Прирост цен на недвижимость в России ускорился в III квартале до 4,1% год к году
III квартал 2020 г. на рынке недвижимости ознаменовался мощным возвращением спроса и активности, констатируют эксперты лаборатории СберИндекс. По данным ДомКлик от Сбера, цены предложения в июле — сентябре выросли год к году на 4,1%. Драйвером на протяжении всех трех месяцев выступал первичный рынок, где котировки увеличились на 8,6%. При этом авторы анализа отмечают, что к концу квартала спрос активизировался и во вторичном сегменте. Стоимость квадратного метра здесь прибавила в годовом измерении 3,7%, а доля сделок, приходящихся на вторичку, увеличилась на 5 п.п. за месяц.
В сентябре темпы роста ускорились, однако аналитики связывают это преимущественно с эффектом базы. Номинальные цены за месяц продемонстрировали небольшое изменение относительно августа. На первичном рынке медианная цена предложения осталась на уровне 80 тыс. руб./кв. м. С учетом типичной сезонности это соответствует уровням, наблюдавшимся на рынке до начала пандемии. Во вторичном сегменте котировка подросла на 1,6% месяц к месяцу — до 63,5 тыс. руб.
Но подлинным рекордом сентября 2020 г. авторы исследования называют количество выдач ипотечных кредитов. По их оценке, число займов составило 194 тыс., что на 81% выше прошлогоднего показателя. Темпы роста выдач оказались почти в два разы выше июля и августа (+45%), когда условия для получения ипотеки были уже весьма благоприятными. На взгляд экспертов СберИндекса, такой результат сентября в первую очередь связан с неопределенностью относительно перспектив льготной программы. Потенциальные покупатели спешили получить жилищный кредит, опасаясь, что с ноября действие программы прекратится. Теперь, когда известно, что ставка в 6,5% сохранится до 1 июля 2021 г., динамика выдач, ожидают авторы анализа, вернется ближе к летним значениям.
Наиболее значительный рост цен наблюдается на юге и востоке страны, что аналитики Сбера связывают с эффектом низкой базы, а также действием программы «Дальневосточная ипотека». Кроме того, заметно влияние пандемии. В топ-10 попали регионы, куда устремился внутренний туристический поток (Калининградская область, Республика Алтай). Также дорожает жилье близ обеих столиц, что авторы анализа связывают с изменением образа жизни и работы. В Московской области цена предложения за квартал увеличилась на 18,6% год к году против прироста +9,3% в Москве, а в Ленинградской области и Санкт-Петербурге — +13,0 и +7,9% соответственно. Снижение котировок относительно уровней 2019 г. зафиксировано лишь в пяти субъектах.
Среди отдельных населенных пунктов по динамике цен предложения лидирует Светлогорск Калининградской области. Стоимость квадратного метра здесь увеличилась за год на 36,9% и колеблется у отметки 100 тыс. руб. как на первичном, так и на вторичном рынке. В аутсайдерах — сразу три локации в Московской области: Волоколамск (–12,1% год к году), Шатура (–9,2%) и Лыткарино (–11,9%). При этом сама область находится в лидерах по темпам роста цены, и сразу в пяти населенных пунктах эти темпы превышают 20%: Химки (+24,7% год к году), Красногорск (+24,7%), Истра (+23,3%), Звенигород (+21,5%) и Дмитров (+21,3%).
Снижение цен отмечается только в трех региональных центрах: Архангельске (–2,1% год к году), Великом Новгороде (–1,9%) и Йошкар-Оле (–4,1%).
При этом аналитики Сбера оговариваются, что динамика цен в относительно небольших населенных пунктах подвержена влиянию структуры предложения и может отражать появление или выбытие с рынка объектов большого метража.
Быстрое восстановление цен на недвижимость стало причиной активной дискуссии на тему пользы от поддержки рынка. Была ли для потребителя выгодна программа ипотеки по 6,5%, если стоимость квадратного метра на первичном рынке так сильно увеличилась?
Чтобы объективно ответить на этот вопрос, авторы исследования обратились к данным Банка России по жилищному кредитованию. На основе статистики ЦБ, поясняют они, можно дать оценку среднего месячного платежа по ипотеке: если платеж упал, то программа была выгодна для потребителя, то есть снижение ставок оказалось более существенным, чем рост цен. Наоборот, если средний месячный взнос вырос, то в конечном итоге заемщик де-факто платит больше.
Эксперты Сбера также отмечают, что регулятор опубликовал до настоящего момента только цифры за июль и август. Однако авторы исследования осознанно воспользовались статистикой Центробанка как самым полным и объективным источником. С учетом того, что в сентябре ставки по ипотеке изменились несущественно и цены на недвижимость на первичном рынке, по оценке исследователей, остались на уровне августа, общий результат они считают показательным.
Результаты расчетов однозначно свидетельствуют им, что средний ипотечный платеж существенно снизился, независимо от периода сопоставления. Номинальные суммы ежемесячного взноса вернулись на уровень 2018 г. По сравнению с мартом 2020 г., последним месяцем накануне пандемии, снижение составило 8,8% по всем займам в целом и 13,0% для первичного рынка. Соотнесение с аналогичным периодом 2019 г. дает схожий результат — –7,0% год к году по рынку в целом и –13,1% по новостройкам.
В региональном разрезе обнаружились только два субъекта РФ, где средний ипотечный платеж вырос: Вологодская область (+2,5% год к году) и Чукотский АО (+0,4% соответственно). Во всех остальных случаях ежемесячный взнос упал относительно значений 2019 г. Соотнесение полученных результатов с рейтингом ценовой динамики указывает аналитикам Сбера на то, что величина платежа лишь частично коррелирует с ростом цен. Это, поясняют они, связано с тем, что в ответ на падение стоимости кредита потребитель в принципе изменяет поведение и начинает рассматривать более дорогие объекты. В будущем авторы исследования намерены ввести в анализ также фактор количества купленных квадратных метров, что, по их убеждению, тоже влияет на сумму платежа.
В целом эксперты Сбера однозначно утверждают, что влияние программы льготной ипотеки оказалось положительным для заемщиков. И опережающий рост цен на первичном рынке не должен пугать. Стоимость кредитов здесь тоже падала опережающими темпами. Это, убеждены авторы исследования, связанные процессы. Но в отсутствие дефицита предложения недвижимости и в условиях нерастущих доходов сложно было бы ожидать другого результата, заключают они.
Регионы с наибольшим падением ипотечного платежа в июле — августе 2020 г., % год к году
Регион
Значение
Северо-Кавказский ФО*
–14,3
Ростовская область
–12,7
Республика Саха (Якутия)
–12,1
Республика Адыгея
–11,6
Орловская область
–11,3
Воронежская область
–11,0
Мурманская область
–10,7
Краснодарский край
–10,7
Пензенская область
–10,4
Приморский край
–10,3
*Для республик Кавказа приведены данные по СКФО
Источник: расчеты лаборатории СберИндекс и ДомКлик от Сбера по данным Банка России
Регионы с наименьшим падением ипотечного платежа в июле — августе 2020 г., % год к году
Регион
Значение
Костромская область
–2,7
Иркутская область
–2,7
Ивановская область
–2,4
Красноярский край
–2,2
Республика Калмыкия
–2,1
Камчатский край
–1,9
Сахалинская область
–1,0
Республика Тыва
0,0
Чукотский АО
+0,4
Вологодская область
+2,4
Источник: расчеты лаборатории СберИндекс и ДомКлик от Сбера по данным Банка России