Immobilier : faut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien à rénover ?

Neuf ou ancien ? C’est la question que se posent tous les porteurs de projet immobilier. Si chaque option présente ses avantages et ses inconvénients, force est de constater que la loi climat et résilience joue d’ores et déjà un rôle déterminant à l'heure du choix. On fait le point.

Avantages et inconvénients de l’immobilier neuf 

- Un haut niveau de performance énergétique : Acheter un bien immobilier neuf présente de nombreux atouts. Construits en respectant les dernières normes en matière d’isolation et de chauffage, ces logements affichent un haut niveau de performance énergétique. Une garantie non négligeable dans un contexte où le prix des factures grimpe fortement.- Un achat à son goût : L’achat dans le neuf est également l’assurance d’habiter une maison ou un appartement à votre goût. Aucuns travaux d’aménagement ou de rénovation ne sont à prévoir.- Un délai d'entrée dans le logement variable : Il faut en revanche faire preuve de patience, le bien n’étant pas habitable immédiatement. De plus, le délai d’entrée dans le logement est susceptible de s’allonger selon l’avancement du chantier dans le cas d’un achat en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement).- Des prix immobiliers plus chers : Concernant les tarifs, le prix du mètre carré dans le neuf est en moyenne 15 % à 20 % plus élevé que dans l’ancien. La marge de négociation auprès du promoteur est également bien plus mince.

- Des "frais de notaire" moindres : En contrepartie, les "frais de notaire" sont moindres (entre 2 % et 3 % du coût du bien).- Une fiscalité avantageuse : Il est aussi à noter que la fiscalité s’avère plus intéressante dans le neuf, puisque vous pouvez disposer d’une exonération de taxe foncière pour une durée de deux ans.

Bon à savoir : le propriétaire est protégé par l’assurance dommages-ouvrage du constructeur pour une durée de deux ans, ainsi que par la garantie décennale en cas de malfaçon.

Avantages et inconvénients de l’immobilier ancien

- La disponibilité du bien immobilier : En premier lieu, on peut mettre en avant la disponibilité immédiate du bien.- Le charme de l'ancien : Beaucoup de porteurs de projet sont également séduits par le charme de l’ancien.- Prévoir un bubget travaux : Mais qui dit achat dans l’ancien dit nécessairement travaux de rénovation ou d’aménagement à effectuer. Or, selon l’ampleur du chantier, il faut parfois prévoir un budget important, de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros.- Des prix immobiliers au m2 plus avantageux : Côté prix, acheter dans l’ancien a l’avantage d’être plus attractif. Cependant, vous êtes soumis à des frais de notaire plus élevés (environ 8 %) et ne disposez d’aucune exonération fiscale, à moins que vous ne réalisiez des travaux énergétiques conséquents.- Plus-value significative après de gros travaux : Enfin, il est bon de relever qu’investir dans l’ancien à rénover peut s’avérer une opération financière avantageuse si entreprendre des travaux de grande envergure ne vous effraie pas. Entre le prix d’achat et le prix de revente, la plus-value est souvent significative.

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Quelles sont les aides pour un achat immobilier ?

- Dans le neuf : À première vue, investir dans le neuf donne droit à davantage d’aides de la part de l’État pour vous aider à amortir votre investissement. On peut par exemple penser au prêt à taux zéro (PTZ), aux aides des collectivités locales ou encore à une réduction de la TVA pour les projets situés dans des quartiers en phase de réaménagement urbain.- Dans l'ancien : Concernant les aides dans l’ancien, vous pouvez également bénéficier d’un prêt à taux zéro. Celui-ci est toutefois conditionné par la réalisation de travaux énergétiques dont le montant estimé est supérieur à 25 % du coût du prêt immobilier.

Il est à noter que des dispositifs de défiscalisation à l’image de la loi PInel et de la loi Denormandie visent à encourager l’achat dans le cadre de l’investissement locatif.

Quel est l’impact de la loi climat et résilience sur le marché immobilier ?

Si vous suivez l’actualité, vous n’êtes pas sans savoir que le marché immobilier est en pleine transformation suite à la promulgation de la loi climat et résilience. Pour rappel, seront progressivement interdits à la location les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est jugé mauvais. En l’occurrence, les biens classés G, F et E à partir de janvier 2025, 2028 et 2034. Pour les propriétaires qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif, il s’agit d’une donnée non négligeable.

D’après une étude du groupe Maslow datant de novembre 2023, le coût moyen d’une rénovation énergétique d’une passoire thermique pour atteindre le rang D au DPE est en moyenne 1.029 €/m².

Si l’on ajoute à cela la nécessité d’obtenir l’accord des copropriétaires de l’immeuble ou l’impossibilité d’effectuer des travaux susceptibles d’améliorer le DPE dans certains cas particuliers, on comprend pourquoi de plus en plus de bailleurs se tournent vers le neuf.

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Quelles disparités d’une ville à une autre ?

Toujours selon l’étude réalisée par Maslow, le coût moyen du mètre carré est très similaire entre un achat dans le neuf et un achat dans l’ancien. Compte tenu des travaux de rénovation et des frais de notaire, le groupe spécialisé dans l’immobilier estime qu’il faut débourser en moyenne 4.999 €/m² dans le neuf contre 4.947 €/m² dans l’ancien rénové. Néanmoins, il est à noter que de fortes disparités sont perceptibles d’une ville à une autre.

À titre d’exemple, Orléans était classée comme étant la troisième meilleure ville où investir dans le neuf en 2023, avec un prix d’achat moyen au mètre carré 24,38 % moins cher dans l’ancien rénové. A contrario, Clermont-Ferrand occupait la première place du classement des villes où il vaut mieux acheter dans l’ancien, avec un prix au mètre carré 30 % moins cher que dans le neuf.

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Sources : https://opera-energie.com/media/combien-coute-une-renovation-energetique/  https://www.effy.fr/magazine/faut-il-investir-dans-un-bien-neuf-ou-un-bien-ancien-renover  https://www.effy.fr/magazine/faut-il-investir-dans-un-bien-neuf-ou-un-bien-ancien-renover  https://mon-epargne.com/immobilier-50/immobilier-faut-il-acheter-du-neuf-ou-de-l-ancien-et-le-renover.html  https://blog.maslow.immo/investissement-immobilier-quelles-villes-pour-le-neuf-ou-lancien-a-renover/