José L. Quiroga: “Pólvora Seca”
Como ya es costumbre, salió a la luz pública el reporte de Cornell/Hodes Weill’s (2024 Institutional Real Estate Allocation Report) en el que se analiza a 186 fondos institucionales de 25 países cuyos activos rondan los $13.7 trillones de USD, de los cuales $1.7 trillones corresponden al sector inmobiliario (Assets Under Management).
Dentro de los hallazgos podemos encontrar lo siguiente; i) más de la mitad de las instituciones usan los REIT’s (Real Estate Investment Funds) públicos, ii) más de la mitad de las instituciones colocaron nuevo capital en los REITS en 2023, un incremento significativo versus 2022, iii) el más grande incremento fue de fondos soberanos, instituciones de gobierno y de compañías aseguradoras que buscan capitalizar las discrepancias entre la valuación de productos públicos versus los privados.
Entre las razones para invertir en el sector inmobiliario (REITS), la más importante es su liquidez, y la segunda es que es parte de su estrategia “Core” de inversión.
Además, el sector representa, en promedio, 10.8% de la colocación del portafolio, un incremento de 190 bp desde 2013.
Este reporte confirma lo que es una tendencia global, el sector de bienes raíces es un tipo de activo alternativo que va creciendo en la participación de los portafolios globales.
En México, nuestro sistema de pensiones, llamado Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR), ya cuenta con activos administrados por $6.8 billones de pesos, que representa el 20.7% de PIB Nacional.
De acuerdo con la CONSAR, a septiembre de 2024 el SAR ha colocado $1.9 billones de pesos (5.9% del PIB Nacional) en deuda privada, renta variable nacional, instrumentos estructurados y FIBRAS.
Según la sociedad de fibras, AMEFIBRA, las FIBRAS reflejan el 4.5% del PIB.
Las FIBRAS cuentan con mas de 2,000 propiedades entre naves industriales, centros comerciales, hoteles, oficinas, auto almacenaje, entre otras, que representan 32.5 millones de pies cuadrados.
La inversión en FIBRAS representan una oportunidad de participar en el sector con una administración profesional, ordenada y alineada a los intereses de los inversionistas.
El pasado mes de octubre, la SHCP público en el Diario Oficial de la Federación la modificación y adiciones al régimen de inversión de las Afores, donde cambian a 12.5% (de 10%) el monto de los activos totales a invertir en FIBRAS, y 30% (de 20%) de sus activos en productos estructurados.
De acuerdo con datos de la CONSAR, actualmente las AFORES tienen 8.32% de sus activos en productos estructurados y 2.51% en FIBRAS, significativamente por debajo del monto asignado como máximo.
Estos datos nos demuestran conclusiones contundentes, el sistema de pensiones de México está significativamente subinvertido en el sector de bienes raíces, en relación con estándares de instituciones globales.
Existe una discrepancia de montos por activos en la estrategia de diversificación respecto de benchmarks internacionales y sería sensato tratar de corregir en productos tanto públicos (FIBRAS) como estructurados (CKDS con visión inmobiliaria e infraestructura).
Dicho esto, existe una gran oportunidad para el fortalecimiento y crecimiento de las 15 emisoras/FIBRAS actuales y una gran necesidad de formación de nuevos grupos en sectores que no tienen presencia o tienen presencia limitada en México, tales como FIBRAS de Data Centers, infraestructura de telecomunicaciones, eléctricas, carreteras, y agrícolas, entre otras.
En la actualidad, las emisiones de CBFIs y deuda de las FIBRAS industriales han sido sobre suscritas y en toda colocación el capital institucional está muy activo participando.
Recientemente, la FMTY anunció su plan de inversión de $700 millones de USD para el 2025 y además, aprovechando la volatilidad de mercado y una subvaloración en sus títulos, FMTY está recomprando sus títulos, ya que refleja un arbitraje seguro entre el valor real de su CBFI y su cotización actual.
FUNO sigue en su deseo de escindir su división Industrial, ya sea en una FIBRA o en otro vehículo público, similar a la estructura de VESTA.
El sector sigue creciendo y, si sumamos la carencia en muchos sectores, simplemente se abren la posibilidad para nuevos actores.
En conclusión, estamos viendo un campo fértil para la formación y crecimiento de nuevos jugadores y hay mucho mercado y capital institucional para fondear y crecer estos emprendimientos.
El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.