Ciudad Jardín es la protagonista del mercado inmobiliario en los balances de final de ejercicio publicados por Idealista . Al cierre de 2025, fue el barrio de la capital en el que más se elevó el precio de la vivienda usada: +14,8%, cuando la subida media de la capital fue del 8,6% . Y en el alquiler , fue el segundo enclave con más alza al concluir el pasado año: +5,1% frente a +4,3% en el conjunto de la ciudad . ABC aborda las causas de estos incrementos en el último ejercicio con voces autorizadas : agencias inmobiliarias con oficina en Ciudad Jardín y expertos en el mercado residencial . En los valores de venta, destaca que se repite un análisis: sobre una oferta limitada -tiene muy poco lugar para la obra nueva- percutió, sobre todo, un aumento de inversores que quieren adquirir vivienda para sacar al mercado pisos en alquiler por habitaciones , fórmula en auge y con muy buena rentabilidad. La ruta por las inmobiliarias de Ciudad Jardín arranca por las dos oficinas de Socialcasa . Su gerente , Vicente Casares, explica que desde mediados de 2021 ya hay una tendencia allí de vigoros incrementos de los alquileres y precios de venta. Pero, en cuanto a estos últimos, en 2025 «se notó más el incremento. Hubo una demanda muy elevada de compra, cuando hay oferta limitada». Cada vez hay «más compradores que quieren invertir en el barrio en pisos turísticos, no aún en un porcentaje elevado, y en alquiler; sobre todo por habitaciones», fórmula que ya no usan sólo los estudiantes, que tienen allí un bastión. « Cada vez más compradores se interesan en Ciudad Jardín , que siempre ha sido una zona muy de inversores», explica. «Quieren invertir donde tienen asegurada una rentabilidad muy superior a tener el dinero en el banco [en un momento de tipos bajos] y a la que lograrían en la mayoría de barrios. Son precios de vivienda bastante asequibles y se pueden lograr alquileres bastante elevados», argumenta. En el último año y medio, explica, han detectado otro elemento que sube la demanda : «La mayoría de gente que compra para vivir son de pueblos; jóvenes que vivieron en el barrio cuando estudiaban y ahora vienen a trabajar. Actualmente, hay más trabajo en la capital». La consecuencia de todo ello es que «tenemos precios de venta que ni se nos hubiera ocurrido poner hace dos años». En cuanto al aumento del coste del alquiler , es fruto de «una demanda que crece aún más que la de compra , con una oferta escasa ». «Ha habido alza de estudiantes y también hay más extranjeros [Ciudad Jardín es el barrio de la capital con más población foránea, un 13% frente a la media del 3,9% en la ciudad]», expone. «Y hay muchas, cada vez más, viviendas para compartir habitación, que ya no es algo sólo de universitarios. Esa fórmula hace que alquileres que deberían ser de 800-900 euros se pueden ir a 1.000-1.200» gracias al mayor aprovechamiento de los pisos que permite este sistema de alquiler. Sobre la evolución en 2026 , espera que el precio de las viviendas en esta zona pueda tener «una subida intensa pero no tan fuerte como en 2025». En el alquiler, «habrá subida pero veo complicado que vuelva a ser del 5%». Albasur es otra parada en este itinerario -una de sus seis oficinas en Córdoba está en este barrio-. Su gerente , Sebastián Jiménez, centra su análisis en la venta, que es «a lo que más nos dedicamos». Destaca que el pasado fue el ejercicio «en que tuvimos más demanda de inversores » para Ciudad Jardín : «Entre el 60% y el 70% de nuestras ventas en 2025 allí fueron para inversores». Ha habido, sigue, «una reactivación del alquiler por habitaciones , que antes era un mercado limitado a estudiantes ». «Cuatro habitaciones a 280 euros cada una son 13.500 euros de ingresos al año para un piso que se puede comprar por 120.000. La rentabilidad supera el 10% en una época en la que el dinero en el banco te da nada», expone. «En esta oficina, no hay semana que no llamen clientes para decir: ''Sube el precio de 110.000 a 130.000. El de mi vecino se ha vendido así''», comenta. Y es un lugar que suscita interés para vivir : «Tiene cerca las estaciones; todos los servicios necesarios; está a un paso del Centro...». Finaliza indicando que el precio de compra «está tocando techo. En 2026, subirá algo pero no mucho más». El CEO de Grupo Ideal Inmobiliaria (una de sus tres oficinas está en Ciudad Jardín y dicho grupo también promueve y construye), Alejandro Moreno, hace un análisis similar . A un enclave con la oferta limitada -«Y la que hay en venta o para alquiler de larga estancia se ha reducido el último año por