Ιστορικοί σταθμοί τρένων θα γίνουν ξενοδοχεία
Από έναν φορέα διαχείρισης σιδηροδρομικών ακινήτων η ΓΑΙΑΟΣΕ επιχειρεί να μετασχηματιστεί σε μια κανονική εταιρεία real estate, η οποία περνά πλέον στη νέα εποχή των Ελληνικών Σιδηροδρομικών Ακινήτων – Hellenic Rail Estate.
Στο επίκεντρο του νέου μοντέλου επιχειρησιακής λειτουργίας και δράσης της εταιρείας βρίσκονται οι τέσσερις μεγαλύτεροι σιδηροδρομικοί σταθμοί της χώρας: ο Σταθμός Λαρίσης και ο παλαιός Σταθμός Πελοποννήσου στην Αθήνα, ο Σταθμός Πειραιά και ο Νέος Επιβατικός Σιδηροδρομικός Σταθμός Θεσσαλονίκης.
Η καινούργια στρατηγική έρχεται να αλλάξει ριζικά τη μέχρι σήμερα αντίληψη για τη σιδηροδρομική περιουσία. Οι σταθμοί δεν θα αντιμετωπίζονται πλέον μόνο ως συγκοινωνιακές υποδομές, αλλά ως μεγάλα αστικά ακίνητα με δυνατότητα παραγωγής εσόδων και υπεραξιών, μέσω εμπορικών, τουριστικών, γραφειακών, πολιτιστικών και ψυχαγωγικών χρήσεων.
Το μοντέλο παραπέμπει σε μεγάλα ευρωπαϊκά παραδείγματα, όπου ο σιδηροδρομικός σταθμός θα λειτουργεί ταυτόχρονα ως μεταφορικός κόμβος, εμπορικό κέντρο και επενδυτικό ακίνητο.
Κρίσιμο βήμα αποτελεί η πολεοδομική ωρίμανση των ακινήτων. Για τους τέσσερις μεγαλύτερους σιδηροδρομικούς σταθμούς της χώρας έχουν ήδη κατατεθεί Ειδικές Πολεοδομικές Μελέτες, Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων και μελέτες κυκλοφοριακών επιπτώσεων, ώστε να αποκτήσουν σαφείς χρήσεις γης και όρους δόμησης.
Θα ακολουθήσουν η δημόσια διαβούλευση και η έκδοση των απαιτούμενων Προεδρικών Διαταγμάτων, ανοίγοντας τον δρόμο για τη διαγωνιστική αξιοποίηση.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της εταιρείας Hellenic Rail Estate, έως το τέλος του έτους αναμένεται να ξεκινήσουν διαδικασίες Συμπράξεων Δημοσίου Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) ή παραχωρήσεων για τους τέσσερις κεντρικούς σταθμούς. Η εξέλιξη αυτή είναι κομβική, καθώς μεταφέρει σταδιακά το βάρος από την απλή εκμίσθωση υφιστάμενων χώρων στη δημιουργία σύνθετων επενδυτικών projects με ιδιωτικά κεφάλαια.
Στην Αθήνα, ο σχεδιασμός προβλέπει την ενοποίηση των δύο σταθμών Λαρίσης και Πελοποννήσου σε ένα μεγαλύτερο αναπτυξιακό project. Πέρα από την αποκατάσταση των ιστορικών κτιρίων, προβλέπονται εμπορικές χρήσεις, χώροι εστίασης, γραφεία και πολιτιστικές δραστηριότητες.
Στα σχέδια περιλαμβάνεται ακόμη πολυώροφο κτίριο φιλοξενίας περίπου 6.000 τ.μ., καθώς και νέο κτίριο περίπου 10.000 τ.μ. πάνω από τις γραμμές, με χώρους αναμονής, εκδοτήρια, πρόσβαση στις αποβάθρες, καταστήματα, εστιατόρια και γραφεία. Η προτεινόμενη νέα δόμηση προσεγγίζει συνολικά τα 18.000 τ.μ.
Ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον αποκτά και η σχεδιαζόμενη εμπορική αξιοποίηση της νέας υπόγειας στοάς του Σταθμού Λαρίσης.
Θεσσαλονίκη: Tο μεγαλύτερο project
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η κλίμακα της παρέμβασης στη Θεσσαλονίκη. Στην έκταση των περίπου 80.000 τ.μ. προβλέπεται εκσυγχρονισμός του σημερινού σταθμού και ανάπτυξη νέων κτιρίων, με τη συνολική δόμηση να φθάνει περίπου τα 55.000 τ.μ. Κεντρικό στοιχείο αποτελεί ένα νέο κτίριο 32.000 τ.μ. πάνω από τις γραμμές, με εμπόριο, εστίαση και αναψυχή.
Παράλληλα, εξετάζεται κτίριο φιλοξενίας περίπου 12.000 τ.μ., το οποίο μπορεί να λειτουργήσει είτε ως ξενοδοχειακή μονάδα είτε, σύμφωνα με τον νεότερο σχεδιασμό, ως φοιτητική εστία 443 δωματίων.
Η ανακαίνιση των εσωτερικών χώρων του σταθμού αναμένεται να υποστηριχθεί και μέσω δωρεάς της METLEN.
Το «φιλέτο» του Πειραιά
Στον Πειραιά, το ακίνητο των περίπου 13.000 τ.μ. αποκτά ιδιαίτερη αξία λόγω της άμεσης σύνδεσης με το λιμάνι, το μετρό και τον ΗΣΑΠ. Οι πιθανές χρήσεις περιλαμβάνουν εμπορικά καταστήματα, τουριστικές εγκαταστάσεις, γραφεία, πολιτιστικούς χώρους και parking. Πρόκειται για ακίνητο που μπορεί να επωφεληθεί τόσο από την επιβατική κίνηση του λιμανιού όσο και από την ευρύτερη αναβάθμιση του συγκοινωνιακού κόμβου του Πειραιά.
Η νέα στρατηγική συνοδεύεται ήδη από βελτίωση των οικονομικών μεγεθών. Η αξία του χαρτοφυλακίου της Hellenic Rail Estate αυξήθηκε κατά 16%, από 153 εκατ. ευρώ το 2023 σε 177 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ τα ετήσια έσοδα αυξήθηκαν από 6,6 εκατ. ευρώ σε 9,4 εκατ. ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 33%. Παράλληλα, το ποσοστό ωρίμανσης των εμβληματικών ακινήτων έχει αυξηθεί από περίπου 20% το 2024 σε 60% την περίοδο 2025-2026.
Η εταιρεία αναζητά επίσης νέες πηγές εσόδων πέραν των παραδοσιακών μισθώσεων: οπτικές ίνες και φωτοβολταϊκά κατά μήκος των γραμμών, σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, διαφημιστικές χρήσεις και εμπορική εκμετάλλευση χώρων μέσα στους σταθμούς.
Το νέο στοίχημα είναι πλέον σαφές: η τεράστια σιδηροδρομική ακίνητη περιουσία να πάψει να αποτελεί κυρίως αδρανές δημόσιο απόθεμα και να μετατραπεί σε χαρτοφυλάκιο παραγωγής εσόδων, επενδύσεων και αστικής υπεραξίας. Ωστόσο, το πραγματικό τεστ θα είναι εάν οι εξαγγελλόμενες ΣΔΙΤ και παραχωρήσεις, θα προσελκύσουν επενδυτές και θα μετατρέψουν τα σχέδια για τους μεγάλους σταθμούς σε έργα με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και πραγματικό οικονομικό αποτύπωμα.