Studentati, l'investimento immobiliare fuori sede
Rappresentano la nuova sfida dell’industria delle costruzioni, servono alle università per attrarre i fuorisede, soddisfano le richieste europee e svolgono una funzione sociale raccogliendo il sostegno delle amministrazioni pubbliche. Gli «studentati» sono diventati il settore dove l’edilizia, esaurita la spinta del Superbonus, sta investendo a piene mani. La domanda di residenze per chi frequenta l’università è un capitolo in fortissima crescita nel settore immobiliare e vede impegnati grandi gruppi di investitori anche stranieri.
Oggi nel nostro Paese, secondo un’analisi di Nomisma, sono presenti 97 istituti che accolgono ogni anno 1,6 milioni di studenti di cui 800 mila fuorisede residenti in Italia e 105 mila stranieri. Questi ultimi hanno avuto un tasso di crescita importante, del +66 per cento tra il 2010 e il 2022, mentre i fuorisede del 2 per cento. A Milano, il trend è più marcato. In 12 anni, gli studenti internazionali sono aumentati del 92 per cento, a Roma dell’82 per cento e a Firenze del 23 per cento. L’offerta privata e strutturata assicura al capoluogo lombardo la disponibilità di oltre diecimila posti letto, nella Capitale di oltre settemila e più di 2.500 nel capoluogo toscano. L’istituto di ricerca indica un fabbisogno teorico di oltre 15 mila posti letto a Milano, 8.700 a Roma e 4 mila a Firenze. «Si aprono grandi opportunità per l’edilizia. La redditività non è alta, perché deve andare incontro a una domanda che ha possibilità di spesa non elevata, ma siccome gli studentati svolgono una funzione sociale, è più facile avere le autorizzazioni dalle amministrazioni. Poi, anche se i tassi di rendimento sono medio-bassi, sono comunque sicuri perché la domanda è forte mentre altri settori come il commerciale e il direzionale, presentano criticità e rischi» spiega a Panorama, Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. La realizzazione di queste residenze rappresenta anche un volano di sviluppo per le città. L’istituto ha infattistimato che la spesa dei fuorisede che alloggiano in uno studentato genera, ogni anno, una crescita economica pari a 4,4 milioni di valore aggiunto e un impatto occupazionale di 75 unità di lavoro, in particolare nelle attività commerciali, nella ristorazione e nei servizi alla persona.
Far sviluppare il settore, quindi conviene a tutti. Lo «student housing» è uno dei principali capitoli del Pnrr che ha fissato l’obiettivo di realizzare 60 mila nuovi posti letto entro il 2026, di cui il 40 per cento nel Mezzogiorno, con uno stanziamento di 1,2 miliardi di euro. Gli immobili, di almeno 20 posti letto ciascuno, devono trovarsi nelle vicinanze delle università o in zone ben collegate dal trasporto pubblico. Per incentivare gli investimenti, è previsto un regime semplificato nel cambio di destinazione d’uso d’immobili in disuso e agevolazioni fiscali se la trasformazione aumenta il valore della rendita catastale. Quindi, carceri, conventi, palazzine di uffici, caserme, hotel dismessi, magazzini e officine potrebbero diventare residenze studentesche.
Il settore ha attirato anche figure istituzionali come Cassa depositi e prestiti (Cdp). La società di gestione del risparmio Cdp Real Asset, guidata da Giancarlo Scotti, dopo aver investito 50 milioni sul Villaggio Olimpico di Milano per un progetto di student housing, ha messo altri 40 milioni nel Fondo Pitagora di Finint Investments, per la costruzione di tre residenze universitarie a Padova, Modena e Pisa, in tutto 800 nuovi posti. Il Fondo Pitagora di Finint è stato creato nel 2020 proprio per occuparsi di progetti di riqualificazione e valorizzazione di immobili vicini agli atenei da adibire ad alloggi per universitari. In particolare, a Padova lo studentato, all’interno del complesso delle Due Torri, conterrà 100 posti letto, quello di Modena oltre 360 dentro un edificio costruito in un’area un tempo sede di una fonderia e interessata da un piano di rigenerazione urbana, mentre a Pisa potrà accogliere 370 giovani. L’operazione Villaggio Olimpico, invece, prevede che, subito dopo i Giochi olimpici invernali Milano-Cortina 2026, gli ambienti dove dormono gli atleti siano trasformati in residenza universitaria, la più grande d’Italia, con 1.700 posti convenzionati con il Comune e una quota del 30 per cento a tariffe agevolate. L’area interessata dall’intervento è di circa 30 mila metri quadrati ai quali se ne aggiungono 10 mila di servizi. Tutto dovrebbe essere operativo per l’anno accademico 2026-27.
Il settore degli student housing ha suscitato l’interesse anche di grandi gruppi stranieri come il colosso americano Hines, società immobiliare tra le maggiori al mondo che con il suo brand specializzato, Aparto, ha realizzato in zona Bocconi, due studentati: l’Aparto Milan Giovenale, 600 posti, nell’ex deposito dei magazzini della Rinascente, concepito sul modello dei campus americani di Hines, con palestra, sala yoga, lavanderia e gli spazi per la cosulenza psicologica, e il Ripamonti, 700 posti, realizzato sull’ex Consorzio Agrario, un sito ex industriale che è stato completamente ristrutturato. La strategia del gruppo, come ha affermato Mario Abbadessa, country manager Hines Italia, è di «importare un concept internazionale in una città come Milano, aperta al mondo e a forte vocazione studentesca, ma dove tale tipo di offerta non è presente».
Questo dinamismo vale però per le grandi città, sedi di atenei prestigiosi. «I piccoli centri sono meno attrattivi per gli investitori perché non sono in grado di esprimere una redditività sufficiente rispetto all’impegno economico. E poi c’è il fatto che in realtà urbane minori è più facile trovare locazioni private a prezzi contenuti, mentre nei grandi centri l’offerta di affitti ha valori elevati, sicché gli studentati riescono a essere integrativi» continua Dondi. Al momento c’è la spinta dei fondi del Piano nazionale di ripresa e resilienza, ma bisogna capire cosa accadrà quando tale strumento si sarà esaurito. «Il Pnrr incide su un arco temporale circoscritto ed è quindi il momento di pensare a una politica di più ampio orizzonte» riflette con Panorama la presidente dell’Ance, Federica Brancaccio. L’associazione dei costruttori ha avviato, insieme a Confindustria, lo studio di un Piano casa che comprende anche gli studentati. «La riqualificazione dei centri urbani non può prescindere da soluzioni per i fuorisede. Ma affinché ci sia spinta a investire, servono strumenti finanziari innovativi e una normativa che semplifichi le autorizzazioni. Il decreto Salva casa è un primo passo ma ci sono ancora tanti paletti legati a piani urbanistici ormai superati dalle nuove esigenze espresse dalle città. D’altronde uno studentato non può rendere come un affitto normale e quindi bisogna che l’investimento sia reso sostenibile dal punto di vista economico».