Reforma Tributária deve elevar valor dos aluguéis em até 14% a partir de 2027
A reforma tributária que entra em vigor em janeiro de 2027 promete mudar profundamente o mercado de locação de imóveis no Brasil. O advogado tributarista Daniel Guimarães, em entrevista ao Jornal Opção, explicou, nesta quinta-feira, 19, que os novos tributos, CBS e IBS, vão incidir também sobre Pessoas Físicas que possuem grande volume de imóveis alugados, o que deve resultar em aumento nos preços dos aluguéis.
Segundo Guimarães, atualmente o locador Pessoa Física paga apenas Imposto de Renda (IR) sobre os valores recebidos. Com a reforma, quem tiver renda anual superior a R$ 240 mil, proveniente da locação de mais de quatro imóveis, passará a ser contribuinte do CBS e IBS.
“Pequenos locadores que têm um ou dois imóveis e renda baixa não vão pagar. Agora, grandes locadores, com renda superior a R$ 240 mil e mais de quatro imóveis, terão que pagar. A carga tributária será de aproximadamente 14%”, afirmou. Para Pessoas Jurídicas, o impacto deve girar em torno de 11% a 12%.
O especialista acredita que dificilmente os proprietários absorverão esse custo. “Duvido muito que o proprietário do imóvel vá absorver isso completamente. Existe uma cultura no Brasil de sempre repassar a carga tributária ao consumidor final. Se não for integralmente, pelo menos parte será repassada ao inquilino”, disse.
Isso deve gerar reajustes nos contratos de locação e, em muitos casos, repactuações judiciais para equilibrar os valores.
Guimarães destacou ainda que a reforma cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de “CPF dos imóveis”, que permitirá à Receita Federal fiscalizar de forma mais rigorosa as operações de locação.
“Com esse cadastro, não há como o locador se esquivar da obrigação tributária. A Receita vai confrontar com as informações bancárias e, de alguma forma, ele terá que pagar”, explicou.
Apesar do aumento da carga, o setor imobiliário também terá benefícios. A alíquota padrão do IVA, estimada em 28%, será reduzida em 50% para venda de imóveis e em 70% para locações de longa duração. Já no caso de locações por temporada, como em plataformas de Airbnb, a redução será menor, de 40%, equiparando-se à tributação do setor hoteleiro.
“A locação por temporada foi equiparada à atividade hoteleira, que também terá redução de 40%. Isso pode tornar imóveis de temporada menos competitivos frente ao setor hoteleiro”, avaliou.
O advogado ressaltou que os proprietários devem se preparar desde já. “Talvez a principal preocupação seja entender se o dono de imóveis será enquadrado como contribuinte dos novos tributos. Se for, já precisa pensar em revisão dos contratos, tanto os atuais quanto os futuros, reajustando os preços dos aluguéis para a nova realidade tributária”, disse.
Ele acrescentou que os contratos podem ser ajustados de forma amigável entre as partes ou, caso não haja acordo, levados ao Judiciário. “Na minha opinião jurídica, acredito que na maioria dos casos, se comprovado o impacto, será possível conseguir pelo poder judiciário esse reequilíbrio contratual para aumento do preço”, apontou.
Guimarães também apontou estratégias legais e financeiras que podem minimizar os efeitos da reforma para grandes locadores. “Se a gente considerar que os novos tributos, o IVA, têm como principal característica a não cumulatividade, os donos de imóveis vão ter um controle maior sobre as despesas que eles têm com esses imóveis. Porque sobre cada uma das despesas, inclusive condomínio e IPTU, será possível reduzir o valor final a ser pago através desse controle”, explicou.
Na visão pessoal do especialista, o impacto será inevitável. “Prejudicar talvez não seja a palavra, mas vai requerer atenção para esse novo modelo. Como estamos falando de uma operação que terá controle muito maior por parte do Estado através do CIB e da confiança das movimentações bancárias, é uma nova realidade. O custo, infelizmente, vai aumentar em vários casos, e as pessoas terão que se ajustar porque não há escapatória. Agora é se programar para aproveitar esse ano de teste de 2026”, concluiu.
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