Nearshoring entra a nueva era
Los temores por el mensaje del próximo presidente electo de Estados Unidos, Donald Trump de imponer aranceles de 25% a México y Canadá en 2025, mantienen a la expectativa el mercado inmobiliario industrial, que experimentó un impulso que el nearshoring, en especial en el mercado inmobiliario industrial de la región norte de México.
Al cierre del tercer trimestre del año, la demanda de este segmento creció a nivel nacional 14%, al alcanzar 1.7 millones de m2, de acuerdo con el reporte Nearshoring, demanda en el mercado industrial inmobiliario de la firma CBRE.
El documento indica que la actividad industrial en los 13 mercados que participan del efecto del nearshoring representa 35% de la absorción bruta total y han registrado 2019 a la fecha un incremento constante.
Si bien, el efecto destaca en los mercados ubicados en la frontera norte con Estados Unidos, Monterrey registró la mayor participación por demanda nearshoring, mientras que Tijuana, Juárez, Saltillo y Mexicali concentraron 67% de la absorción.
El análisis destaca el peso que en absorción, tamaño de portafolio y precios de arrendamiento tienen los mercados fronterizos nacionales respecto al rol dominante que tienen 7 en Estados Unidos.
Analistas de mercado en México consideran que la noticia, que aún debe ratificarse en los primeros días de enero de 2025, si bien generó expectativa debe ser tomada en su justa dimensión.
“Un tema así podría detener proyectos de inversión en camino por la incertidumbre y el incremento de costos que estoy implicaría, ya que gran parte del atractivo de México es el acceso al mercado de Estados Unidos con preferencias arancelarias a través del T-MEC, y desde luego la cercanía por la facilidad logística”, considera Claudia Ávila, experta en Inversión Extranjera Directa y nearshoring.
Desde su perspectiva el mensaje “es una declaración un poco arriesgada, porque implicaría temas legales que prevé el T-MEC, e incluso la Organización Mundial de Comercio (OMC)”.
En la actividad industrial y niveles de participación sectoriales, el automotriz lideró en hasta el tercer trimestre referido la demanda, al representar 38% del total donde también figuran los sectores electrodomésticos y aparatos electrónicos, maquinaria y herramientas.
Sin embargo, el rubro automotriz es el principal motor de demanda de nuevas empresas que llegan a la región norte.
Demanda y tecnología avanzada
“La retórica de los aranceles al parecer se mantendrá, pero creo que se le podrá dar salida como en el primer período del Presidente Trump, vía negociación”, considera Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
El impacto verdadero está en cómo el mercado descontó la llegada de empresas provenientes del país asiático, mismas que pusieron en espera hasta nuevo aviso decisiones de expansión en México.
Desde su perspectiva, dado que “las tarifas afectarían la manufactura, el impacto sería en el mercado industrial, que sufriría una desaceleración, pero creo que no impactará tanto si los aranceles se impusieran a productos chinos”.
El fiel de la balanza será a juicio de otras perspectivas, el peso que jueguen las exportaciones de productos de tecnología avanzada a Estados Unidos, que crecieron a un ritmo anual de 32%.
Actualmente México es el segundo exportador más grande de biotecnología, optoelectrónica y aeroespacial. Compite con Taiwán e Irlanda, y sólo es superado en volumen por China sin embargo, en el mismo lapso de medición redujo su crecimiento 6.4%.
Otro factor que desafía la consolidación industrial es el crecimiento de la demanda neta, producto de la escasez de oferta, reflejada en algunos mercados donde las tasas de disponibilidad se mantuvieron en niveles históricamente bajos durante meses.El resultado es un impulso del indicador bruto impulsado por pre-arrendamientos, build to suit.