El precio de la vivienda alcanza nuevos máximos en 2025 mientras las compraventas superan niveles de 2007

El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria recoge en sus más de treinta informes el análisis más completo y detallado de la evolución del mercado inmobiliario en nuestro país durante el último año cerrado disponible. El mercado residencial español ha registrado en 2025 un fuerte dinamismo, con nuevos máximos históricos en precios e incrementos en las compraventas de vivienda. También han aumentado las hipotecas, con un mayor endeudamiento medio. Este contexto ha deteriorado la accesibilidad a la vivienda, elevando la cuota hipotecaria media.

Precio de la vivienda

El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha registrado un nuevo máximo histórico, dando lugar a once años consecutivos de crecimiento. El incremento anual del IPVVR ha alcanzado el 16,6 %. Desde el máximo de 2007 ha subido un 29,3 %.

El precio medio de la vivienda ha registrado igualmente un máximo histórico, alcanzando 2.284 €/m². El crecimiento anual ha sido del 9,5 %, lo cual supone un significativo incremento respecto al 6,3 % del año 2024. En vivienda nueva se ha registrado un crecimiento del 8 %, con un precio medio de 2.445 €/m² y en vivienda usada del 9,9 %, con 2.240 €/m²; en ambos casos, igualmente, máximos históricos.

Las comunidades autónomas con mayores precios medios han sido la Comunidad de Madrid (4.091 €/m²), Illes Balears (3.988 €/m²), País Vasco (3.295 €/m²) y Cataluña (2.709 €/m²). Los mayores precios medios por provincias han correspondido a Madrid (4.091 €/m²), Illes Balears (3.988 €/m²), Gipuzkoa (3.814 €/m²), Bizkaia (3.167 €/m²), Málaga (3.101 €/m²) y Barcelona (3.088 €/m²). Por su parte, las capitales de provincia han estado encabezadas por San Sebastián (6.107 €/m²), Madrid (5.283 €/m²), Barcelona (4.800 €/m²), Palma (4.086 €/m²) y Bilbao (3.514 €/m²).

El precio medio por vivienda ha sido de 214.581 €, máximo histórico, aumentando durante el último año un 8,2 %. Este aumento se ha visto impulsado por los incrementos del precio por metro cuadrado y de la superficie media transmitida. Entre las comunidades autónomas con mayores precios destacan Illes Balears (410.322 €), Comunidad de Madrid (386.239 €), País Vasco (276.277 €) y Cataluña (240.455 €).

Número de compraventas de vivienda

El número de compraventas de vivienda ha registrado un intenso avance, dando lugar a un crecimiento anual del 10,7 %, alcanzando las 705.357 compraventas en 2025, nivel máximo desde 2007. Este resultado supone 14,27 compraventas por cada mil habitantes y año. En todas las comunidades autónomas y en cuarenta y nueve de las cincuenta provincias han crecido las compraventas de vivienda con respecto al año precedente, con tasas de crecimiento de dos dígitos en treinta y siete provincias.

El 13,82 % de las compras de vivienda de 2025 han sido formalizadas por extranjeros, a cierta distancia del máximo de la serie histórica (14,98 % en 2023), y con un descenso anual de -0,78 pp. En términos absolutos, sin embargo, la demanda extranjera se ha incrementado, alcanzando en torno a 97.500 transacciones, frente a las cerca de 93.000 de 2024.

Las nacionalidades con mayor peso relativo sobre el total de compraventas de extranjeros han sido británicos (7,97 %), alemanes (6,52 %), neerlandeses (6,31 %), marroquíes (5,74 %), rumanos (5,24 %), franceses (5,11 %) e italianos (5,05 %). Por comunidades autónomas, los mayores pesos relativos de compras por parte de extranjeros se han alcanzado en Illes Balears (29,86 %), Comunitat Valenciana (27,65 %), Canarias (25,65 %), Región de Murcia (21,42 %), Cataluña (15,57 %) y Andalucía (13,34 %). En cuanto a las provincias, destacan Alicante (43,29 %), Málaga (32,8 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %), Illes Balears (29,86 %) y Girona (25 %).

Período medio de posesión de la vivienda

El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas ha sido de 18,1 años, nuevo máximo histórico, con un incremento del 2,5% con respecto al año precedente. Desde el mínimo histórico de 2009 con 7,3 años, el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado de forma constante. Las comunidades autónomas con mayores periodos medios han sido País Vasco (25,4 años), Extremadura (21,6 años) y Cataluña (21 años).

El número de constituciones de hipoteca sobre vivienda registradas en 2025 se ha situado en 498.500, incrementándose un 14,5% respecto a 2024. Esto supone más de 63.000 hipotecas por encima de las registradas el año precedente, nivel máximo desde 2010.

Por comunidades autónomas, el mayor número de hipotecas sobre vivienda se ha registrado en Andalucía (96.819), Cataluña (86.135), Comunidad de Madrid (73.715) y Comunidad Valenciana (60.126). En dieciséis de las diecisiete comunidades autónomas se ha incrementado el número de hipotecas sobre vivienda en el último año, con tasas de crecimiento de dos dígitos en quince de ellas.

El endeudamiento hipotecario por vivienda se ha incrementado en 2025 un 10,2 %, alcanzando un resultado medio de 163.612 €, otro máximo histórico. Las comunidades autónomas con mayores niveles de endeudamiento hipotecario por vivienda en 2025 han sido Illes Balears (274.689 €), Comunidad de Madrid (261.615 €), Cataluña (182.604 €) y País Vasco (173.832 €).

El 7,92 % de las hipotecas sobre vivienda han sido constituidas por extranjeros, correspondiendo a 39.485 hipotecas, nivel máximo de la serie histórica. El peso de los extranjeros ha aumentado en 0,41 pp. El número total de hipotecas de extranjeros se ha incrementado un 20,7 % respecto a 2024. Las comunidades autónomas en las que el peso de extranjeros sobre el total de hipotecas en su respectiva comunidad autónoma ha sido mayor han sido Illes Balears (15,2 %), Comunitat Valenciana (12,83 %), Cataluña (12,28 %) y Región de Murcia (10,06 %).

El importe medio de hipoteca sobre vivienda de extranjeros ha rozado los 193.000 €, con un incremento anual del 12,7 %, registrando otro nivel máximo de la serie histórica. Las comunidades autónomas de Illes Balears (424.432 €), Comunidad de Madrid (283.518 €), Andalucía (215.747 €), Cataluña (202.703 €) y País Vasco (161.259 €) han alcanzado los mayores importes medios de hipoteca sobre vivienda de extranjeros.

Indicadores de accesibilidad

Los indicadores de accesibilidad han registrado nuevos deterioros, a pesar del ajuste de -0,36 pp del interés medio de contratación (3,02 %), y del incremento del periodo medio de contratación del 2,7 % hasta los 25,4 años. La cuota hipotecaria mensual media de 2025 ha sido de 769 €, con un incremento anual del 4,2 %. Dicha cuota mensual supone el 32,67 % del coste salarial, alejándose de los mínimos de la serie histórica (27,5 % en 2016).

Las comunidades autónomas con mayores cuantías de cuota hipotecaria mensual media durante el último año han sido Illes Balears (1.341,4 €), Comunidad de Madrid (1.184,2 €), Cataluña (845,8 €) y País Vasco (787,5 €). En cuanto al porcentaje de dicha cuota hipotecaria con respecto al coste salarial, los niveles de accesibilidad más exigentes han correspondido a Illes Balears (56,86 %), Comunidad de Madrid (41,34 %), Canarias (36,14 %) y Andalucía (33,84 %).