλεται ετήσιο πρόστιμο διατήρησης, το ύψος του οποίου, η διαδικασία επιβολής και κάθε άλλο θέμα σχετικό καθορίζονται με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).