‘Nearshoring’ y manufactura avanzada
En los últimos 4 años el reacomodo de las cadenas de suministro ha sido un parteaguas en el sector inmobiliario industrial de México. El nearshoring dejó distintos corredores, en especial en el norte, alta demanda y rentas, disponibilidad histórica limitada, así como nuevas edificaciones.
La forma en que hoy se abren mercados complementarios para Tijuana y Monterrey, como lo son Mexicali y Saltillo, es el inicio de lo que los parques industriales alineados pueden dar.
Detrás de lo creado por la Inversión Extranjera Directa (IED) está una inercia que es el preámbulo de un mercado sólido que atiende la demanda de la manufactura especializada, ubicada en los eslabones de mayor valor.
Representa dejar de ser maquila, para dirigirse hacia la manufactura de valor en las cadenas que ocupa una IED, que busca mitigar los riesgos a través de condiciones de inversión como infraestructura carretera, servicios, electricidad, agua y mano de obra calificada.
Es pensar para empresas ancla a quienes cuesta más perder un proveedor, que tener mano de obra calificada. El resultado sería tener como Costa Rica un mercado industrial donde 80% es build to suit (BTS). Fórmula invertida para México, donde éste indicador es apenas el 20%.
El tema no es menor. En la encuesta global Reinvención de las cadenas de suministro para 2030 de la firma PwC, 4 de cada 10 empresas líderes de México dijeron que la inestabilidad en la cadena de suministro es una barrera para generar valor.
En este sentido en un reporte sobre el impacto del nearshoring en la región, Newmark señala el incremento de 3% en el valor de las importaciones de manufactura avanzada provista desde México en la primera mitad de 2023. Destaca también cómo independiente al impacto del proyecto Tesla en Monterrey, otras firmas como Siemens, Honeywell, Ternium, Foxconn y Continental consolidan inversiones de manufactura avanzada.
Si bien el actual momento sugiere desafíos, para los analistas, este movimiento continuará. La prueba son las tasas de disponibilidad que registran Juárez, Monterrey, Saltillo, Mexicali, Nuevo Laredo y Reynosa.
Ubicados en la frontera norte con Estados Unidos estos mercados tienen un portafolio de 37 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad que llegó a 0.2% en Saltillo y alcanza un máximo de 3.8% en Monterrey, destacando éste último por su dinamismo en absorción, precios y nuevas edificaciones.
La próxima expansión requiere de espacios en terrenos planos, con infraestructura, mano de obra calificada y proximidad con EU. Ese es el nombre del juego.