Un barrio nuevo, un contrato a dedo y una deuda sin saldar: por qué un juzgado condena a FCC a pagar 102 millones
Un juzgado de Madrid ha condenado a FCC a pagar 102 millones de euros al fondo de inversión Avenue Capital y a la constructora catalana CRAP 3 por haber incumplido un contrato firmado en 2012. La compañía, controlada por el multimillonario mexicano Carlos Slim, ha recurrido la sentencia. Los demandantes, representados por la firma Abencys, solicitarán su ejecución provisional si FCC no consigna cantidad alguna (cosa que, por el momento, no ha hecho). La empresa provisionó la deuda en sus cuentas anuales de 2012 y 2013, pero nunca llegó a saldarla. Probablemente, entienden desde Abencys, debido a sus malos resultados financieros en los últimos años.
Sin embargo, la constructora volvió a números negros en 2017. En las últimas cuentas presentadas, 2019, FCC declaró beneficios por valor de 267 millones de euros. La condena supone un 40% de esta cantidad.
El conflicto entre FCC y Crap 3 —titular del crédito original frente a FCC y poseedora del 20% actual, puesto que vendió el otro 80% a Avenue— es urbanístico, se remonta al año 2003 y se sitúa en Tres Cantos, un municipio al norte de Madrid.
En mayo de aquel año, el Ayuntamiento aprueba el Plan General de Ordenación Urbana, que define una nueva y enorme área de suelo urbanizable. La parte construida de Tres Cantos tenía una extensión de unos 7 kilómetros cuadrados y vivían en ella 38.000 personas. La nueva —denominada 'nuevo Tres Cantos'— era de 3,3 kilómetros cuadrados. Urbanizarlo suponía aumentar en un 50% el tamaño de la ciudad. Cuando el alcalde José Folgado (exsecretario de Estado de Aznar, expresidente de Red Eléctrica y fallecido por coronavirus hace pocos meses) dio luz verde a la construcción en 2007, declaró que la población crecería en la misma proporción y el municipio alcanzaría los 60.000 habitantes (se quedó corto: aún son 47.000).
Aprobado el Plan General, sucedieron dos cosas. La primera: que la entonces alcaldesa, María de la Poza del partido local TCU, cesó a cinco concejales del PP con los que gobernaba en coalición. Fue justo antes de las elecciones de 2003, que resultaron en un nuevo gobierno entre ambos partidos dirigido por De la Poza. La segunda: que pocos meses después, el Ayuntamiento convocó un concurso para adjudicar la urbanización del nuevo Tres Cantos a una empresa privada. Es aquí donde entra en juego la condenada FCC.
"Yo fui concejal de urbanismo hasta 2003", explica Juan Andrés Díaz Guerra, hoy portavoz de Ciudadanos. "Aprobamos el plan general y al día siguiente la alcaldesa nos cesó. Formamos un nuevo partido, APTC, y fue una época en la que denunciamos las irregularidades que había habido. Creíamos que la empresa municipal de vivienda llevaría el proceso, pero se lo adjudicaron todo a FCC".
FCC había llegado a un acuerdo con CRAP 3, que a su vez había realizado gestiones con los propietarios del suelo original. La constructora catalana agrupaba el 51% del suelo del plan, una condición indispensable para presentarse al concurso. "Esto imposibilita que se presenten otras ofertas", explican desde Abencys. En otras palabras: sin el trabajo de CRAP, FCC no hubiera ganado el concurso. El Ayuntamiento buscaba una empresa que gestionara, urbanizara y explotara el nuevo barrio: la empresa ponía las calles, farolas y demás y a cambio se quedaba con suelo sobre el que edificar.
Más de tres millones de metros cuadrados no son tontería y adjudicaciones así, explica Díaz Guerra, no son habituales en desarrollos tan grandes. En Madrid está el ejemplo del Paseo de la Dirección, en Tetuán, cuya expropiación y urbanización se adjudicó a Dragados. Esa bolsa de suelo no llega a los 200.000 metros cuadrados.
A finales de 2004, se abre el concurso del 'nuevo' Tres Cantos. Se presenta solo FCC, en nombre de una entidad que había constituido con los propietarios. El concurso tiene un defecto de forma y queda desierto. Este defecto, recuerda el portavoz de Ganemos Federico Mas, era que el concurso establecía que el Ayuntamiento debía quedarse con un pequeño porcentaje del suelo y, en la oferta, "los aprovechamientos que nos daban eran terrenos industriales, ni residenciales ni dotacionales. Morralla, para que nos hagamos una idea".
El Ayuntamiento hizo entonces un negociado sin publicidad al que invitó solo a FCC, que se quedó con la concesión. Previamente, FCC y Crap habían firmado su propio contrato privado estableciendo un reparto de beneficios al 50%, a sabiendas de que FCC ganaría el concurso. Ese reparto es el que nunca llegó: entre 2005 y 2012, según los demandantes, hubo acuerdos de que se pagaría. Y en 2012, aún sin haber visto nada, ambas entidades firman un contrato de "promesa recíproca de dación en pago" por el que FCC acuerda satisfacer su deuda con 21.000 metros cuadrados construidos en Arroyo del Fresno, otro jugoso suelo al norte de la ciudad de Madrid. El incumplimiento de este contrato es el que da origen al litigio que ahora condena con 102 millones a FCC.
El convenio del nuevo Tres Cantos no solo causó problemas entre FCC y CRAP (y Avenue, posteriormente). Que una empresa se llevara un contrato a dedo para explotar tamaña bolsa de suelo levantó sospechas en el municipio. El País publicó en 2006 una grabación en la que un concejal amenazaba con votar en contra de adjudicar el plan general a una empresa, y no a un consorcio público como estaba previsto.
Su posición era explícita: "Me he enterado de que hay 30.000 millones, ¿quién se los va a llevar? Estoy como un gilipollas levantando la mano para que tú te lleves 30 kilos. Somos once [concejales] y yo quiero mi 11%".
Díaz Guerra cree que FCC presentó su primera oferta mal adrede, dado que la anterior ley de contratos permitía ir a un negociado sin publicidad si un concurso quedaba desierto.
"Aquí todo el mundo sabía que había sido una desidia y que se había pactado con el Gobierno municipal", añade. Por si fuera poco, el plan original preveía la construcción de 4.200 viviendas y FCC presentó una modificación para subir hasta casi 8.000. De estas, una parte —la del Plan Joven, mil viviendas anunciadas como protección oficial para jóvenes— terminaron en manos del fondo buitre Fidere (de Blackstone).
"Las vendieron por 60.000 cada una. Yo era portavoz de Izquierda Unida y le propuse al entonces alcalde, Folgado, que las comprara el Ayuntamiento para tener un parque público. Me dijo que ni se les ocurriría", concluye el portavoz de Ganemos. Por su parte, Díaz Guerra considera que el mayor error de la historia del joven municipio fue poner en manos de FCC todo ese suelo. "Hemos tenido problemas con las mil viviendas, se caen las fachadas, los vecinos han sufrido lo indecible... Incluso hay informes técnicos diciendo que ni la urbanización tiene la calidad estipulada. Poner una empresa con intereses a gestionar un plan general es como poner al lobo a cuidar de las gallinas".