La burbuja en un gráfico

Les presento a Merlín Properties. Quizás no han oído nunca hablar de ella, pero es la SOCIMI más grande de España, con un valor de mercado de 5.773 millones de euros. Son propietarios de 4 millones de m2 en alquiler entre España y Portugal, entre los que se encuentran una de las Cuatro Torres en Madrid, la torre Agbar en Barcelona, y varios edificios en la Castellana y en la Diagonal.

De entre todas las socimis, Merlin tiene una particularidad que la convierte en el canario en la mina de la burbuja que estamos viviendo: no se dedica al alquiler de viviendas.

Por esa razón, su cotización cayó a plomo en marzo del año 2020 (es la línea prácticamente vertical que se observa en el gráfico). Cuando el mundo entero se encerró en un confinamiento que no sabía cuándo acabaría y el teletrabajo pasó de cero a cien, a los inversores les entró el pánico -comprensible- de que el mercado de las oficinas se desplomase. Solo un mes antes había marcado un máximo histórico en 13,33 euros por acción. 

Ha llovido mucho, pero no para Merlín, que justo antes del anuncio del gobierno de cambiar el régimen fiscal de las SOCIMIS cotizaba por encima de los 11 euros.

¿Tiene esto sentido? Si pensamos en lo mucho que ha cambiado el mundo del trabajo desde 2020, en la cantidad de gente que ya no va a la oficina todos los días y en la más que previsible aceleración de esta tendencia en los próximos 10 o 20 años, uno diría que una empresa que percibe la mitad de sus ingresos del alquiler de oficinas no debería estar yendo tan bien, aunque solo fuera por la incertidumbre. 

Al contrario, estas compañías deberían estar sometiéndose a una profunda reestructuración para mover sus inversiones a otros sectores o para emprender la ardua tarea de cambiar el uso de los inmuebles que tienen en cartera a otros que no tengan un futuro tan incierto. Y sus acciones deberían reflejar ese momento.

Pero no está ocurriendo. Salvo algunos cantos de sirena vinculados a sectores que todavía ni existen en el volumen y la densidad con la que pretenden invertir -como ese de los “centros de datos”-, no parece que nadie esté muy nervioso con el destino de los millones de metros cuadrados de oficinas que hay en las grandes ciudades españolas. Y eso a pesar de que en otros países ya se siente el dolor punzante de tener un parque de oficinas zombi. 

La cotización de Merlín Properties SOCIMI SA es la mejor fotografía adelantada de la burbuja que estamos viviendo. Una que cabalga a lomos de inercias que conocemos, como los esfuerzos que hacen los países por mantener y subir el precio de la vivienda y del suelo, pero también de otras nuevas. 

En concreto, la razón por la que el parque de oficinas se mantiene fuerte pese al auge del teletrabajo y de los cambios en la organización de las empresas es que se está produciendo una burbuja en las empresas tecnológicas en EEUU de la que ya alerta hasta el Banco de España.

Y es que, además de los riesgos que señala el BdE, como “los potenciales efectos amplificadores [de una crisis] a través de fondos de inversión [...] a la vista de las elevadas tenencias de acciones en manos de estos intermediarios”, estas compañías están insuflando recursos a sus sedes regionales en los países periféricos y sosteniendo, de esta forma, el mercado de oficinas.

Y esta es la razón por la que los grandes tenedores de activos inmobiliarios comerciales pueden seguir manteniendo la apariencia de que aquí no pasa nada: ni los centros comerciales físicos están de capa caída ni las oficinas han dejado de tener un papel en una edad interconectada. Ni lo estarán mientras siga llegando dinero de Wall Street para pagar carísimas concept stores y oficinas emblemáticas en el centro de las ciudades para las grandes tecnológicas y toda la red de empresas que les prestan servicios.

Hasta que deje de llegar ese dinero.