Šéf Penta Real Estate pre HN: Pri Boroch sme sa báli, či nebudú vnímané ako okrajové sídlisko

Čo vás vlani na realitnom trhu zaskočilo najviac?

Myslím si, že nielen mňa, ale aj všetkých najviac zaskočila vojna na Ukrajine, ktorá formovala celý rok 2022. Všetky zásadné ekonomické zmeny, ktoré nasledovali, boli do menšej alebo väčšej miery ovplyvnené touto udalosťou. Prvý až tretí kvartál boli pomerne dynamické. Ani po úvodnom šoku, ktorý trval niekoľko týždňov, ľudia až tak nezmenili svoje spotrebiteľské správanie. Vo štvrtom kvartáli sa už naplno prejavil efekt zvyšujúcich sa úrokových sadzieb, ktorý ovplyvnil aj kupujúcich a celý rezidenčný trh.

Podarilo sa vám splniť všetky určené ciele?

Myslím si, že áno. My sme na rok 2022 nemali extrémne ambiciózne ciele. Trh rástol pomerne silným tempom už v roku 2021, takže sme v princípe mierny útlm aj očakávali a nezaskočil nás.  

Pád cien koncom vlaňajška v prípade medzikvartálneho porovnania pripomenul časy z roku 2008. Okolnosti sú však teraz iné.

Je to trošku odlišná situácia, pretože fundament je úplne iný. Kríza v roku 2008 je typickým príkladom black swan efektu (nepredvídateľná situácia, ktorá negatívne presahuje pôvodné očakávania a má potencionálne vážne následky, poznámka redakcie), keď realitnú krízu prakticky nikto nepredpokladal. O dosahoch monetárnej politiky Európskej centrálnej banky či pandémie sa hovorilo pomerne dlho a vojna na Ukrajine bola len spúšťačom zmien, ktoré tu boli a vedelo sa o nich. Takže je to pomerne odlišná situácia oproti tej, ktorá nastala v roku 2008.

Útlm ste teda predpovedali. A čo očakávate tento rok?

Zatiaľ je priskoro komentovať situáciu. Máme nejaké predikcie, no nie som fanúšikom „krištáľových gúľ“, keď ľudia robia veľmi detailné predpoklady na podklade súčasných dát. Vedie to totiž k chybe pri uvažovaní v tom zmysle, že sa na situáciu pozeráme ako na akýsi izolovaný ekosystém. Pri diskusiách o modelovaní budúcich scenárov sa vás môžu spýtať, či ste uvažovali nad tým, že príde svetová pandémia alebo spomínaná vojna. Toto sú práve tie momenty, ktoré zásadne formujú vývoj na trhu a sú prakticky nepredikovateľné. My máme na tento rok pomerne konzervatívne nastavený scenár, takže neočakávame zásadné zlacňovanie ani optimistický, výrazný rast. Rovnako sme však aj pomerne konzervatívna firma s jasne stanovenou trajektóriou či cieľmi predaja a zatiaľ sa nám darí ich napĺňať. 

O situácii na trhu

Podľa najnovších štatistík Národnej banky Slovenska na trhu nastalo ochladenie a ceny začali klesať. Očakávali ste tento vývoj?

Je potrebné rozlišovať, o aké ceny ide. Keď sa hovorí o poklese cien, tak rozlišujeme, či ide o nominálny alebo reálny pokles. Pretože pokiaľ my nepohneme s nominálnymi cenami a udržíme cenovku na rovnakej úrovni, na akej sme ju mali nastavenú pred štvrťrokom, inflácia sama osebe spôsobí to, že ceny klesnú. Z tohto uhla pohľadu sa tak už deje, pretože inflácia tu je a ceny bytov sa za posledný kvartál nezvyšovali. Ak aj áno, tak určite nie rovnakým tempom, akým rástla inflácia. Takže ak klienti očakávajú zásadnú nominálnu zľavu, ja na ňu nevidím veľký priestor, pretože ceny v novostavbách by zásadne znížili svoju cenníkovú cenu. Zľava spočíva v tom, že sa ceny nezvyšujú tempom inflácie, a teda de facto ceny už znížené sú....