Comprar un piso con deudas: la Ley de Propiedad Horizontal avisa de lo que tendrás que pagar aunque no sea tuyo
El precio de la vivienda no da tregua, por ello, comprar un piso y convertirse en propietario es un sueño cada vez más inalcanzable para muchas personas en nuestro país. Tanto es así que una persona trabajadora en España necesita más de 52 años de salario neto —dedicando el 40% del mismo— para adquirir una vivienda media. Sin embargo, hay personas que logran unirse a este club "selecto" y comprar una casa, enfrentándose a un nuevo reto: la posible existencia de deudas asociadas al inmueble.
La normativa vigente, recogida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el comprador de una vivienda puede verse obligado a asumir determinadas deudas pendientes vinculadas a la comunidad de propietarios.
Antes de formalizar la compra, los expertos recomiendan analizar en detalle todos los costes asociados al inmueble. Más allá del precio de compraventa, se deberán tener en cuenta gastos recurrentes como las cuotas de la comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras o posibles derramas extraordinarias.
Uno de los documentos más relevantes es el certificado de deudas de la comunidad. Este informe, que debe ser emitido por el administrador, el secretario o el presidente de la comunidad con validez legal, recoge información esencial como la identificación del inmueble, las cuotas ordinarias pendientes, las derramas aprobadas y no abonadas, el período de deuda y el importe total a pagar. Además, puede incluir observaciones sobre impagos, acuerdos especiales o situaciones excepcionales dentro de la comunidad.
El artículo 9.1 de la LPH establece que el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad, incluso si no fue quien generó esas deudas. Esto implica que deberá hacerse cargo de los pagos pendientes, aunque con un límite temporal.
La ley establece que esta responsabilidad se extiende a la parte vencida del año en curso en el momento de la compra y a los tres años naturales anteriores. Es decir, el nuevo propietario puede verse obligado a asumir hasta cuatro años de cuotas impagadas, lo que puede suponer un coste significativo añadido a la operación.
La situación se complica aún más en el caso de las derramas. Si estas han sido aprobadas por la comunidad antes de la compraventa, también podrán ser exigidas al nuevo propietario, independientemente de que su pago se produzca con posterioridad a la adquisición del inmueble.
Aunque el nuevo propietario debe asumir las deudas comunitarias, el vendedor está obligado a actuar con buena fe. Esto significa que debe informar al comprador sobre la existencia de las deudas pendientes, lo que suele usarse para negociar el precio final del inmueble. La LPH exige que el vendedor muestre el certificado de deudas de la comunidad de propietarios en cuanto comienza el proceso de compraventa, generalmente desde la reserva. De esta forma, el comprador conoce los pagos pendientes del inmueble antes de cerrar el trato.
Si el vendedor oculta de forma deliberada la existencia de deudas, el nuevo propietario podrá reclamar judicialmente las cantidades abonadas. No obstante, esta posibilidad no le exime de tener que hacer frente inicialmente a los pagos, que además pueden incluir intereses de demora y costes judiciales.