Berlín capitula ante los pisos turísticos en plena burbuja inmobiliaria
Raúl es un granadino que trabaja en una empresa dedicada al alquiler vacacional. La pasada primavera vino de vacaciones a Berlín con su mujer y su hijo de cuatro años. Querían hacer turismo en la capital alemana, a sabiendas de que la ciudad ofrece no pocas actividades para los más pequeños, como el Machmit ! Museum, un museo para niños. No se alojaron en un hotel. Lo hicieron en un apartamento que encontraron en la plataforma Airbnb.
"Somos una pareja con un niño pequeño y este tipo de alojamiento se adapta más a nuestras necesidades, sobre todo a la hora de las comidas, porque no tenemos que comer fuera, algo que tendríamos que hacer en caso de quedarnos en un hotel", dice Raúl a eldiario.es. "Elegimos algo que nos daba la sensación de tener una casa en otra ciudad. De hecho, nuestro hijo todavía se sigue acordado de lo que él llama 'la casa de Berlín'", añade.
Raúl y los suyos no tuvieron ningún problema en encontrar alojamiento en Neukölln, al sureste de la capital teutona. Se trata de uno de los distritos de Berlín con mayor oferta de Airbnb, de acuerdo con los datos de la página web independiente Inside Airbnb.
La elección salió bien para Raúl y su familia. Estuvieron cómodos en un apartamento de uno de los barrios multiculturales más vivos de la capital germana. Su elección era, sin embargo, un plan b. Primero encontraron en Airbnb un anfitrión algo problemático. "La primera opción que valoramos para ir a un piso en nuestra estancia en Berlín la tuvimos que cambiar en el último momento", cuenta Raúl. "La primera propietaria del apartamento nos mandó un mensaje diciéndonos que teníamos que disimular nuestra estancia, que no habláramos con nadie, que no dijéramos que éramos de alquiler vacacional. En definitiva, nos invitaba a hacer una especie de teatrillo, fingiendo que éramos amigos de un primo, un rollo raro, por eso no fuimos allí", explica.
Según la descripción que hace Raúl del lugar, aquel apartamento no parece encajar en la normativa que regula este tipo de alojamientos en Berlín. La ley entró en vigor en mayo de 2016. Entre otras cosas, se ocupa de los apartamentos dedicados al alojamiento vacacional. "Según la ley, no se permite alquilar sin permiso más de la mitad del apartamento del propietario, quien debe también vivir allí", aclara a eldiario.es una portavoz del Gobierno de la ciudad-estado de Berlín, en manos de una coalición formada por socialdemócratas, izquierdistas de Die Linke y la formación ecologista de Los Verdes.
La ley obliga a obtener licencias para realizar alquileres como los de Airbnb. No tener el permiso puede acarrear sanciones de hasta 100.000 euros. Ese castigo es más de tres veces la sanción que hay que pagar por la misma infracción, por ejemplo, en Palma de Mallorca, donde el alquiler en plataformas como Airbnb también es "un tema controvertido", según los términos de Raúl, buen conocedor del sector en España.
En Berlín, la ley se redactó considerando que plataformas de alquiler vacacional de Internet contribuyen a recrudecer la gentrificación. Este proceso, que está cambiando la población de barrios enteros a marchas forzadas en algunos distritos de la capital alemana como resultado del incremento del precio del suelo, es otro de los efectos de la burbuja del mercado inmobiliario alemán. No obstante, las autoridades berlinesas tienen previsto ahora permitir el 'homesharing' a partir del próximo mes de mayo o junio, según confirman a este periódico fuentes del Ministerio para el Desarrollo Urbano y el Medioambiente de la capital alemana.
