Inwestorzy stali się bardziej ostrożni

Zdaniem inwestorów rynek nieruchomości powróci do normalności dopiero w połowie 2022 r. Kluczowym słowem, które będzie popularne w tym roku będzie dywersyfikacja – ocenia Piotr Trzciński dyrektor ds. transakcji w Savills Investment Management w Polsce w rozmowie z Agnieszką Bulus-Trando w Biznes INFO.TV.

W Państwa raporcie inwestycyjnym „Outlook 2021” prezentujecie możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych w przyszłym roku. Dla jakiego sektora przyszłość rysuje się najkorzystniej? Czy są nowe segmenty rynku, które znajdą się na celowniku inwestorów w przyszłym roku?

Wszyscy z pewnością zauważyliśmy, że ubiegły rok był nietypowy dla całego sektora nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w naszym raporcie. Inwestorzy stali się bardziej ostrożni, jeżeli chodzi o szacowanie ryzyka. To spowodowało także relokacje kapitału pomiędzy klasami nieruchomości dotychczas uznawanymi za popularne, efektem czego było popadnięcie w tzw. niełaskę niektórych z aktywów.
Niekwestionowaną gwiazdą na globalnym rynku nieruchomości jest sektor logistyczny. W tym roku jednym z kluczowych obszarów inwestycyjnych będą również nowoczesne centra dystrybucyjne położone przy głównych szlakach komunikacyjnych oraz obiekty typu multi let, wynajęte kilku najemcom, zlokalizowane na miejskich obszarach. Ze strony kapitału widoczny jest znaczny popyt na produkty logistyczne. Przewidujemy, że utrzyma się on na tym samym lub wyższym poziomie także w 2021 r. W tym kontekście warto wspomnieć, że blisko połowa transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2020 r., czyli prawie 2 mld euro dotyczy sektora logistycznego. To zarazem pierwszy przypadek w historii, gdy ten sektor zanotował tak duży udział w całkowitym wolumenie transakcji.

Kierunkiem, który chwilowo jest mniej popularny, ale długoterminowo ma dobre perspektywy są najlepsze obiekty biurowe zapewniające stabilny przychód z najmu. Często są to kompleksy łączące jednocześnie funkcje handlowe, biurowe oraz rozrywkowe, odtwarzające tkankę miejską na obszarach dotąd zaniedbanych.
Jeżeli chodzi o centra handlowe – widoczny jest odwrót inwestorów od tego sektora, ale ten trend nie dotyczy całego segmentu. Tutaj również następuje alokacja kapitału, przenoszonego z tradycyjnych centrów handlowych, które przeżywają obecnie trudności związane ze spadkiem tzw. odwiedzalności oraz obrotów – w kierunku centrów handlowych typu convenience, położonych blisko osiedli mieszkaniowych, gdzie można zrobić niezbędne zakupy. Ta klasa aktywów wykazała się dużą odpornością na zawirowania związane z pandemią. Przewidujemy więc, że w tym roku na celowniku większości inwestorów pojawi się tzw. sektor convenience retail, czyli nieduże, lokalne obiekty handlowe.
Ostatnim elementem, na który wskazujemy w naszym raporcie są centra outletowe w Europie Zachodniej, które w Polsce nie są jeszcze tak popularne. Zainteresowanie takimi obiektami wiąże się ze zmianami w strukturze dochodów społeczeństw wywołanymi przez pandemię, perspektywą spadku siły nabywczej ludności oraz szukaniem oszczędności w budżetach gospodarstw domowych.
Centra outletowe dobrze wpisują się w politykę oszczędnego gospodarowania, zapewniając przyzwoitą jakość za rozsądną cenę. Z drugiej strony ich architektura nie naraża kupujących na konieczność długotrwałego obcowania z innymi klientami. Reasumując popularność tych aktywów będzie rosła wraz ze stopniowym powrotem zaufania inwestorów.
Pamiętajmy, że według ostatnich szacunków blisko 70 mld dolarów kapitału czeka na możliwość zainwestowania w nieruchomości w Europie. To jest znaczna kwota, która musi zostać wydana.

Jakie czynniki ryzyka czekają na inwestorów w tym roku, a gdzie mogą pojawić się inwestycje okazje?

To, co dla jednych może być szansą, dla innych będzie ryzkiem (śmiech). Część inwestorów spodziewa się, że rynek nieruchomości w Europie powróci do normalności dopiero w połowie 2022 r,, gdy odpowiedni procent ludności zostanie zaszczepionych.
Natomiast Covid 19 nie jest jedynym czynnikiem ryzyka. W tym roku doświadczymy także skutków opuszczenia Unii przez Wielką Brytanię. Widoczne będą także ryzyka związane ze zmianami klimatycznymi, pogłębiającymi się nierównościami społecznymi oraz napięciami geopolitycznymi, co wpływa negatywnie na skłonność inwestorów do podejmowania inwestycyjnego ryzyka.
Rozpatrując szanse i ryzyka w poszczególnych sektorach nieruchomości, nie sposób nie wspomnieć o zmianach w sektorze biurowym, związanymi ze zmianą modelu pracy. Mówimy tutaj oczywiście o częściowym przechodzeniu na pracę hybrydową. Skutkuje to zmianą na zapotrzebowanie na biurowe powierzchnie w najbliższej przyszłości oraz mniejszą dynamiką wzrostu czynszów w perspektywie najbliższych pięciu, dziesięciu lat. Zmienia się także sposób wykorzystania biur. Mówi się również o tym, że oprócz hybrydowego modelu pracy, czyli połączenia home office z pracą w biurze, pojawi się trend związany z pracą w pobliżu miejsca zamieszkania. Niekoniecznie jestem zwolennikiem tego trendu. Moim zdaniem nie wszyscy najemcy są gotowi na tzw. rozproszony model pracy. Poza tym operatorzy powierzchni elastycznych nie wszędzie są dostępni i nie wszyscy pracownicy są chętni do takich rozwiązań. Dlatego wydaje mi się, że ten trend będzie raczej krótkotrwały.
Jednocześnie z powodu obecnej niepewności odnośnie poziomów czynszów oraz pustostanów, spodziewam się, że w przeciągu tego roku stopa pustostanów w Polsce na głównych rynkach biurowych wzrośnie.

