Sì al piano per il Porto Vecchio di Trieste: ecco quali sono i prossimi passi per la riqualificazione

La proposta di partenariato pubblico-privato in Porto Vecchio da parte di Costim con Elmet Srl e Impresa Percassi Spa risale all’8 agosto 2023.

Il contenuto del project riguarda la riqualificazione completa dei 66 ettari dello scalo, tramite lavori da oltre 620 milioni di euro e 9 anni e mezzo di cantieri tra alienazione e ristrutturazione di hangar e magazzini.

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L’approvazione in giunta

Il 28 giugno 2024, dopo quasi un anno di interlocuzioni per valutare convenienza e fattibilità economica del progetto, il gruppo bergamasco ha inviato al Comune l’ultima parte della documentazione richiesta, integrata in tutte le prescrizioni dei dirigenti municipali e del Consorzio Ursus.

Il 19 luglio il project è stato approvato dalla giunta su iniziativa dell’assessore Everest Bertoli. Il 12 agosto il testo è stato trasmesso alla III e IV Circoscrizione, dove la delibera è stata condivisa senza i documenti allegati, dunque sottoposto alla II e III Commissione consiliare e nuovamente licenziato dalla giunta il 2 ottobre. Ieri pomeriggio il voto favorevole del Consiglio comunale.

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La tenuta finanziaria

Da subito il dibattito si è aperto attorno alla legittimità del progetto e alla tenuta finanziaria della società proponente. Costim, amministrata da Davide Albertini Petroni e presieduta da Paolo Cervini, si presenta come una real estate developer controllata al 100% da Polifin, holding della famiglia Bosatelli, cui fa parte anche Gewis spa.

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Nel proprio portafoglio azionario Costim conta aziende quali Gualini spa (specializzata nella progettazione e realizzazione di involucri edilizi) e l’intero capitale di Elmet srl (che opera nel facility management e nei servizi digitali integrati per l’immobiliare) e Impresa Percassi spa, ditta di edilizia privata cui Costim è diventato unico azionista all’inizio del 2024. In tutta Italia il gruppo segue e sviluppa progetti per un controvalore complessivo di 800 milioni. A Trieste propone lavori per oltre 620 milioni.

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Mesi decisivi

I prossimi mesi saranno decisivi. Il percorso prevede adesso la riunione della Conferenza di tutti i servizi interessati, quindi l’indizione dalla gara. Trattandosi di partenariato, il bando sarà comunitario e aperto a tutti i soggetti interessati, ma con diritto di prelazione per il proponente, cioè Costim. Significa che, nel caso in cui un soggetto terzo dovesse presentare una proposta più competitiva (economicamente più conveniente), i bergamaschi potranno decidere di eseguire comunque il progetto ma alzando la posta economica, oppure essere rifondati di quanto già investito in progettazione: circa 2,2 milioni di euro.

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Doppio binario

Il piano proposto dalla real estate procede su un doppio binario pubblico e privato, da svilupparsi in parallelo secondo una filosofia di rigenerazione urbana che vede un primo esempio in fase di ultimazione nel quartiere “Chorus life” di Bergamo. Qualora dovesse aggiudicarsi l’appalto, Costim sottoscriverà un contratto di concessione di cinquant’anni per la gestione di otto edifici (comunali), oltre che dei moli, della banchine e della linea di costa (demaniali), con l’impegno a versare un canone d’uso annuo di 215 mila euro al Comune e 599 mila al Demanio.

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Le opere di interesse pubblico

A questi si sommeranno quasi 162 milioni di lavori per la realizzazione delle opere di interesse pubblico, come marine, spiagge e un centro benessere. Il soggetto che si aggiudicherà il project dovrà farsi carico della manutenzione delle strutture pubbliche e della loro gestione per tutta la durata della concessione. In quel periodo sarà inoltre tenuto a realizzare una centrale di teleriscaldamento e teleraffreddamento in Molo III, che sfrutterà l’acqua del mare per produrre energia calda e fredda a servire i fabbricati in concessione, i quattro magazzini in cui la Regione traslocherà i propri uffici e i magazzini che saranno alienati.

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Gli hangar

Altri 19 hangar di proprietà comunale dovranno infatti essere acquistati dal vincitore della gara per una base d’asta di 45 milioni 971 mila euro. I proventi saranno divisi per il 15% dal Comune e l’85% al Demanio.

Il privato investirà in totale 458 milioni di euro per la ristrutturazione dei magazzini, mantenendo inalterati i volumi vincolati, con poche deroghe valide solo per gli edifici privi di valore storico o culturale, che potranno essere invece demoliti e ricostruiti o ampliati in verticale (ad esempio, i magazzini 1a e 3). Il cronoprogramma prevede 9 anni e mezzo di cantieri, in lotti intermedi: nel caso in cui l’aggiudicatario non dovesse consegnare i tempi di consegna totali o parziali, il Comune potrà rivalersi.

Il trasferimento di proprietà

L’effettivo trasferimento di proprietà avverrà infatti solo a completamento delle opere pubbliche. A quel punto, ultimata anche la riqualificazione dei magazzini, il privato potrà rivenderli o locarli con trattative da condurre sotto la supervisione del Consorzio Ursus, e destinazioni «complementari e in parte funzionali alla sostenibilità della parte pubblica» come hotel, studentati o residence, purché in accordo con il Piano regolatore dell’area.

All’investitore saranno allocati tutti i rischi connessi a progettazione e costruzione, aumento dei costi, mancato completamento dell’opera, insolvenza delle prescrizioni pattuite o ricadute economiche negative del progetto. Il Piano economico finanziario della parte privata al momento non è stato reso noto. —

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