Les communes du Puy-de-Dôme construisent-elles assez de logements sociaux au regard de la loi SRU ?

La loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) contraint certaines communes de construire des logements sociaux pour répondre à la demande et assurer la mixité sociale sur leur territoire. Dans le Puy-de-Dôme 22 communes sont concernées dont 8 déficitaires (dont 3 carencées) en dépit de leurs efforts.

Les communes ne sont « ni promoteur immobilier, ni bailleur social », pourtant certaines ont l’obligation d’avoir un certain pourcentage de logements sociaux sur leur territoire au titre de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).

Dans le Puy-de-Dôme, 22 communes sont concernées dont huit sont toujours déficitaires après que Blanzat a enfin franchi la barre du taux de 20 % de logements sociaux (20,72 % exactement)  le 1er janvier 2023 avec 352 logements.

 Si leurs élus « ne sont pas contre la construction de logements sociaux », ils dénoncent la rigueur d’une loi qui impose une obligation de résultat avec objectifs triennaux à réaliser, prélèvement et majoration financière en cas d’échec. Une loi qui ignore l’explosion du prix du m², des coûts de construction et des taux d’emprunt, la raréfaction du foncier et l’interdiction de l’étalement urbain qui pousse à la densification, au risque de créer de nouveaux ghettos et des tensions entre habitants, ce dont les élus ne veulent pas. De quoi irriter ceux qui se savent condamnés à payer longtemps faute de concrétiser des objectifs jugés « irréalistes ».

Sortir 100 logements sociaux par an, je ne sais pas faire et que l’État me montre où et comment faire !

 « Nos capacités financières ne sont pas égales. Et puis les logements sociaux en accession à la propriété finissent aussi par sortir des quotas lorsqu’ils sont vendus. C’est sans fin », soupire Jean-Luc Merceron, 1er adjoint à Mozac.

Beaumont

Déclarée carencée pour 2017-2019, faute d’avoir tenu ses objectifs, la commune ne l’est plus, au prix d’un gros effort. « Mon prédécesseur n’avait pu réaliser que 44 logements sur 79 prévus, ce qui nous a valu une majoration de prélèvement de 20.652 € par an », explique le maire, Jean-Paul Cuzin. « Pour 2020-2022, on a réussi à livrer 92 logements sur les 104 promis et la carence a été levée », dit-il soulagé. Il faut dire qu’avec la loi SRU, la commune a déjà déboursé 588.124 €. Aujourd’hui, Beaumont a bon espoir d’atteindre en 2025 les 20 % de logement sociaux requis, voire plus, avec la construction de 79 logements.

Le problème, lorsque la carence est prononcée, c’est qu’il ne peut y avoir de projet immobilier que social et lorsqu’on a peu de foncier, cela revient à créer des petits ghettos. 

Il voit là « la limite du système ». Il aurait préféré faire « les choses autrement pour que le logement social soit plus diffus pour assurer une vraie mixité sociale et une meilleure intégration. Au lieu de ça, on a fait du tout social pendant trois ans ».

La proposition du Premier ministre de prendre en compte les logements intermédiaires lui semble aller dans le bon sens : « Ça mérite qu’on en débatte d’autant qu’il y a d’autres lois qui nous contraignent comme la loi ZAN (zéro artificialisation nette) qui risquent de condamner des communes à payer ad vitam aeternam ».

Chamalières

 La commune, qui est passée de 4 % à 9,4 % de logements sociaux, « n’a pas pu tenir les objectifs du dernier plan triennal et ne parviendra vraisemblablement pas à tenir ceux de 2023-2025 ». Il faudrait un miracle pour sortir 286 logements sociaux à l’échéance.

Nous n’avons aucune réserve foncière, un prix au m² élevé et des contraintes de l’Architecte des Bâtiments de France qui ne facilitent pas les projets. Et on ne peut pas densifier en surélevant les constructions.

 Chamalières, qui versait près de 350.000 € par an de prélèvement SRU, devra, avec un taux de carence de 96 %, acquitter 685.000 € !

« Il y a 1.515 logements vacants à Chamalières. On pourrait mobiliser notre prélèvement de 350.000 € sous forme de subventions aux propriétaires pour qu’ils les rénovent et louent sur le marché locatif social. Il faudrait juste que l’État nous autorise à instaurer une taxe sur les logements vacants, cela en déciderait certains et nous aiderait à payer nos pénalités », poursuit l’adjointe.

La ville a aussi recensé les locaux qui pourraient être préemptés dans le cadre d'une OAP comme ceux de la Banque de France qui va quitter Chamalières en 2027, « encore faut-il qu’un promoteur et un bailleur nous suivent ».

Ceyrat

La commune compte 17 % de logements sociaux (17, 49 % avec 523 logements au 1er janvier 2023) et vient, elle aussi, d’être décrétée en carence.

« 

Être déclaré en carence donne l’impression qu’on est un mauvais élève alors qu’on fait tout pour rattraper notre retard. Il y a vingt ans, nous n’avions que 5 % de logements sociaux. Nous sommes à 17 % aujourd'hui.

», souligne Julien Sergent, adjoint à l’urbanisme. Paradoxalement, cette carence est prononcée à un moment où Ceyrat va mieux. Son prélèvement a été réduit de 50.000 € à 21.000 € puisqu’elle se rapproche des 20 % de logements sociaux, mais elle devra verser une majoration de 6.000 € (avec un taux de carence de 31 %) faute d’avoir atteint ses objectifs, soit 27.000 €.

« Nous allons donc moins payer, mais nos objectifs restent importants avec 45 logements à construire ». Pour bien faire, Ceyrat a étendu son droit de préemption, identifié le bâti communal et les parcelles disponibles. « On travaille avec les bailleurs pour allier réhabilitation du bâti ancien et logement social et faire de la vraie mixité. On sollicite la Métropole dès qu’il y a une opportunité et un contrat de mixité sociale va être signé avec elle ».

Ceyrat procède par petites touches. Une résidence seniors de 25 logements va être livrée dans le centre bourg et 10 logements dans un lotissement.

Châtel-Guyon

La ville n’est soumise à la loi SRU que depuis 2017 et 600 logements sociaux manquent à l’appel.

Notre retard tient aussi au fait que longtemps, les bailleurs sociaux ont refusé de venir à Châtel, trop chère, trop éloignée de Clermont et des transports en commun.

« Un retard qui tient au fait que longtemps, les bailleurs sociaux ont refusé de venir à Châtel, trop chère, trop éloignée de Clermont et des transports en commun », rappelle le maire Frédéric Bonnichon. La ville est parvenue à livrer 53 logements sur 54 demandés en 2017-2019, mais seulement 9 sur 106 en 2020-2022, dans un contexte de crise sanitaire et de forte inflation.

« Notre prélèvement de 127.000 € par an va passer à 270.000 €, avec la carence à 100 %. C’est l’équivalent de mon excédent d’exploitation. En clair, je n’ai plus de capacité d’investissement. Et chaque année, la marche est plus haute ! », peste l’élu qui n’est pas resté les bras ballants. « Le PLUi a été adopté, et désigne des parcelles réservées au logement social. Et on a réuni les propriétaires afin de les encourager à conventionner avec l’État ».

Les objectifs sont irréalistes  et l’application de la loi violente, injuste et inacceptable. On oublie la situation particulière des stations thermales qui ont besoin de logements saisonniers pour leurs curistes et on ne compte pas ce qui est fait pour l’accueil des gens du voyage.

Pour le maire, « Il faut arrêter de dégoûter les maires : les priver des moyens d’agir en les taxant ne me paraît pas la solution ».

Géraldine Messina