Los jóvenes necesitan tres años más de salario que sus padres para comprar una vivienda, pero el esfuerzo mensual es menor
La desaforada subida de precios y transacciones que está experimentando el mercado de la vivienda en los últimos meses ha vuelto a aventar el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria como la vivida a finales de la primera década del siglo. Sin embargo, a nivel de años de salario necesarios para adquirir una vivienda, años necesarios para afrontar los gastos y la entrada y porcentaje de cuota sobre el salario se refiere, los datos indican que el mercado está lejos de los niveles alcanzados en los años de la burbuja inmobiliaria.
Pero el hecho de no estar en un momento tan complejo como el vivido en el año 2006 o 2007 no implica, en todo caso, que los jóvenes no tengan ahora más dificultades en algunas aspectos para comprar vivienda de las que tuvieron sus padres. Las tienen y, de hecho, en factores como el ahorro inicial necesario para abordar una compra o el número de años de salario la situación es ahora bastante peor que hace treinta años, como pone de manifiesto el informe «El esfuerzo financiero para acceder a la vivienda. Evolución de 1993 a 2003» elaborado por EAE Business School.
El análisis de la escuela de negocios evidencia que, para la compra de una vivienda de un tamaño de 80 metros cuadrados a los precios medios de mercado que se han registrado en Barcelona en los sucesivos años analizados «hemos pasado de los ocho años de salario que necesitábamos en 1993 -asumiendo un sueldo medio entonces de 12.477 euros- para comprar una vivienda, a los once que necesitábamos en 2023 -con unos ingresos de 30.237 euros-. Es decir, que en términos salariales, la compra de una vivienda se ha encarecido más de un 35%» en el periodo, resume el informe.
La situación, como asegura el análisis, no es sin embargo la peor que se ha vivido en las últimas décadas. Según los cálculos que han realizado Javier Fernández-Pacheco Mazarro y Dorina Nicoara-Popescu, autores del informe; en 2013 se necesitaban 12 años de salario -con un sueldo de 26.067 euros- para comprar una casa, en 2018 se necesitaban 13 años -con un sueldo de 26.922 euros- y en 2008 se necesitaban casi 16 años -con un salario de 23.252 euros-, así que, como añaden Fernández-Pacheco y Nicoara-Popescu, «la situación actual no es, ni de lejos, la peor que hemos vivido».
Ahorro previo
El informe detalla que, más allá de los años de salario necesarios, el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda se distribuye habitualmente en dos partes, los ahorros precisos para la entrada y los gastos por una parte y el porcentaje de ingresos necesarios para afrontar el pago de las cuotas hipotecarias por otra.
En cuanto al ahorro previo, el estudio recuerda que el esfuerzo necesario para pagar la entrada de la vivienda es normalmente el 20% que no financia el banco más los impuestos y los gastos. Según su estimación, todo ello supondría un 33% del precio de compraventa de la vivienda en total.
Este ahorro se ha erigido en los últimos años en quizá el muro más insalvable para acceder a una vivienda para muchos jóvenes que teniendo un salario con el que podrían afrontar el pago de las cuotas hipotecarias no pueden, sin embargo, comprar casa por carecer de ahorros previos. El informe constata una vez más esta dificultad que, según concluye, ha ido en aumento para los «millennials» respecto a los «boombers», al pasar los años de salario para pagar la entrada de 2,64 en 1993 a 3,61 en 2023. Sin embargo, como en el caso de los años necesarios para pagar una casa, el dato no es el peor de los últimos treinta años dado que en 2008, junto cuando estalló la burbuja inmobiliaria, eran necesarios 5,12 años.
La variable que relaciona la cuota hipotecaria mensual con el salario es la única que ha evolucionado en términos más favorables para los hipotecados actuales según el análisis de EAE Business School. La cuota ha pasado de suponer el 123% de los ingresos al 80% debido a una notable caída de los intereses. En junio de 1993 alcanzaron el 14,28%.
Pese a la mejora, la escuela de negocios reconoce que esta tasa de esfuerzo sigue estando a unos niveles que hace prácticamente inasumible que la compra de una vivienda pueda ser asumida por un solo salario medio español. «Es cierto que, con un único sueldo medio, no se puede pagar la cuota de una hipoteca, pues ésta representaría más del 80% de ese salario y el Banco de España recomienda que no pasemos del entorno del 30/40%», admite.
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De todos modos, como advierte el informe, España es un país casi prohibitivo para plantearse la compra de una vivienda en solitario si no se tiene un muy buen sueldo. «Nunca, en los 30 años de duración del estudio, ha estado por debajo del 60%». Así es que, añade, para poder pagar la hipoteca de un piso de 80 metros cuadrados, siempre han sido necesarios cuando menos, dos sueldos medios. «Si no más», como apostilla el documento.
Mirando la evolución de los precios y el esfuerzo a lo largo de estos años, EAE Business School concluye que en el año 1998 el precio de la vivienda en Barcelona experimentó un aumento del 19%. Sin embargo, debido a la reducción en los tipos de interés, la cuota hipotecaria se redujo en un 34%, por lo que el porcentaje de salario destinado a pagar la hipoteca fue del 63,19%, el más bajo de toda la serie analizada. Mucho menor que en 1993.