¿Puede vender el propietario una casa que se encuentra en régimen de alquiler?
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Ahora, y a diferencia de lo que ocurría antes de que entrara en vigor la nueva normativa, el inquilino queda protegido ante la venta del piso donde reside con independencia de si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad o no. «El propietario tiene la libertad de vender su piso, pero el inquilino podrá seguir viviendo en dicho piso si así está estipulado en el contrato», aclara el director de Estudios de pisos.com, Ferrán Font.
De hecho, el Real Decreto que está actualmente en vigor establece que el comprador se subrogará en los derechos y obligaciones que había firmado el arrendador con anteriodad incluso si en el contrato de alquiler se pactó que la enajenación de la vivienda extinguiría el arrendamiento. También en caso de enajenación forzosa de la vivienda derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial
No obstante, todo cambia si la fecha de firma del contrato fue anterior a marzo de 2019. «Si el arrendamiento se hubiera suscrito entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018, fecha del primer decreto sobre alquileres aprobado por el gobierno que luego no llegó a convalidarse, habría que distinguir si el contrato se inscribió o no en el Registro de la Propiedad. Si el contrato se hubiera inscrito, el comprador debería respetar el arrendamiento existente, pero si no se hubiera inscrito, que sería lo más probable, el nuevo comprador podría resolver el arrendamiento y ocupar la vivienda dando un preaviso al inquilino de tres meses para que abandonara la vivienda», especifica el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo.
Esta normativa, que hace distinciones entre los inmuebles inscritos y los que no, también se aplicaría a los alquileres pactados entre el 24 de enero de 2019 -fecha de derogación del primer decreto- y los que fueron celebrados antes de marzo, fecha de entrada en vigor del segundo decreto sobre alquileres aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez.
También surgen dudas cuando el propietario planea sacar una vivienda a la venta, pero recibe una oferta de alquiler. Ante esta situación, el futuro arrendador puede pensar en añadir una cláusula en la que se pacte que el arrendatario debe abandonar la vivienda en caso de venta, ¿es legal esta práctica? «En mi opinión dicha estipulación sería nula de pleno derecho y dependiendo quien fuere el arrendador también abusiva, pero habría que analizar como en todos los casos la fecha de celebración de los arrendamientos para ver qué legislación es la aplicable», responde Zurdo.
El director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo, confirma que la inclusión de esta cláusula no sería legal por ir en contra de la LAU (Ley de Arrendamiento Urbanos). «El propietario y el inquilino pueden pactar lo que quieran en el contrato de alquiler, pero si no es legal, no tendrá validez futura ante un juez», afirma Caraballo.
Recuperar la vivienda por necesidad
Recuperar la vivienda por necesidad personal del arrendador o de un familiar también resulta más complicado con la nueva normativa, ya que el contrato deberá incluir de forma expresa la necesidad de recuperar la vivienda arrendada antes del transcurso de los cinco años que durará el contrato de alquiler.
La OCU interpreta que la norma pretende que no se use esta excusa para terminar con un alquiler y para ello prevé que, llegado el caso, el arrendador comunique la necesidad de recuperar la vivienda con dos meses de antelación, precisando la causa. Y se precisan las causas de fuerza mayor que podrán justificar que, una vez liberada la vivienda, esta no hubiera sido efectivamente ocupada por el arrendador tres meses más tarde.
Derecho de tanteo
Por otro lado, el propiertario tiene la obligación de notificar al inquilino que saca la vivienda a la venta ya que «cuenta con 30 días naturales para ejecutar su opción de compra, es decir, ejecutar su derecho de tanteo», indica Font. Este derecho contempla la preferencia de turno para el arrendatario para igualar la oferta de venta lanzada y quedarse con la vivienda. «Por otro lado, si el propietario no notificara la intención de vender el piso y se hace efectiva la venta, el inquilino tiene derecho de retracto, lo que significa que la venta quedaría anulada para quedarse con el piso en las mismas condiciones en las que se produjo la venta», añade Font.
No obstante, hay que puntualizar que el propietario puede rechazar las ofertas de compra del inquilino si el precio se encuentra por debajo del deseado o no alcanza el arrendador tiene plena autonomía para rechazar las ofertas de compra que le realizara el inquilino sino le interesaran. Por otro lado, tal y como recuerda el director comercial de Alquiler Seguro, muchos contratos se pactan sin incluir del derecto de tanteo y el de retracto y por tanto, el arrendatario perdería la posibilidad de presentar una oferta de adquisición de la vivienda.