¿Por qué las hipotecas variables están en auge en plena escalada del euríbor? Los bancos incentivan su firma en detrimento de las fijas
La firma de hipotecas está sorteando el endurecimiento de la política económica por parte de los bancos centrales. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este miércoles, solo en noviembre se constituyeron 39.304 hipotecas sobre viviendas, de las cuales el 65,4% fueron a tipo fijo y el 34,6% a tipo variable. Estas últimas están en auge, a pesar de que el euríbor se ha disparado a su nivel más alto desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La estrategia de las entidades financieras y la expectativa del fin de las subidas en los tipos de interés se encuentran detrás de esta aparente contradicción.
Si bien las hipotecas a tipo fijo siguen predominando, en los últimos meses las variables han empezado a ganarles terreno y representan ya una de cada tres. Tras un 2020 con ambas opciones muy emparejadas, en enero de 2021, cuando el euríbor se encontraba en mínimos del -0,5% la mayoría de hipotecados comenzaron a decantarse por los préstamos a tipo fijo. Esa tendencia tocó techo en julio de 2022, mes en el que tres de cada cuatro hipotecas eran a tipo fijo. Desde entonces, la proporción ha comenzado a invertirse y se ha reducido diez puntos en tan solo cuatro meses.
«Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado», vaticinaba la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, al conocerse los datos del INE de noviembre. Este cambio en el equilibrio fijo-variable se produce en un momento en el que el euríbor, que es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas variables, se ha disparado por encima del 3%.
La escalada es especialmente pronunciada si se tiene en cuenta que durante los tres primeros meses de 2022 el indicador se mantuvo en negativo y que no franqueaba la barrera del 0% desde 2016. Este alza del euríbor viene motivado por las consecutivas subidas de los tipos de interés acometidas por el Banco Central Europeo (BCE) en el segundo semestre de 2022, que elevaron la tasa de referencia al 2,50% para tratar de contener la inflación.
Un euríbor disparado supone pagar más intereses en las hipotecas variables, cuya revisión anual, además, queda a merced de la evolución del índice de referencia. Sin embargo, esta opción está ganando peso debido a la estrategia de las entidades financieras de endurecer las hipotecas fijas y ofrecer variables más competitivas.
Según un estudio de mercado realizado por el comparador HelpMyCash, el interés medio de las hipotecas a tipo fijo pasó de un 1,5% a principios de 2022 a un 3,5% a finales de año. Este cambio supone un encarecimiento significativo, si bien ha de tenerse en cuenta que los tipos fijos suelen ser más altos que los variables, al ofrecer a cambio la tranquilidad de permanecer inmutables a lo largo de toda la vida del préstamo.
Al mismo tiempo, los bancos han apostado por ofrecer hipotecas variables más competitivas bajando el diferencial, que es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia. Según HelpMyCash, el diferencial medio de las hipotecas variables se situaba en torno al 1% en febrero de 2022, cuando el euríbor empezó a subir. Un año más tarde ha descendido alrededor del 0,75%, en un intento de contrarrestar el alza de los tipos de interés.
Los más afectados
A esto se suma la expectativa de que el euríbor toque techo. «Como está muy alto, muchos compradores piensan que no va a subir más y se lanzan a una hipoteca variable», explica el presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, Óscar Martínez, que, no obstante, apunta a que a lo largo de 2023 el euríbor podría llegar al 4% y recuerda que el escenario del que venimos, con el índice de referencia en negativo durante seis años, es anómalo. «Al interés le cuesta mucho menos subir que bajar», advierte.
En todo caso, Martínez recuerda que a quienes más está afectando la subida es a las personas que ya tenían concedida una hipoteca variable, y no tanto a los que constituyen una nueva. «Cuando uno firma una hipoteca ya se plantea lo que puede y no puede pagar y adapta el precio del piso a sus posibilidades. Sin embargo, a los que ya la tienen concedida, la revisión les ha sorprendido. A lo mejor vienen pagando un 1% y ahora de repente están pagando un 3,5%», expone.
En ese sentido, más allá de las nuevas firmas, en noviembre 10.760 hipotecados cambiaron las condiciones de sus préstamos, según los datos del INE. De ese total, el 34,8% fueron modificaciones en los tipos de interés, que provocó que el porcentaje de hipotecas fijas aumentara del 16,3% al 51,2%, mientras que el de variables disminuyó del 87,7% al 47,0%. «Las fijas siempre tendrán la tranquilidad de que voy a pagar un tipo más alto, pero sin sobresaltos, porque quién dice que no van a volver a subir los intereses dentro de un tiempo», concluye Martínez.