Murió la ley de alquileres: ahora, las obras de mejora deberán ser pagadas por los propietarios, sin excepción
La norma que rige los alquileres en Argentina fue modificada recientemente y determina en qué casos los propietarios pueden realizar quedarse con la mejora hecha por uno de los inquilinos que arrendó su vivienda.
En el Capítulo 4 del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) vino para reemplazar a la última ley de alquileres, la Ley 27.737 que tuvo vigencia desde el 18 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de ese mismo año.
En Argentina, las obras de mejora pueden ser retiradas por lo inquilinos a excepción de algunos casos especificados en el contrato y por ley.
El Gobierno nacional puso en vigencia nuevamente el CCyC con modificaciones y abrogaciones dispuestas por el Decreto 70/2023, que estableció nuevos artículos para la creación de contratos de alquiler de viviendas y otros inmuebles.
Quién tiene derecho a quedarse con las mejoras en un alquiler
Uno de los pocos artículos que no fueron modificados por el DNU fue el 1224, que controla las "facultadas sobre mejoras útiles o suntuarias", es decir, aquellas necesarias para la habitabilidad de la vivienda y aquellas que simplemente son realizadas para agregar valor, lujo o comodidad.
Según el artículo 1224 del código, el inquilino puede "retirar la mejora útil o suntuaria" una vez que se haya finalizado o rescindido el contrato de locación si cumple los requisitos.
Las mejoras pueden ser retiradas por el inquilino si no daña el inmueble.
Las 3 circunstancias por las que los inquilinos no pueden quedarse con una mejora
Sin embargo, la ley también establece tres restricciones para el retiro de esas mejoras, las cuales pueden haber estado firmadas en alguna cláusula del contrato de alquiler, sin que el locatario se haya dado cuenta de ella.
Cuándo el inquilino tiene derecho a hacer obras de mejora en una vivienda alquilada y reclamar el valor
El artículo 1211 permite que la persona que alquila la vivienda pueda realizar mejoras. A pesar de eso, expresa que no puede hacerlo en el caso de que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma del lugar, o haya sido interpelado a restituirla.
Sobre dichas mejoras, la ley deja en claro que el locatario no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al dueño o bien puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
Los contratos pueden tener cláusulas que indiquen que toda mejora debe quedarse en la vivienda, lo que perjudicaría a los inquilinos.
Cuándo un propietario puede quedarse con las mejoras hechas por el inquilino
El locador puede quedarse con la mejora en caso de que así se haya dispuesto en el contrato o bien que el retiro de la mejor dañe el lugar alquilado.
Solamente en el caso de que suceda una violación al régimen de mejoras, el dueño de la vivienda alquilada tiene derecho a adquirir la mejora hecha en violación del contrato por parte del inquilino, siempre y cuando pague "el mayor valor que adquirió la cosa" al ser remodelada.