Aquí no habrá quién viva: Madrid y Barcelona tendrán un déficit de 770.000 viviendas en 15 años, doce veces más que ahora
Si el problema del déficit de vivienda actual en España ya es grave, en un plazo de quince años será para el sector inmobiliario alarmante si no se toman las medidas necesarias para acelerar el ritmo de producción. Según denuncian la patronal de los promotores (APCEspaña) y la consultora Colliers en su informe «Necesidad de suelo en España 2024», desde 2014 se han ido encadenando déficits de producción por el desequilibrio entre la oferta y la demanda que han llevado a que actualmente alcance las 408.000 viviendas. Y la situación, según avisan, va irá a peor a tenor de la proyección sobre la creación neta de hogares que ha hecho el INE, que prevé 250.000 al año por la inmigración, el menguante tamaño medio de las viviendas y por la apuesta de muchos inversores por estos activos; y del ritmo de producción de vivienda, que no alcanza las 88.000 unidades anuales. Todo ello va a provocar que, de mantener la oferta y la demanda en los desequilibrios actuales, el déficit de viviendas aumente de manera exponencial, alcanzando en 2039 más de 2,74 millones de unidades, según alertan.
La falta de producto, sin embargo, no se notará igual en todas partes. En las provincias más dinámicas de España, Madrid y Barcelona, el déficit será muy notable y alcanzará las 388.747 y 381.307 unidades, respectivamente. Es decir, el 28% del total. Ambas son las provincias en las que se espera un mayor incremento del número de hogares en términos absolutos hasta 2039, cuando superarán los tres millones en el caso de Madrid y los rozará en el de Barcelona.
Por ello, y dado que el ritmo de producción de viviendas en ambas provincias es muy inferior al de creación de hogares, que avanza cinco veces más rápido; el déficit de vivienda en ambas provincias crecerá de forma muy notable respecto al actual, situándose doce veces por encima que el actual de 35.595 en el caso de Madrid y que el de 29.823 en el de Barcelona.
A solucionar estas necesidades de vivienda no contribuirá en ningún caso el «stock» remanente que existe en la actualidad. De hecho, según advierte el informe, este parque, [[LINK:INTERNO|||Article|||670fb9d7c4c9b0e40f40c6d9|||«debido a su localización o características, es más que probable que no lleguen a comercializarse nunca».]]
Falta de suelo
Para la APCE y Colliers, la razón fundamental que está detrás de la escasez de la producción de vivienda es la falta de suelo. Como denuncia el informe, la transformación de un suelo desde que deja de estar clasificado como suelo rústico hasta que se convierte en un suelo consolidado listo para edificar es un proceso lento y complejo que lleva entre diez y quince años, llegando en algunos casos a los veinte. Para poner en perspectiva lo que eso supone, el presidente de Colliers, Mikel Echavaren, recordó ayer que Estados Unidos tardó en poner en la luna al hombre siete años.
Tras la lentitud en los plazos están la complejidad regulatoria, la inseguridad jurídica, la lentitud burocrática, la falta de financiación, las impugnaciones, la obsoleta normativa o los cambios políticos, según denunció el presidente de la patronal de promotores, APCEspaña, Xavier Vilajoana.
Echavaren explicó que esta escasez de suelo, sumada al incremento de los costes de construcción, la falta de mano de obra cualificada y el incremento de los materiales, ha provocado «la reducción de márgenes y la disminución en las cifras de producción de vivienda».
Esta dilatación conlleva, además, falta de inversión por la incertidumbre en los plazos de desarrollo y en los costes, mayor dificultad en el acceso a la vivienda, sobresfuerzo económico y desigualdad entre habitantes o modificación de hitos urbanísticos, añade el informe.
[[QUOTE:PULL|||La inversión en suelo está paralizada, según el sector inmobiliario]]
Sobre la inversión, Echavaren destacó, por ejemplo, que este año no se ha invertido ni un euro en suelo debido precisamente a esta inseguridad jurídica que reina ahora mismo en el sector. "No hay capital para fabricar el doble de viviendas. Y desde 2017, el crédito al sector promotor ha caído casi un 40%. No hay capacidad ni voluntad de financiación. Y, adicionalmente, no hay suelo", ha resumido el directivo.
Tanto Vilajoana como Echavaren aseguraron que la caída de inversión es generalizada en el sector. El directivo de Colliers explicó, por ejemplo, que, en el caso del segmento del alquiler, en Cataluña el interés de algunos fondos es entrar con el objetivo de vender las viviendas de forma unitaria. Ambos subrayaron que los inversores prefieren poner su dinero en países más seguros y que decisiones como modificar la fiscalidad de las socimi no ayudarán.
Para poner fin a los problemas en el desarrollo de suelo, el informe propone mejorar la coordinación entre administraciones y garantizar un suministro constante de suelo urbanizable en un periodo razonable, optimizar la gestión de procesos administrativos o mayor celeridad en resolver problemas burocráticos con figuras como el agente urbanizador.
A corto plazo, demandan la concesión de ayudas para la rehabilitación del "stock" existente, permitir los cambios de uso a residencial, facilitar la puesta en carga de nuevas viviendas sin necesidad de desarrollar nuevos ámbitos urbanísticos, facilidades en la financiación de obras con la construcción paralizada o modificar las normativas municipales que condicionan la edificabilidad residencial.