¿Cómo se soluciona la humedad en mi casa que está provocada por el vecino de arriba? La Ley de Propiedad Horizontal responde
Uno de los conflictos vecinales por excelencia es la aparición de una humedad derivado del vecino que está situado en el piso de arriba. Es una problemática que se ha repetido una cantidad de veces incalculable en el tiempo; de hecho, es un tema que ha salido hasta en las series de televisión. Este goteo provoca un deterioro superlativo, ya que implica que se arruine la pintura, que se levante el gotelé, que se caigan trozos del techo, que haya que hacer obra... tiene unas consecuencias que todos los inquilinos temen en su economía doméstica.
No obstante, antes de ponerse en contacto con el vecino para recriminarle y exigirle una explicación a esta situaciones, conviene informarse sobre los derechos que se poseen, ya que pagar lo que no toca o reclamar a quien no debe es el error más común en este tipo de casos.
Lo primero que hay que hacer es descubrir de dónde sale el agua. La Ley de Propiedad Horizontal establece un criterio esencial: el que ha provocado el goteo o el responsable del elemento donde se origina la filtración es el individuo que está obligado a pagar. Si la fuga procede de alguna instalación del vecino de arriba, el responsable es él. Eso sí, si la filtración procede de una bajante general, del tejado, de una fachada o de la impermeabilización de una terraza, incluso de uso privativo, el problema pasa a ser comunitario.
El culpable debe facilitarle la gestión al damnificado
Aquí entra en juego el artículo 10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, que obliga a la comunidad a asumir los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. A buen entendedor, pocas palabras: si la culpa la tiene una bajante vieja o un tejado mal sellado, el coste se reparte entre todos los propietarios y la junta no puede escurrir el bulto.
En caso de que la problemática esté en la viviendas de encima, lo primero que hay que hacer es ir a hablar con el vecino y darle margen para que avise a su seguro del hogar, que es quien suele resolver estos casos sin que el asunto llegue a más. Conviene saber que el vecino de arriba tiene obligación de permitir el acceso a su vivienda para revisar instalaciones, sellados o tuberías. Por lo tanto, en caso de que se niegue, puede acabar pagando unas consecuencias peores.
Si la vía amistosa no funcione, el burofax será la vía más recurrible. Con ello, se deja constancia fehaciente de la fecha, el contenido y la recepción, algo imprescindible si la cosa termina en un juzgado. En ese requerimiento hay que detallar el origen del daño, los desperfectos provocados y un plazo razonable para reparar, además de exigir la indemnización correspondiente. Los abogados insisten en que es muy recomendable acompañarlo siempre de un informe pericial que diagnostique de dónde viene el agua.
Cuando el problema está derivado por una humedad comunitaria, la situación cambia bastante. Lo habitual es trasladar el problema al administrador de fincas, exigir que se incluya en el orden del día de la próxima junta y, si la comunidad sigue mirando hacia otro lado, enviar el burofax al presidente. Las comunidades cuentan, además, con un fondo de reserva obligatorio por ley para hacer frente a este tipo de imprevistos. Si la reparación tarda más de lo previsto, el damnificado puede demandar a la comunidad y reclamar una indemnización.