Casas prefabricadas: qué tener en cuenta al evaluar su posible compra

En los últimos años, las casas prefabricadas han ganado mucha presencia en el mercado inmobiliario español. Presentan varias ventajas en relación con las casas de obra tradicional. En primer lugar, el precio: resultan mucho más baratas. Se pueden comprar por cifras desde alrededor de 45.000 euros (sin incluir la parcela de terreno). 

Además, su construcción es mucho más rápida y a menudo más eficiente y sostenible. Sin embargo, esta clase de construcciones todavía generan dudas y desconfianza en muchas personas. A menudo, la idea de casa prefabricada lleva a pensar en una construcción precaria, de baja calidad o con un diseño estandarizado que no se puede modificar.

Pero en absoluto tiene por qué ser así. Las empresas que construyen y comercializan estas viviendas ofrecen amplias posibilidades para personalizar los diseños. Los materiales utilizados en su construcción, por otra parte, son muy diversos. Sobre todo, madera, hormigón y acero, con los que se obtienen edificaciones sólidas y perdurables.

De hecho, muchos especialistas sostienen que sería más correcto hablar de "casas industrializadas" y no "prefabricadas", pues su principal característica es que sus partes se confeccionan en un entorno cerrado y con una mayor supervisión.

Solo la etapa final -la del montaje- se realiza en el sitio donde se ubicará la casa, con menos control y expuestos a las inclemencias del tiempo. Esto permitiría que, al contrario de la creencia habitual, estas construcciones alcancen una calidad superior y no inferior a las tradicionales.

El caso es que, además de esas cuestiones iniciales, existen una serie de factores que se deben tener en cuenta al momento de valorar la opción de una casa prefabricada. Algunos de los principales se enumeran a continuación.

1. ¿Bien inmueble o bien mueble?

Una primera distinción importante radica en el hecho de que una casa prefabricada, pese a ser una vivienda, puede ser un bien mueble y no inmueble. La distinción entre ambos tipos la establece el Código Civil, que en su artículo 334 determina que son bienes inmuebles "las construcciones de todo género adheridas al suelo".

El artículo 335, en tanto, explica que son bienes muebles "todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos". En consecuencia, las casas prefabricadas que no tienen cimentación, ni están ancladas al suelo ni conectadas con los suministros públicos se consideran muebles.

Los bienes inmuebles se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación. Su construcción requiere de una licencia de obra y por ende de un proyecto firmado por un arquitecto. Tales bien deben estar inscriptos en el registro de la propiedad y solo están permitidos en suelo urbano.

Por su parte, esta clase de bienes muebles se regulan por la norma UNE-EN 1647. Los trámites burocráticos y requisitos legales son mucho menores, y por lo tanto lo mismo sucede con los costos económicos, como se verá más abajo.

No obstante, es necesaria una autorización del ayuntamiento para dejar la casa prefabricada "móvil" instalada en un determinado sitio. Y se debe consultar la normativa de la comunidad autónoma en cuestión si se desea emplazar este bien mueble en un terreno rústico.

2. Financiación

La distinción señalada en el punto anterior es fundamental al momento de buscar financiación para comprar la casa. Las hipotecas ofrecidas por los bancos están destinadas a la compra o construcción solo de bienes inmuebles.

Por lo tanto, en el caso de las casas prefabricadas "móviles" no será posible acceder a ese tipo de créditos. La alternativa es un préstamo personal, ofrecido por un banco o alguna otra entidad. Por ejemplo, como si se fuese a comprar un coche.

Cuando se trata de casas prefabricadas "fijas", lo que ofrecen los bancos es un tipo de hipotecas llamadas autopromotor, dirigidas a particulares con el fin de la construcción de su propia casa. A diferencia de las hipotecas tradicionales, el total del dinero no se entrega de una sola vez sino a plazos, a medida que la obra avanza.

Para contratar una de estas hipotecas, los requisitos suelen ser que el titular cuente con la parcela o terreno donde instalará la casa (anotado ya en el Registro de la Propiedad), el proyecto firmado por un arquitecto y la licencia de obra otorgada por el ayuntamiento.

3. Terreno

Suena obvio, pero no por eso se debe desdeñar esta cuestión: hace falta una parcela de terreno donde instalar la casa prefabricada. Y en relación con el terreno se deben considerar varios factores.

Por un lado, que en muchos casos es la parte más costosa, pues su valor es superior a los materiales, la construcción y los trámites de la casa que se ha de construir. Por el otro, por los ya citados permisos y autorizaciones que en ciertos casos deben otorgar el ayuntamiento o la comunidad autónoma.

Además, también las propias características del suelo (el tipo de tierra, las irregularidades de la superficie, etc.) pueden desempeñar un papel importante al momento de evaluar si conviene o no la instalación de una casa prefabricada. No suele representar un impedimento insalvable, pero a veces añade algo de dificultad (y de costos) a la edificación.

4. Impuestos

En el caso de las casas prefabricadas "fijas", el titular debe pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que representa el 4% de la base imponible, es decir, del coste total de la vivienda. Y también hay que añadir los gastos correspondientes a la cédula de habilitabilidad y la licencia de primera ocupación.

En cambio, por la instalación de un bien mueble, lo que se debe pagar es la licencia urbanística, una autorización cuyo costo oscila entre el 0,5% y el 2% del total de la casa. Es decir, una cifra notoriamente menor que en el otro caso.

5. Mantenimiento

Un factor más que se debe mencionar es el relacionado con el mantenimiento. Sucede que la madera, uno de los materiales habituales en la construcción de casas prefabricadas, es el más económico pero también el que más sufre el desgaste del paso del tiempo. Por lo tanto, es el que necesita un mantenimiento más frecuente.

En el caso de las viviendas prefabricadas que utilizan el hormigón y el acero como materiales principales, por lo demás, la periodicidad y los costes de mantenimiento no deberían ser diferentes de los de una casa construida del modo tradicional.

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