Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf ? Pourquoi il ne faut pas attendre
Depuis un an, la conjoncture immobilière s’est retournée. Si vous cherchez à investir, la période est donc intéressante pour vous positionner. Car, outre des tarifs moins élevés, vous profiterez aussi d’une offre plus large. "Depuis la mi-2023, les investisseurs ont quasiment tous disparu", soupire Clément Chaillet, directeur de l’agence AJP à Bordeaux. Mieux encore, avec le dispositif Pinel, vous vous constituerez un patrimoine tout en profitant d’une réduction d’impôt.
A condition d’acheter avant la fin de l’année, vous bénéficierez d’un coup de pouce fiscal, soumis au plafonnement global de 10 000 euros par an. Jusqu’au 31 décembre, deux mécanismes Pinel coexistent, avec un point commun : ils concernent l’achat d’un logement neuf mis en location pendant une certaine durée à des ménages qui respectent des conditions de ressources, moyennant des loyers plafonnés. Si ces critères sont respectés, avec le Pinel "classique", la réduction d’impôt est respectivement de 9 %, 12 % et 14 % du prix d’achat – dans la limite de 5 500 euros du mètre carré et de 300 000 euros –, selon que la location est de six, neuf ou douze ans.
Avec le Pinel +, elle se monte à, respectivement, 12 %, 18 % ou 21 %. Mais pour être éligibles à ce dernier, les programmes doivent respecter des normes environnementales strictes et répondre à des standards de confort minimaux, notamment dans la superficie de la surface habitable et de l’espace extérieur. Seuls les biens situés dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), et qui sont de ce fait un peu plus risqués, sont exemptés de ces dernières règles.
L’importance de l’emplacement
Premier conseil avant d’investir : ne vous focalisez pas sur la seule économie d’impôt. Car, "pour un bailleur, la réussite d’une opération immobilière tient essentiellement au choix de l’emplacement", rappelle Anne Vestu, directrice de l’agence LFI-Cleunay à Rennes. Les deux dispositifs Pinel sont éligibles dans trois zones : Abis (Paris et proche couronne) où ils sont très peu rentables, A (grande couronne parisienne, certaines métropoles et leurs premières couronnes) et B1 (villes moyennes, couronne des grandes métropoles, ainsi que certaines cités balnéaires ou stations de montagne).
Le 3 octobre dernier, un arrêté a reclassé des agglomérations en faisant passer des villes de B1 à A. C’est par exemple le cas d’Annecy, Biarritz, Bordeaux, Dourdan, La Rochelle, Strasbourg, Tassin-la-Demi-Lune, Toulouse, etc. Ces communes ont ainsi vu leur taux de rentabilité moyen grimper, puisque les plafonds de loyers applicables y sont relevés. Des villes sont aussi passées de B2 ou C à B1, devenant ainsi éligibles. C’est le cas de Besançon, Brest, Cherbourg-en-Cotentin, Dunkerque, Evreux, Le Mans, Lorient, Troyes et Vannes. Quel que soit votre choix, n’achetez pas trop cher, c’est-à-dire pas plus de 30 % au-delà du tarif de l’ancien de qualité dans la ville. Vérifiez aussi que les plafonds de loyer sont cohérents avec la réalité locale.
Le trois-pièces, produit phare
Attention, faute d’acquéreurs, de plus en plus de promoteurs ajournent leurs programmes ou renoncent à les lancer. Or, "la réduction d’impôt Pinel s’appliquera uniquement si l’acte définitif de vente est signé avant le 1er janvier 2025", précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Pour éviter de passer à côté, optez pour un programme définitivement lancé plutôt qu’en précommercialisation. Avantage supplémentaire, "pour ceux livrés dans l’année, certains promoteurs font profiter les investisseurs de baisses de prix substantielles", note Pierre Brunet, fondateur d’Alter Invest.
Si vous disposez d’un budget suffisant, privilégiez un trois-pièces. "Historiquement, c’est la typologie d’appartements la plus présente dans le stock des constructeurs", constate Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. En achetant l’un des derniers lots, vous pourrez négocier une remise supplémentaire ou obtenir des avantages – deuxième parking, cuisine équipée, prise en charge des droits de mutation, etc. Ces petits plus vous permettront de louer plus rapidement et vous assureront également un – léger – surcroît de rendement.