Jeżeli chodzi o rynek handlowy, pandemia przyspieszyła zmiany strukturalne w tym sektorze. Jedną z przyczyn jest dominujący wpływ e-commerce na tradycyjny handel. Właściciele centrów handlowych będą się teraz koncentrowali na odbudowie zaufania klientów. Tradycyjny model przebywania w centrum handlowym również uległ zmianie. Czas przebywania w takim obiekcie skrócił się i jest ograniczony wyłącznie do zrobienia zakupów – w związku z brakiem oferty gastronomicznej i rozrywkowej, nie ma innych czynników, które mogłyby klientów zatrzymać.
Z kolei dla rynku magazynowego problemem jest dostępność gruntów. Zdobycie działek w okolicach miast jest prawie niemożliwe, dlatego pojawiają się transakcje zakupu ziemi wraz z obiektami, które będą np. wyburzane lub zmienią swoją funkcję. Dla tego rynku szansą jest natomiast duży popyt na magazynową powierzchnię. Jest on stabilny i w najbliższych miesiącach będzie rósł o ile na rynku nie nastąpią drastyczne zmiany, takie jak np. z początku pandemii, które zaowocowały przerwaniem tradycyjnych łańcuchów dostaw.

Czy zmienność na rynkach finansowych może być również dobrodziejstwem dla niektórych branż nieruchomości?

Zdecydowanie tak. Proszę zwrócić uwagę na zachowanie indeksu Dow Jones Industrial Average w 2020 r., który w marcu „zanurkował” do 18 tys. punktów po to, aby w listopadzie odbić się do 30 tys. punktów. Wielu inwestorów nie wytrzymuje jednak takich wahań na rynkach akcji i decyduje się relokować kapitał do sektorów bardziej bezpiecznych o tzw. niższej zmienności, jakimi są nieruchomości. W tym kontekście znaczenia nabierają zwłaszcza tzw. sektory kontracykliczne, zapewniające stabilność finansową, czyli segment inwestycji alternatywnych, rynek mieszkań na wynajem oraz sektor convenience. Środowisko niskich stóp procentowych także sprzyja inwestowaniu w nieruchomości, dlatego, że koszt długu jest niski, co umożliwia osiągnięcie stosunkowo wyższych zwrotów.
W odróżnieniu od globalnego kryzysu finansowego w 2008 r., obecnie mamy generalnie większy udział kapitału własnego w stosunku do udziału długu w inwestycjach nieruchomościowych.
Jednak banki preferują dziś głównie aktywa bezpieczne – zabezpieczone długoterminowymi umowami, ze stabilnymi najemcami. Nie jest tajemnicą, że dziś najłatwiej jest sfinansować inwestycje logistyczne. Powodzeniem cieszą się także dobre projekty biurowe oraz mieszkaniowe w przeciwieństwie do sektora handlowego i hotelowego.
Proces finansowania trwa jednak dłużej, zarówno kompletowanie dokumentów i ustalanie finansowania, co ma odzwierciedlenie w kosztach finansowania, które wzrosły. Jednak w Polsce możemy mówić o dodatkowej premii w wysokości około 50 punktów bazowych w porównaniu z analogicznymi kosztami finansowania projektu w Europie Zachodniej.

Na jakie aspekty będą zwracać uwagę inwestorzy w tym roku?

Cześć inwestorów widzi nowe możliwości w aktywach związanych z większym ryzykiem, spodziewają się, że za chwilę pojawią się one na rynku po okazyjnych cenach. Kolejnym elementem, na które większość inwestorów będzie kładła nacisk są inwestycje odpowiedzialne, czyli tzw. ESG.
Szczególne znaczenie w tym skrócie ma litera S, czyli odpowiedzialność społeczna związana z wpływem danego obiektu na lokalną społeczność. Poza ESG inwestorzy będą zwracali uwagę na innowacje i zielone technologie. Liczyć się będzie efektywność w zakresie wykorzystania wody oraz wykorzystania zielonych źródeł energii. Upowszechnią się tzw. zielone umowy najmu i certyfikowane budynki. Na pewno kluczowym słowem, które będzie popularne w tym roku będzie – dywersyfikacja. Drugim liczącym się elementem będzie jakość oraz długość najmu a trzecim stabilność przychodów.

Jakie destynacje będą najbardziej atrakcyjne dla inwestorów?

Europa nadal utrzyma się w kręgu zainteresowania inwestorów. Sprzyjają temu czynniki demograficzne, czyli starzenie się europejskiego społeczeństwa, ma to wpływ na wzrost popularności sektora mieszkań na wynajem i domów senioralnych. Silna pozycja Europy na edukacyjnej mapie świata stwarza z kolei lepsze perspektywy dla sektora akademików i domów studenckich. No i oczywiście logistyka. Europa jest jednym wspólnym rynkiem bez granic i utrudnień w przepływie towarów i ludzi, zamieszkanym przez około 500 mln mieszkańców, w którym rośnie podaż nowoczesnych obiektów logistycznych z bardzo dobrą infrastrukturą. To determinuje zainteresowanie inwestorów, które utrzyma się na wysokim poziomie.

Artykuł Inwestorzy stali się bardziej ostrożni pochodzi z serwisu GF24.pl.