Los caseros deberán renovar el contrato de alquiler aunque no quieran

Encontrar un apartamento de alquiler en España hoy en día no es algo sencillo. La cantidad de oferta que existe en nuestro país es cada vez menor, mientras que la demanda aumenta año tras año. Esto significa que las viviendas de alquiler son muy demandadas, pero la cantidad de apartamentos para alquilar es cada vez menor.

Esta situación se produce, en gran medida, por la inseguridad jurídica que existe en el entorno del alquiler. Los caseros, que temen por su vivienda, deciden establecer requisitos más exigentes con el paso del tiempo o, en su defecto, deciden no poner la vivienda en el mercado por miedo a impagos, ocupaciones ilegales y otros motivos.

Además, no solo hay poca oferta de alquileres, sino que la poca que existe cuenta con precios totalmente disparados, lo que provoca que acceder a una vivienda en nuestro país sea una completa odisea. Sin embargo, los que tienen la suerte de tener un contrato de alquiler van a ver como el Estado les protege de una posible no renovación del contrato por parte del arrendador.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas. En uno de sus artículos, la ley refleja los casos en los que el propietario estará obligado a renovar el contrato al inquilino de forma automática, aunque no quiera.

En el artículo 9 de la mencionada ley se especifica que, en caso de llegar al día de vencimiento del contrato, este deberá renovarse de manera automática por plazos de un año hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, en los casos donde el contrato sea con una persona física, o siete en el caso de que sea una persona jurídica. El propietario podrá decidir si los inquilinos no continúan en el apartamento cuando esto sea notificado con treinta días de antelación.

Por su parte, el artículo 10 asegura lo que ocurriría con el contrato cuando hayan transcurrido más de cinco años. "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el propietario manifieste al inquilino con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

Excepciones que protegen al propietario

El casero no puede recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato según lo recoge la ley. No obstante, existe una excepción que ampara al arrendador. En los casos en los que el propietario necesite la vivienda para él mismo o para un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge), el contrato podrá ser extinguido. Si esto sucede, el dueño debe avisar con dos meses de antelación siempre y cuando la opción estuviese recogida en el contrato.

Novedades de la ley con el precio

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la renta del alquiler, y dice lo siguiente:

• La renta será la que libremente fijen las partes.
• El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
• El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la casa alquilada.
• El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

Sin embargo, la última modificación de la LAU recoge lo siguiente en referencia al precio:

• Si una vivienda está en una zona tensionada según la Ley 12/2023, al iniciar un nuevo contrato de arrendamiento, el precio del alquiler no puede ser mayor al último registrado en los últimos cinco años en la misma vivienda, con ajustes anuales por inflación. No se pueden agregar nuevos cargos al inquilino que no estuvieran en el contrato anterior.
• Se puede incrementar el alquiler hasta un 10% del último precio si:

- Se hicieron obras de mejora energética que ahorran un 30% de energía.

- Se hicieron obras de mejora de accesibilidad.

- El contrato es por 10 años o más

• Si el propietario es un gran tenedor y la vivienda está en una zona tensionada, el alquiler no puede superar el precio límite indicado por un sistema de índices de precios.
• Si una vivienda en una zona tensionada no ha sido alquilada en los últimos cinco años, estas reglas también aplican si así lo dice el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.