¿Tiene una hipoteca compartida y quiere salirse? Así es como puede hacerlo
Si tiene pareja estable y está buscando un hogar, lo más probable es que se le haya pasado por la cabeza la opción de la hipoteca compartida. Repartir los gastos no tiene por qué limitarse a los suministros, muchas familias también prefieren dividir la cuota hipotecaria por varias razones, bien por poder acceder más fácilmente al crédito o porque permite una mayor capacidad de endeudamiento. Además, también es una opción atractiva para los bancos porque el riesgo de impago al que se enfrentan es significativamente menor al existir dos pagadores.
Sin embargo, aunque a priori parezcan todo ventajas, es cierto que con este tipo de hipoteca muchas parejas se exponen a riesgos que, si firmasen por separado, no enfrentarían. Por ejemplo, en caso de ruptura es normal que uno de los titulares quiera salir de la hipoteca, tarea extremadamente difícil porque el banco pierde garantías en la devolución del préstamo, avisan desde ING.
La solución más simple sería vender la casa y cancelar la hipoteca con el dinero conseguido, aunque para ello todos los propietarios deben estar de acuerdo en las condiciones de la venta, es decir, en el precio. Además, es posible que no sea un proceso inmediato y que la vivienda tarde en traspasarse, por lo que la persona que quiere salirse se verá obligada a seguir pagando la hipoteca.
Otra opción es negociar una dación de pago, o lo que es lo mismo, ofrecer la vivienda al banco a cambio de la cancelación de la hipoteca, lo que resultaría en la extinción del préstamo. Sin embargo, esta fórmula suele ser menos viable que la anterior porque además de que todos los propietarios del inmueble estén de acuerdo, el banco también debe aprobar la operación, algo que no harán si no tienen la seguridad de poder venderla rápidamente después. En caso de que la dación prospere, solo habrá que asumir los costes de cancelación de hipoteca, ya que, desde 2014, la operación está exenta de la ganancia patrimonial que pueda generar.
La última alternativa es la novación. Esta opción consistiría en dejar el préstamo con un solo titular, una fórmula que solo puede darse si uno de los propietarios quiere comprar la vivienda y le paga al resto su parte correspondiente, además de realizar una extinción de condominio. Como las dos anteriores, esta opción también tiene un problema, y es que al pasar de dos a un hipotecado el riesgo de impago aumenta y el banco puede no estar de acuerdo, por lo que también sería necesario negociar con la entidad.
Los gastos derivados al salir no son pocos
Sea como fuere, cualquiera de estas tres alternativas conlleva una serie de costes asociados, y no son precisamente pocos. En caso de vender la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial en la Declaración de la Renta, a no ser que se venda por un precio inferior al que se compró. Además, también hay que hacer frente a los gastos de cancelación de hipoteca (comisión de amortización anticipada, gastos notariales, gestoría y Registro de la Propiedad) y a la plusvalía municipal (impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), indican desde el blog de iAhorro.
En caso de optar por la novación, el contrato de préstamo hipotecario puede incluir una comisión de novación de hipoteca, más la nueva tasación del inmueble y los posibles costes de la extinción del condominio.