El fin de un oasis en materia de vivienda
Su condición de ciudad partida en dos –por un lado era un enclave del 'mundo libre' y, por otro, representaba el corazón de la República Democrática de Alemania –facilitó que el precio del suelo fuera en Berlín especialmente barato tras la caída del muro. Eso explica en buena medida que artistas de todo el mundo se instalaran en la capital germana en los años noventa. Para los creadores, por ejemplo, era más fácil tener un apartamento y un taller aquí que en cualquier otra capital occidental.
En Neukölln, el barrio donde se alojó Raúl con su familia, el precio del metro cuadrado ha pasado de rondar los 1.100 euros en el primer trimestre de 2011 a alcanzar, en el mismo periodo de 2017, los casi 3.100 euros. De acuerdo con datos de un estudio de finales de 2017 de Nestpick, una plataforma internacional especializada en el sector inmobiliario, Berlín es la tercera ciudad alemana donde más caro es el alquiler, por detrás de Múnich (sur) y Fráncfort (oeste). Datos así evidencian que Berlín ha dejado de ser el "oasis" de oportunidades en materia de vivienda que fue hasta no hace tanto.
"Los apartamentos que son interesantes para los turistas también lo son para los propietarios, hay una competencia directa, y si se da la circunstancia de que gran parte de esos apartamentos están en Airbnb, entonces la oferta de apartamentos en el mercado es más pequeña, y el precio más alto", plantea Volker Eichner, profesor de Ciencias Políticas y Política Social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf (oeste germano). Ésta es al menos "la teoría", según este experto, que duda de que Airbnb y otras plataformas tengan suficiente presencia en el mercado como para ser capaces de alterar los precios.
De acuerdo con los datos de Inside Airbnb –que no tiene en cuenta posibles cuentas falsas ni duplicadas en esa plataforma– en la capital alemana existen casi 20.600 apartamentos o habitaciones disponibles. Las autoridades berlinesas hablan de un máximo de 30.000 apartamentos o habitaciones dedicados a este tipo de alquileres.
"Berlín es muy grande, existen muchos barrios interesantes y, aunque es cierto que en los últimos años muchos barrios se han gentrificado, todavía quedan muchos barrios por descubrir", comenta Eichner, aludiendo a un mercado dotado de algo más de 1,5 millones de viviendas.
Carestía de vivienda
Sea como fuere, de lo que no hay dudas es de que Berlín vive una severa situación de urgencia en materia de vivienda. Hay estimaciones que indican que, de aquí a 2030, la ciudad necesita construir 194.000 viviendas para abastecer la demanda. En el último lustro, la ciudad ha crecido en 50.000 habitantes al año. Los planes que se manejan actualmente en la ciudad aspiran a construir 20.000 viviendas anuales. A menudo se describen más como "sueños" que como proyectos tangibles.
Este contexto no ha impedido a plataformas como Airbnb prosperar en la ciudad. Ni siquiera lo ha impedido la normativa aprobada en 2016, como demuestra la experiencia de Raúl, el granadino empleado en el sector del alquiler vacacional. "A principios del verano permitiremos a usuarios privados alquilar su apartamento por 60 días año, previa notificación a las autoridades", dice la portavoz del Gobierno berlinés. Hasta 60 trabajadores de la administración berlinesa se ocuparán de velar por el cumplimiento de la ley.
A principios de 2016, poco antes de entrar esa normativa en vigor, hubo un importante bajón en el número de alojamientos vacacionales. Al menos, en los de Airbnb, que bajaron en un 40%, según las cuentas del Studio Karat, un estudio de diseño e información afincado en Berlín.
Suya es la página Airbnb vs Berlin, donde se ha estudiado con gran detalle hasta 2016 la problemática de la plataforma de 'homesharing' en la capital alemana. Sin embargo, según los últimos análisis en la cuestión de este dicho estudio, los efectos de la prohibición fueron sólo "temporales". Pese al bajón que desencadenó la entrada en vigor de la ley, la oferta de la plataforma ha terminado creciendo hasta alcanzar los actuales 20.600 apartamentos o habitaciones disponibles.