las viviendas que salen a pisos turísticos, tras prohibir nuevas licencias de éstos en abril en el Centro»- le ha repercutido recientemente el alza de inversores . En un clima de «inseguridad jurídica en el arrendamiento de larga duración o de rentabilidad cero del dinero en el banco, la gente busca un valor refugio para sus fondos ». Y Ciudad Jardín , explica, se lo da con la fórmula pujante del alquiler por habitaciones, para «estudiantes o trabajadores». «El 90% de nuestras ventas en ese barrio el año pasado eran de viviendas para ponerlas en el mercado por esa vía», dice. Y señala que en ese enclave ya no sólo se mueven pequeños inversores, sino que han entrado operadores inmobiliarios profesionales , que arriban con « mucha liquidez » y tiran del precio al alza. Pone el ejemplo de cómo su grupo ha abordado nuevos modelos residenciales allí: «Compramos un edificio, lo reformamos integralmente y ahora tiene 22 habitaciones, con todos los servicios, que se pueden alquilar desde tres meses». Eso sí, avisa de que en esta subida hay un componente «emocional . Hay dueños que, desinformados, ponen precios que no casan con la realidad». Hay que recordar que las estadísticas de Idealista son un termómetro excelente del mercado inmobiliario que se hacen con precios de comercialización -pueden ser o no en los que al final se cierren las ventas o los alquileres-. Tras el incremento del alquiler, sitúa «una alta demanda », dada su oferta de arrendamiento y el atractivo para vivir allí. A su mercado de alquiler, sigue, le influye también la singularidad de una « población extranjera creciente ». De cara a 2026 , sostiene que en los valores de venta «habrá, primero, un estancamiento y luego se iniciará una fase de corrección a la baja . En alquiler, sí puede haber subida, pero menor al 5% de 2025. Se puede mover en un aumento habitual de IPC, del 2% ó 2,5%». Otro análisis con los pies en el terreno lo da Carlos Ocaña, director de la oficina de la inmobiliaria Tu Casa en este barrio. Considera que en el último año se han acentuado factores que antes ya habían aumentado el precio de la vivienda allí. Por un lado, hay «una oferta muy limitada». Frente a ello hay una «gran demanda» dado el interés que suscita el barrio, con «una relación calidad/precio atractiva y valores por debajo de otras zonas de la ciudad. Y hay inversores buscando pisos como locos». En cuanto a la evolución del alquiler, hubo también «alta demanda, con precios más asequibles que en otras zonas, y poca oferta. Y el auge de los pisos turísticos reduce la oferta residencial ». «El precio de la vivienda seguirá al alza en 2026 pero con menor intensidad que en 2025 y en alquiler podría seguir subiendo al mismo ritmo sobre todo en pisos reformados», acaba. La ruta por este barrio termina en la oficina de Tecnocasa . Allí, Carlos Javier Pérez Cortés, su administrador y responsable, señala también, tras el alza del coste de la vivienda en el último ejercicio, la existencia de « gente inversora que está moviendo el dinero que tiene». «Con lo que disponen, no puede invertir en Málaga, Granada o Madrid. Pero sí aquí», explica y señala que la fórmula en auge es la compra para sacar luego la vivienda en alquiler por habitaciones; «ya no sólo para estudiantes, sino también para trabajadores». Ello, indica, se suma a la habitual «alta demanda» que tiene este barrio, que «no cubre la oferta existente». Ese desequilibrio entre oferta y demanda lo sitúa también tras el alza del alquiler en esta zona. «Es un barrio que siempre ha tenido renombre . Y es un poco más económico que otros lugares de la ciudad. Tiene siempre muchos estudiantes queriendo vivir aquí y sigue subiendo lo que cuesta arrendar aquí», reflexiona. De cara a 2026 , sostiene que los precios van a entrar en este enclave en una fase de «estabilización» . «En 2025, se ha vendido muy rapido pero poco a poco, a medida que ha avanzado el ejercicio, hemos notado que las viviendas ya tardan más en venderse», argumenta. Y prevé que «el alquiler sí seguirá subiendo un poco». Completa el listado de estos profesionales el presidente de Asaicor (Asociación de Agencias Inmobiliarias de Córdoba), José Vaquero . Considera que, tras el aumento del precio de la vivienda en Ciudad Jardín, hay distintos factores que impactan sobre los dueños dándoles margen para pedir más por sus pisos. Sobre una oferta limitada -es un barrio «más que urbanizado» y con escaso margen para la obra nueva -, impactan distintos elementos que elevan el interés las viviendas de este barrio. Por un lado, absorbe parte