Los créditos hipotecarios aún no se sienten: cuándo podrían impactar en el mercado
Cuando en abril los bancos comenzaron a anunciar que abrían nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA, el sector del real estate se llenó de expectativas. El financiamiento iba a darle más impulso a un mercado que estaba en plena recuperación de los peores años de los que se tienen registro.
Sin embargo, más de tres meses después, nada parece haber cambiado. En el último informe de escrituras realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, apenas 115 de las 4232 transacciones cerradas en junio se hicieron con una hipoteca de por medio. Y, aunque en la comparación interanual, las operaciones de compra-venta siguen creciendo, el incremento no es el que esperaban muchos en el sector.
"Los clientes nos cuentan que en los bancos hay mucha demora. Y aunque las entidades tienen muchas solicitudes, no hay que olvidarse de que hace tanto tiempo que desapareció el crédito hipotecario que los bancos tienen capacitar a sus colaboradores y eso va a llevar tiempo", explica Gabriel Brodsky, chairman de Grupo Predial.
En uno de los principales bancos privados del país señalaron que si bien se reciben muchas consultas, la mayoría queda en la nada. Además, explicaron, el aumento de los dólares financieros de los últimos meses desalentó a una gran cantidad de candidatos.
El otro problema, agregaron en otra entidad, es que para otorgar créditos hipotecarios se necesita gente que esté capacitada, que se perdió en los últimos años. "Hay que hacer la precalificación y después se necesitan muchísimos documentos de quien pide el préstamo y de la propiedad. Una vez que está todo presentado tarda tres semanas, pero siempre falta algún papel", detallaron.
Hoy las inmobiliarias dicen que hay muchas consultas de interesados en comprar con crédito. Sin embargo, poco de ese interés se traduce en propiedades señadas. La sensación, explican en el sector, es que algunos empiezan a tantear el mercado, pero la intención es avanzar más adelante.
A la espera
"Vemos mucha gente que busca información para tomar la decisión en el corto plazo. Creo que con una estabilización de la inflación y una mejora del poder adquisitivo los créditos van a arrancar", agregó Brodsky, que vaticinó que habrá que esperar al menos un año para que los créditos empiecen a impactar con fuerza en el mercado.
La realidad actual es muy distinta a la que se vivió en 2017, cuando aparecieron los créditos UVA por primera vez. En esa ocasión, se vio un crecimiento explosivo de la demanda y los precios de los inmuebles subieron con rapidez. Así, cuando el mercado se frenó en la segunda mitad de 2018, las propiedades quedaron con valuaciones muy altas.
"El mercado estaba parado y nos costó mucho hacerles entender a los propietarios que tenían que bajar los precios si querían vender", aportó Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Apuesta arriesgada
El especialista agrega que, aunque la inflación comenzó a mostrar un camino descendente desde el pico de enero, todavía se mantiene en torno del 4% mensual. Con este ritmo puede ser riesgoso tomar un crédito en el que el capital adeudado se actualiza prácticamente a la misma velocidad que el índice de precios.
"Los créditos UVA son una muy buena herramienta, pero necesitan una inflación más baja. Además, las tasas de interés ofrecidas, que en general están alrededor del 4% el primer año y suben al 8% a partir del segundo, son muy altas", agregó Di Maggio.
En el mismo sentido, Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo que va a llevar tiempo hasta que los créditos hipotecarios le den impulso al mercado. Para que se vea un cambio real, añadió, hay que esperar a que baje la inflación.
El factor dólar
"Mientras se mantenga por encima del 40% o el 50% anual, va a ser muy complicado. Y a eso hay que agregarle otro factor no menos importante, hay que lograr que se estabilice el tipo de cambio", opinó.
Con propiedades en dólares y créditos en pesos, la demora en el otorgamiento de los préstamos juega en contra. Es que si llegara a haber una devaluación entre la seña de una propiedad y la escritura, la operación puede naufragar.
"Si el país sigue así y la inflación continúa a la baja, va a haber más pedidos de créditos. Pero va a llevar tiempo", cerró Altgelt.