Los 3 consejos de Adrian Mercado: dónde invertir y a qué escaparle
Adrián Mercado tiene una visión particular sobre el mercado inmobiliario. Por qué los alquileres temporarios dejaron de ser negocio, cuánto consigue una pyme que encara un remate y en qué segmentos todavía hay precios de oportunidad.
Adrián Mercado se convirtió en el los últimos tiempos en el referente de las subastas en el país, un mercado que este año creció exponencialmente, dice. El especialista pasó de tener menos de 20 remates por mes a más de 100. El punto de partida para ese salto, lo encuentra en la asunción del nuevo gobierno, y en paralelo a una situación económica difícil para las pequeñas industrias sin espalda financiera para sobrevivir en medio de la caída de consumo y el encarecimiento de costos de producción, que tienen que vender sus 'fierros' incluso para pagar deudas insostenibles.
Mercado dice que se está vendiendo hoy a precios de hace dos años, lo cual también es una oportunidad para quien tiene dólares disponibles para hacer una oferta rápida. Aún así, recomienda, en algunos segmentos, esperar un poco más. Tiene además una visión particular sobre el impulso que los nuevos créditos hipotecarios y el blanqueo le darán al mercado inmobiliario.
Entrevista exclusiva a Adrián Mercado: dónde aconseja invertir
-¿El ajuste económico impactó en el negocio de remates?
Los remates crecieron mucho este año. Desde que asumió el nuevo Presidente sabíamos que se venía algo muy expulsivo hacia las Pymes y que iba a tener como consecuencia muchas ventas. Enseguida empezaron a llamar más empresas para hacer remates. En ese momento, teníamos entre dos y cinco Pymes que llamaban por semana con la intensión de renovar o comprar algo. Eso cambió desde principio de año y la intención empezó a ser calcular por cuánto podían vender su empresa. Abriendo ya el paraguas, previendo lo que se podía venir. Los empresarios Pymes ya tienen historia en el país, años de vivir un montón de circunstancias como ésta. Saben que se inició un modelo que perjudica a las Pymes y empezaron a atajarse.
Eso fue creciendo y hoy estamos teniendo el doble o el triple de remates que el año pasado. Un promedio de casi 100 remates mensuales, es muchísimo. Son casi todas pymes, quizás también alguna multi que saca de producción alguna línea porque el consumo cayó tanto que no vale la pena seguir fabricando ese producto.
Por otro lado, hay empresas que nos llaman porque tienen que vaciar un galpón porque no llegan a pagar el alquiler y lo tienen lleno porque se sobre stockearon. Muchas venden la maquinaria que tienen para pagar esos meses de alquiler que deben.
-¿También tuvieron varios remates de flotas de autos?
Si, de gente que sacó un plan de ahorro y ya no lo puede pagar. Hay como 300 autos mensuales promedio. Hay bancos que calcularon que la cartera se les iba a caer 50%.
-En ese contexto ¿los precios cayeron?
Se está vendiendo a precios de hace dos años, casi a precio vil. Los mismos valores del año pasado y hasta abajo de un 70% o 50%. Pero hay gente que aprovecha esa oportunidad porque hay segmentos a los que les está yendo bien o tiene unos ahorros importantes y esperan la oportunidad para montarse. Se posicionan y cuando esto pase o cambie el gobierno o el modelo, los encuentre bien preparados. Aunque a nosotros nos va bien porque hay más remates es triste estar vendiéndole a gente a la que le está yendo mal.
-Los 100 remates por mes que están haciendo ¿son pymes que cierran?
El 70% cierra y el 30% se está achicando. Y los que están para aguantar un poco más, viendo lo que se puede venir prefieren acelerar y vender ahora, antes que dentro de un año pueden sacar menos plata. Llama gente que dice que está produciendo al 30% y le gustaría vender una parte de lo que tiene para ver si puede seguir un tiempo más. Pero cuando le decimos lo que puede llegar a cobrar por lo que quiere vender se asombran porque es muy poco. Hay pymes que tratan de resistir para no echar a nadie pero tampoco pueden sostener los salarios y seguir pagando impuestos cada vez más altos mientras cae el consumo.
