С видом на горы: ипотечные ставки на Кавказе в 1,5 раза превысили средние по РФ
Ставки по ипотеке на Северном Кавказе оказались в полтора раза выше средних по России, выяснили «Известия». В целом по стране в 2024 году с учетом льготных программ они достигли рекордных за последние пять лет 8,7%, но, например, в Чечне показатель доходит до 14%, а в Ингушетии — до 13%. Одна из основных причин в том, что на Кавказе сложно оформить льготную программу, так как многие застройщики работают не полностью официально, — поэтому людям приходится брать больше кредитов на вторичку под 30%. Кроме того, банки завышают проценты из-за финансовых рисков. Изменится ли ситуация с ипотекой в этом году — в материале «Известий».
Ставки по ипотеке в регионах России
Средний уровень ставок по ипотеке в России в 2024 году достиг рекордных за последние пять лет 8,7%. Это следует из статистики ЦБ, которую изучили «Известия». В этих данных учитываются и рыночные, и льготные программы. Поскольку граждане в основном брали ссуды с господдержкой, цифра небольшая.
При этом только на Северном Кавказе в прошлом году средний уровень ставок по выданным жилищным кредитам достигал двузначного уровня. Самый высокий показатель оказался в Чеченской Республике — 14%, лишь немногим ниже были проценты в Ингушетии (13%). Двузначными проценты также оказались в Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии. «Известия» направили запросы в ЦБ, а также в правительства указанных регионов.
Такой высокий уровень средних ставок может быть связан с низкой долей льготных программ в общем объеме выдаваемых жилищных кредитов на Кавказе, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Там люди гораздо больше, чем в других регионах, берут рыночную ипотеку, а ставки по ней выросли вслед за ключевой — вплоть до 30%.
По льготной ипотеке ставки фиксируемые и не изменяются в зависимости от региона, напомнили в пресс-службе Минфина. Тем не менее на Северном Кавказе взять жилищный кредит с господдержкой сложнее, чем во многих других субъектах, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.
Дело в том, что льготные ссуды выдаются только на новостройки (под 6% — по семейной ипотеке, под 5% — по IT-ипотеке). Однако на Северном Кавказе многие строительные компании работают не в полном соответствии с 214 федеральным законом о долевом строительстве, сообщил Евгений Шавнев.
Это относится к большинству застройщиков, подтвердил «Известиям» риелтор из Дагестана Али Омаров. Он пояснил: работать по 214-му ФЗ и «пропускать» всё через банк — это дорого. Ценники увеличиваются на 30–40 тыс. за квадратный метр. Поэтому компании таким образом экономят не за счет качества домов, а на документации и налогах. Но в этом случае они не могут предложить ссуды по льготным программам. В итоге людям приходится обращаться к дорогой рыночной ипотеке.
В 2024 году действительно было сложно оформить семейную ипотеку на Северном Кавказе: лишь немногие застройщики и подрядчики подходили под условия аккредитации банков, пояснила член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева. Сложности с аккредитацией части застройщиков и строящихся объектов также подтвердила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Недостаток официальных застройщиков ограничивает доступ к программам поддержки семей и другим льготным продуктам, которые помогают снизить нагрузку по платежам, — например, к ипотечным каникулам, добавил доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин.
Почему ставки по ипотеке растут
Кроме того, на Северном Кавказе работает ограниченное количество банков, отметила Ирина Киселева из гильдии риелторов. Например, во Владикавказе по семейной ипотеке выдают кредиты «Сбер» и ВТБ. «Дом.РФ» тоже представлен в Северной Осетии, но все программы у них «на стопе», даже семейная. Дефицит порождает ажиотаж, поэтому продукт можно продать подороже, объяснила эксперт. «Известия» направили запрос в крупнейшие банки об особенностях работы на Кавказе.
Также не секрет, что существует негласный запрет в банках — минимизировать кредитование на Северном Кавказе, добавила Ирина Киселева. Дело в том, что уровень просрочки и невозвратных ссуд в этих регионах исторически всегда выше, чем в среднем по России. Поэтому если финансовые организации все-таки предоставляют заемные средства, то они страхуют потенциальные убытки, повышая проценты, пояснила она.
Средние ставки отличаются по регионам, причем не только по ипотеке, а по всем кредитам, отметил управляющий партнер WE-ON Group Кирилл Чебаков. По его словам, влияет экономическая ситуация в конкретном субъекте РФ, а также доступ к льготным программам.
Еще один фактор — это распространение в регионе исламской ипотеки, добавила Татьяна Решетникова из компании «Этажи». Классические кредиты запрещены законами шариата, поэтому такие «усложненные» варианты выдачи заемных средств пользуются спросом в этих регионах. Однако в этом случае льготные госпрограммы не действуют. Учитывая все эти причины, влияние льготных ипотечных ставок на средний уровень процентов на Кавказе минимальное, подчеркнула эксперт.
— Решение этой проблемы требует комплексного подхода, включая развитие строительной отрасли, повышение доходов населения и расширение доступности льготных программ. Только так можно добиться снижения ставок и улучшения условий для заемщиков в федеральном округе, — уверен Евгений Шавнев из «Флип».
Когда лучше брать ипотеку
Сейчас ипотечные ставки в России «оторвались» от ключевой, подчеркнула Татьяна Решетникова из компании «Этажи». По ее словам, жилищную ссуду можно оформить под 28–31%. Ужесточились и требования к заемщикам. Поэтому на вторичном рынке покупают квартиры в основном без заемных средств — с начала года доля таких сделок выросла до 84%.
Спрос на жилье в условиях высокой ключевой останется низким, так как многие потенциальные покупатели просто не могут позволить себе ипотеку, отметил основатель компании «Страховой брокер AMsec24» Антон Мельцов.
Государство сейчас принимает некоторые меры для снижения стоимости жилья (например, софинансирование части затрат на проектах комплексного развития территорий), отметил Кирилл Чебаков из WE-ON Group. Но, по прогнозам экспертов, цены на жилье в 2025-м, скорее всего, продолжат рост вместе с общей инфляцией — и прибавят до 10%.
Однако, по словам Кирилла Чебакова, в целом недвижимость станет более доступной только после уменьшения ключевой ставки. 14 февраля регулятор сохранил ее на уровне 21%. Однако ЦБ также повысил ожидания по среднему уровню ключевой в этом году до 19–22%. Это значит, что Банк России допускает дополнительный рост ставки до 22–23% в этом году, но в дальнейшем возможно и снижение.