de la demanda de vivienda cada vez menos atendida en la ciudad -«No se están construyendo pisos al ritmo que pide la ciudadanía»- gracias a su atractivo residencial e inmobiliario . «Está muy bien posicionado. Tienes comercios, colegios… Todo a pie de calle. Es muy fácil vivir en él. Y ofrece en líneas generales, aunque luego hay que ver lo que está buscando cada comprador, buena relación precio/calidad». Luego, juega a su favor que, junto a Parque Cruz Conde, son barriadas con «un atractivo inversor , que garantiza un buen rendimiento comprando un piso y poniéndolo en alquiler». Y en los últimos tiempos, «en un escenario inflacionista», el pequeño ahorrador que tiene su dinero en el banco al 2% o el 3% lo está sacando para invertir en vivienda». «Eso amplía la demanda de barrios como Ciudad Jardín», expone. En el caso del alquiler , recuerda que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda hizo que en este barrio, como en el resto de la ciudad, «hubiera una caída del producto en alquiler en el mercado», lo que conllevo subidas. Y en Ciudad Jardín hay dos fenómenos singulares que influyen en el arrendamiento y tiran de la demanda: la « tradicional presencia estudiantil y un alto grado creciente de personas emigrantes ». El presidente de Asaicor concluye señalando que, «por la poca posibilidad de construcción que hay en el barrio, seguirá teniendo un problema de precios». Augura que, para 2026, «los alquileres seguirán allí la tendencia alcista . En el caso de la venta de pisos, esperamos que en la capital el precio de la vivienda usada suba entre un 5% y un 6% y Ciudad Jardín se puede mover por encima , aunque espero que tampoco demasiado ». Entre los expertos, el máximo responsable del despacho de arquitectos Áltimun , Francisco Paniagua (fue gerente de Urbanismo y de Vimcorsa, la sociedad municipal de vivienda), con los pisos nuevos «escalando en precios y empezando a ponerse por las nubes», hay « cada vez más cordobeses expulsados de determinadas zonas y el potencial comprador con un poder adquisitivo medio-bajo tiene que buscar precios más moderados », algo que se ha dejado sentir el pasado ejercicio. Al atractivo residencial del barrio -«Tiene buenas comunicaciones, está cercano al Centro, dispone de servicios y dotaciones...»- encadena otro factor que impacta sobre la demanda: «La cantidad de gente que se ha críado en el barrio y quiere seguir viviendo en él ». Todos ellos son factores que permiten a la oferta -sabedora, además, de que en esta zona no hay casi competencia de obra nueva- tener más recorrido que otros enclaves para elevar el precio. En cuanto al alquiler , Paniagua considera que en Ciudad Jardín como en otros lugares la normativa actual resta oferta, lo que suele tensionar al alza los precios. A ello hay que unir el plus de los clásicos arrendamientos de los estudiantes y la presencia de « cada vez más extranjeros allí , porque hay un efecto llamada y se ve en el barrio, donde los emigrantes van desarrollando sus negocios y al mismo tiempo son clientela para otros establecimientos, dando vida a Ciudad Jardín». Este experto considera que los precios de la vivienda usada y el alquiler seguirán subiendo en 2026 en este barrio, porque «no tiene visos de que el recorrido alcista de la vivienda en venta y arrendamientos se haya agotado en Córdoba. Lo que no sé es si en Ciudad Jardín los incrementos serán más elevado que en la media de la capital». Y el consultor inmobiliario y director del portal 'Obranuevaencordoba.es' , Juan Manuel Gómez, apunta sobre el estirón del precio que se da en un lugar «con escasas oportunidades de obra nueva , lo que deriva toda la presión compradora a la usada ». A ello se une que «sigue siendo un área con buena relación calidad-precio respecto a la media de la ciudad y es un valor refugio para pequeños inversores por la rentabilidad que se logra sin un gran gasto». Al abordar el incremento del alquiler , resalta que últimamente ha crecido allí de « forma significativa la compra para alquiler por habitaciones ». «Un arrendamiento de ese tipo supera con creces la rentabilidad de uno tradicional y ha debido empujar los precios hacia arriba», argumenta. Eso sí, advierte, estos arrendamientos se han situado «recientemente en el punto de mira del Gobierno y habrá que estar atentos a cambios normativos». Para 2026 , prevé que los precios de venta en el barrio «sigan al alza , pero más contenidos ». Para los alquileres, insiste en que su evolución estará muy ligada a «lo que pase con la regulación del arrendamiento por habitaciones».
