Desayuno ECD sobre ‘Financiación Alternativa’: la respuesta al problema de la vivienda
- Acceso a financiación: ¿hay problemas en el mercado?
- Ventajas de la financiación alternativa: rapidez y flexibilidad
- Financiación y sostenibilidad
- Impacto de la intervención gubernamental en el mercado
- Obra nueva vs. rehabilitación: una cuestión de sostenibilidad
- Proyección a futuro y papel de la financiación alternativa
El pasado lunes 28 de octubre, Confidencial Digital (ECD) organizó un desayuno informativo en el Roca Madrid Gallery centrado en la financiación alternativa a la bancaria en el sector inmobiliario.
La mesa de debate, moderada por José Antonio Frauca, redactor jefe de ECD, reunió a personalidades clave en este sector: Luis Losantos, director financiero de Gesvalt; Henry Gallego, CEO de Ktesios SOCIMI; Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs Allbanks; Jorge Ginés, director general de ASPRIMA; Asier Uriarte, director de Izilend; y Carlos Aguilera, director del CE de negocio inmobiliario de CaixaBank.
La conversación abarcó los retos actuales y el creciente papel de la financiación alternativa como complemento a la bancaria, así como su potencial para aportar soluciones en un mercado inmobiliario en constante cambio.
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Acceso a financiación: ¿hay problemas en el mercado?
Carlos Aguilera (CaixaBank) abrió el debate defendiendo la solidez del sistema bancario actual y la capacidad de este sector para financiar proyectos sostenibles, gracias a la alta liquidez que aún manejan las entidades financieras.
Según Aguilera, no existe una crisis de acceso a la financiación en términos generales, pero sí un problema en la falta de fondos propios en el sector. Los promotores tradicionales dependen de la aportación de capital de fondos que entraron en el mercado en la crisis de 2012, y las rentabilidades actuales han caído considerablemente respecto a las de esa época, creando un vacío de financiación para ciertos proyectos de gran envergadura.
En contraste, Henry Gallego, CEO de Ktesios SOCIMI, destacó que los proyectos de financiación alternativa se encuentran con dificultades importantes para obtener crédito bancario, especialmente en sectores menos atractivos para los bancos, como la vivienda asequible.
Según Gallego, la financiación alternativa permite asumir mayores riesgos en proyectos fuera de las zonas de alta demanda y en aquellos con impacto social positivo, aunque a un coste superior, ya que los márgenes son significativamente mayores que en la financiación tradicional.
Ventajas de la financiación alternativa: rapidez y flexibilidad
Para Jorge González-Iglesias Baeza, CEO de Gibobs Allbanks, plataforma digital que consigue para promotores las mejores condiciones de financiación del mercado tanto de entidades bancarias como no bancarias (gibobs.com), destacó que la financiación alternativa se distingue principalmente por su rapidez y capacidad de adaptación.
En comparación con la banca, que se enfrenta a una burocracia compleja y a una estricta evaluación de riesgos, los financiadores alternativos pueden dar respuestas en plazos menores y aceptar riesgos que los bancos tradicionales suelen evitar.
La lentitud de los trámites bancarios afecta gravemente la rentabilidad de los proyectos, explicó González-Iglesias, lo cual abre la puerta a que las entidades alternativas capten más mercado en sectores donde el banco se enfoca solo en operaciones grandes y medianas.
Por su parte, Asier Uriarte, director de Izilend, destacó que la financiación alternativa está logrando cubrir nichos específicos, especialmente en ubicaciones o tipologías de proyectos donde la banca tradicional no puede ofrecer soluciones o no percibe el atractivo.
Uriarte comentó que la financiación alternativa es especialmente útil para zonas en crecimiento y proyectos residenciales que se encuentran fuera del radar bancario, permitiendo a los promotores acceso a una financiación flexible, aunque la rapidez implique un tipo de interés más elevado. No obstante, cuando se tienen en cuenta otros factores como el coste de tener un proyecto parado por la lentitud de los préstamos bancarios, los promotores se dan cuenta de que en realidad la financiación alternativa es muy competitiva.
