Impuesto sobre bienes inmuebles puede subirle por cambios en valor de construcciones y depreciación
Los contribuyentes del impuesto sobre los bienes inmuebles que se paga en las municipalidades podrían enfrentar aumentos en el monto final de su factura la próxima vez que se acerquen a cancelar. Este tributo, que se cobra a los dueños de terrenos y construcciones fijas, se liquida de manera anual, semestral o trimestral.
La última versión del Manual de Valores Base Unitario por Tipología Constructiva vigente desde el 2023, elevó los valores de las construcciones utilizados como base para calcular dicho impuesto. Adicionalmente, en algunos casos se extendió la vida útil de las edificaciones, lo que desacelera la depreciación del inmueble y aumenta el monto final que se debe pagar al ayuntamiento.
De acuerdo con el manual más reciente, el valor del metro cuadrado en diversas tipologías constructivas subió, elevando así la valuación final del inmueble en comparación con las disposiciones de 2019. Con ello aumenta el impuesto a pagar.
Por ejemplo, el precio del metro cuadrado (m²) de una vivienda de mampostería integral prefabricada subió de ¢230.000 a ¢260.000. Así, una construcción de 110 m² pasó de ¢25.300.000 a ¢28.600.000.
Leonardo Ávila, abogado especializado en tributación de la firma ICS, explicó que el impuesto sobre bienes inmuebles equivale al 0,25 % del valor fiscal del bien, calculado a partir del valor de la construcción y el terreno. Este tributo cubre el periodo del 1.° de enero al 31 de diciembre de cada año. No obstante, el cálculo del valor del inmueble incluye un factor de depreciación, que reduce el monto final del activo y varía según la antigüedad de la construcción.
Por ejemplo, en el caso de viviendas en contenedores, no solo aumentó el valor del metro cuadrado, sino también la vida útil, que pasó de 40 a 45 años. Germán Morales, socio director de Grant Thornton, comentó que una vida útil más extensa implica una menor depreciación anual del activo y, por ende, una reducción más limitada del valor fiscal.
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Morales añadió que el Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda, encargado de elaborar el manual, utiliza criterios de ingeniería y construcción para determinar la vida útil. Este proceso se basa en la cantidad máxima de años que podría durar una edificación para definir el factor de depreciación.
Es importante señalar que aunque el Anexo 2 del Reglamento de la Ley del impuesto sobre la renta establece una depreciación de 50 años para las construcciones, este periodo se aplica exclusivamente a dicho tributo.
Por su parte, el Manual de Tipología Constructiva fija una vida útil de hasta 120 años para ciertas edificaciones, según la actualización vigente, y es esta última guía la que se debe usar tanto para el pago del impuesto sobre bienes inmuebles, como del Impuesto Solidario, conocido como tributo a las viviendas de lujo.
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Tatiana Chacón, consultora en impuestos de BLP Legal, subrayó que la valoración de bienes inmuebles considera dos componentes principales: el terreno, evaluado mediante el Visor de Valores Inmobiliarios (Vivai), una herramienta de mapas desarrollada por el Órgano de Normalización Técnica; y las construcciones, que se valoran conforme al Manual de Valores Base Unitario.
Daniel Pelecano, gerente de Impuestos y Legal en Grant Thornton, señaló que los propietarios pueden impugnar las valoraciones ejecutadas por las municipalidades. Asimismo, estas tienen la facultad de objetar declaraciones incorrectas de los contribuyentes. Este procedimiento administrativo se gestiona internamente en las oficinas municipales y, tras agotar las instancias, puede ser llevado a un tribunal fiscal.
“El valor se puede objetar por ambas partes, tanto el propietario como la misma municipalidad. Este siempre es un procedimiento interno, que se objeta contra la misma institución. En la mayoría de los casos es una oficina interna de bienes inmuebles de las municipalidades. Al agotar todas las instancias se puede llevar ante un tribunal fiscal, que ya es sede judicial”, dijo Pelecano.
El pasado mes de abril entró en vigencia un nuevo Reglamento de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el número de Decreto Ejecutivo 44414-H, que fue publicado en La Gaceta. Este reglamento refuerza los procedimientos administrativos aplicables en caso de que alguna de las partes cuestione los valores declarados.
La actualización del valor fiscal del inmueble debe realizarse cada cinco años por parte del propietario. Este puede optar por pagar el impuesto de forma trimestral, semestral o anual. Según Ávila, algunas municipalidades ofrecen descuentos a quienes decidan cancelar el monto anual por adelantado.
Aquellos contribuyentes que no cumplan con sus responsabilidades con este tributo se exponen al cobro de intereses y una morosidad del 1% por cada mes, con un tope de hasta el 20%. En el caso de la declaración del impuesto, el Código de Normas y Procedimientos Tributarios establece que la no declaración genera una sanción equivalente al 50% de un salario base (¢231.100 actualmente) por cada periodo que no se presente (cinco años).