-¿La oportunidad entonces es ahora?
Si hoy se puede vender, todavía hay gente que está haciendo algunas inversiones. Yo creo que hoy es el momento porque todavía hay posibilidades de lograr algo. No van a conseguir un 100%, probablemente un 70% y que los precios se sigan sosteniendo al año pasado.
-¿Algunas de las nuevas medidas económicas, como el RIGI, podrían impactar?
Al RIGI lo veo potable para algunas provincias que realmente están muy ahogadas y necesitan algunas inversiones momentáneas. Porque para hacer las inversiones que se piensan de minería o petróleo, se necesita un tiempo largo para que arranque. El impacto que empieza a tener es algo de mano de obra pero como mucho puede ser el 30% de lo que dejó la obra pública. No compensa. Puede impactar a largo plazo.
-¿Los nuevos créditos hipotecarios están moviendo el mercado inmobiliario?
Para sacar un crédito, lo primero que yo aconsejo es asegurarse que los próximos meses, el tomador va a tener trabajo y va a poder pagarlo y cuánto impactará la inflación. Los propietarios subieron un poquito el valor de los departamentos, que venían bajando, aprovechando que si el crédito funciona hay más demanda. Alguna propiedad se va vender, pero es un nicho chico.
¿Y el blanqueo?
Los blanqueos que hubo en los últimos años no movieron el amperímetro. Es tanta la cantidad de propiedades que están vacías que alguna se va a vender pero en general lo que se necesita es un shock de productividad o confianza. Además hoy hay alternativas financieras que a la gente le resultan más fácil de acceder que el ladrillo. Como los otros blanqueos este no va a tener impacto.
-¿Pueden llegar extranjeros que compren porque las propiedades están baratas?
No lo veo. Hay alternativas que los seducen más. Miami, Punta del Este, son ciudades donde la rentabilidad es superior con precios similares a los de Buenos Aires.
-¿Pensando en alquiler temporario tampoco?
Hoy ya no es negocio porque como los alquileres tradicionales empezaron a subir tanto que ya ponerlos en temporarios con los riesgos que se corren, con la inversión que hay que hacer, dejó de ser el gran negocio que era con la Ley anterior.
-¿Dónde hay oportunidad entonces?
En los últimos dos años tuvimos las mayores ganancias con el negocio de parques industriales y la logística. Hoy, a lo sumo se quiere alquilar un galpón alto logístico para traer cosas importadas y stockear. Crece esa partecita de galpones de 10 metros de altura y van cerrando las plantas de pymes pequeñas.
-¿Qué perspectivas hay en el mercado residencial?
Subieron un poco los precios por los anuncios de los créditos hipotecarios. Estaban con los valores planchados porque se vendía muy poco y porque la misma necesidad hacía que se bajaran los precios con tal de vender. Hay desarrolladores que no hicieron edificios para vendérselos al usuario final sino para canjearlo por terrenos.
-¿Los precios van a seguir subiendo?
No tanto como se escucha. Cuando se vea que el crédito no termina de cerrar del todo, la gente prefiere pensarlo 20 veces antes de convalidar.
-¿Es mejor esperar?
Depende las necesidades del comprador. La verdad es que la persona que tiene los dólares en el bolsillo puede esperar un mejor momento. Eso a veces lo saben los vendedores y cuando les llega una oferta prefieren bajar un poco el precio para asegurarse la operación y no esperar a fin de año cuando el escenario incluso puede ser peor.
-¿Los locales comerciales tienen movimiento?
Vuelve a haber locales vacíos pero algunas marcas están saliendo de los shoppings porque aumentaron los alquileres atados al dólar. Si ven un local bien ubicado en la calle, que quizás antes estaba ocupado, lo alquilan. Sigue siendo un achique, porque se ahorrar 20% o 30% de gastos fijos que tenían en el shopping.
-¿Y las oficinas?
Hace bastante que viene planchado el segmento. Hubo un momento en el que se volvió a pensar en la presencialidad pero hoy, por el momento económico, y la percepción de las empresas de que si hacen volver a todo el personal necesitan más metros cuadrados y hay un mayor gasto en servicios, prefieren esperar.