Financiación y sostenibilidad
La sostenibilidad se ha convertido en un requisito importante a la hora de obtener financiación en el sector inmobiliario, un tema en el que Carlos Aguilera, de CaixaBank, puso énfasis. La financiación bancaria, según explicó, no solo evalúa la rentabilidad de los proyectos, sino también su impacto medioambiental.
Sin embargo, Henry Gallego añadió que los requisitos de sostenibilidad pueden suponer un obstáculo adicional en proyectos de rehabilitación de edificios antiguos, ya que la adaptación de los mismos a las normativas actuales de sostenibilidad exige una inversión considerable.
Impacto de la intervención gubernamental en el mercado
Durante la charla, el tema de la intervención del gobierno y sus efectos sobre el mercado fue uno de los más controvertidos. Algunos participantes señalaron que las políticas recientes, como el control de precios de alquiler, pueden desalentar la inversión en el sector inmobiliario.
Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, señaló que la intervención de precios en cualquier sector no ha resultado efectiva y que, lejos de controlar los precios, estas medidas podrían agravar el problema al reducir la inversión y la oferta disponible en el mercado.
Los ponentes coincidieron en que la estabilidad regulatoria es esencial para atraer capital a largo plazo. Los cambios constantes en la normativa, explicaron, pueden desincentivar a los inversores, que buscan seguridad jurídica antes de comprometer su capital en proyectos a largo plazo. Las normativas de control de precios y la posibilidad de que el Estado intervenga en el mercado de alquiler han creado incertidumbre, lo que podría reducir el flujo de inversión tanto nacional como extranjera.
Obra nueva vs. rehabilitación: una cuestión de sostenibilidad
La mesa también exploró la cuestión de si se debe priorizar la obra nueva o la rehabilitación de edificios ya existentes. Jorge Ginés abogó por la obra nueva en áreas metropolitanas de alta demanda, como Madrid, donde la construcción es fundamental para satisfacer la creciente demanda de vivienda. Sin embargo, reconoció la importancia de la rehabilitación para cumplir con los objetivos de sostenibilidad y eficiencia energética de cara a 2050, que requieren que el parque inmobiliario existente sea renovado.
Luis Losantos, director financiero de Gesvalt, también intervino en esta cuestión, afirmando que la falta de incentivos fiscales para la rehabilitación y el ahorro limitan el acceso a la vivienda, especialmente para quienes buscan su primera propiedad. El directivo subrayó que debería revisarse el sistema fiscal para facilitar la compra de viviendas, promoviendo medidas que incentiven el ahorro y, en el caso de la vivienda asequible, ayudas específicas para quienes necesiten acceder al mercado inmobiliario por primera vez.
Proyección a futuro y papel de la financiación alternativa
La charla concluyó con una valoración optimista sobre el futuro del sector de la financiación alternativa.
Jorge González-Iglesias Baeza prevé que en los próximos cinco años la financiación alternativa jugará un papel complementario y clave, incrementando su cuota de mercado del actual 10-15% a un 30-40%, especialmente en proyectos donde la banca tradicional, debido a su estricta regulación, encuentra limitaciones en la asunción de riesgos.
Según González-Iglesias, aunque actualmente los financiadores privados no gozan de la misma popularidad que los bancos tradicionales, ofrecen ventajas que merecen ser exploradas: mayor rapidez en la aprobación, requisitos menos estrictos y flexibilidad en la gestión de riesgos. Estas cualidades están impulsando su crecimiento y consolidación como una herramienta que contribuye a dinamizar el acceso a la vivienda en un sector que, aunque saludable, necesita fuentes adicionales de capital.
Asier Uriarte reafirmó la importancia de desestigmatizar la financiación alternativa y verla como una herramienta complementaria, no como competencia de la banca. Uriarte explicó que, a medida que el mercado y los promotores comprendan mejor la función de la financiación alternativa, se irá abriendo camino hacia proyectos que requieren un manejo más ágil de riesgos y una mayor adaptabilidad a las demandas del sector inmobiliario actual.
Henry Gallego remarcó, sin embargo, que la seguridad jurídica y la estabilidad regulatoria serán esenciales para que la financiación alternativa pueda mantener su crecimiento y permitir que más inversores confíen en este modelo. Para Gallego, es fundamental que exista un marco regulatorio estable que permita a la financiación alternativa complementar a la banca y no solo asumir los proyectos que esta descarta.