Acheter un logement en centre-ville à moitié prix ? Les avantages (et les inconvénients) du bail réel solidaire

Encore peu connu, le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter sa résidence principale à prix décoté en zone tendue. Pour atteindre cet objectif, le dispositif repose sur la séparation entre le foncier et le bâti. L’acquéreur ne paye que les murs et loue le terrain à loyer réduit à un organisme foncier solidaire en signant un bail, d’une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. "A Lyon, les classes moyennes peuvent ainsi acheter un appartement à la Croix-Rousse avec vue sur le parc de la Tête d’or ou à proximité immédiate de la gare de la Part-Dieu à moitié prix par rapport au tarif du marché", annonce Renaud Payre, vice-président de la métropole Grand Lyon. Ces ménages accèdent ainsi à des logements neufs et bien isolés, situés dans des quartiers prisés, qu’ils peuvent financer avec un prêt à taux zéro, mais aussi grâce à des crédits complémentaires de certaines banques. "Nous avons beaucoup de demandes", affirme l’élu délégué à l’habitat, qui espère tenir le rythme de 1 000 logements par an.

Une décote de 20 à 50 %

Mais attention, tout le monde ne peut y prétendre car le bail réel solidaire est réservé aux ménages ne dépassant pas certains plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (37 581 euros pour une personne seule en zones A et ABis par exemple). En outre, le patrimoine immobilier sera pris en compte à partir de l’an prochain. Tous les programmes ne se valent pas non plus. "La décote sur le prix va de 50 % pour les ventes les plus attractives à 20 %, surtout à Paris et en petite couronne", note Guillaume Aichelmann, chargé de mission au sein de l’association de consommateurs CLCV.

Quant au loyer du terrain, il varie de 1 à 2 euros par mètre carré par mois, pouvant être revalorisé chaque année à hauteur de l’indice de référence des loyers. "Certaines villes acceptent de faire un effort pendant un temps sur la taxe foncière pour absorber tout ou partie de ce loyer foncier", précise Guillaume Aichelmann. Malgré tout, il faudra anticiper cette dépense, qui s’ajoute aux charges de copropriété ainsi qu’au remboursement de crédit.

"C’est l’une des raisons pour lesquelles je ne recommande pas ce dispositif à mes clients primo-accédants, témoigne Sophia Hbaz, directrice des financements du cabinet Cheval Blanc Patrimoine. Mieux vaut mettre cette somme, voire un peu plus, dans le remboursement d’un crédit et acheter en pleine propriété pour pouvoir revendre ensuite avec une potentielle plus-value." Car voilà le hic : le bien devra être cédé sans autre valorisation que celle de l’inflation. Dans un marché haussier, acheter un autre logement pourra se révéler compliqué.