Эксперты сравнили доли свободных офисов в деловых районах Москвы
По итогам 2023 год объем свободных площадей в офисах Ленинградского делового коридора почти в 2,5 раза превысил вакансию в «Москва-Сити». Об этом «Стройгазете» сообщили в компании IBC Real Estate, уточнив, что исторически в столице существует пять наиболее востребованных арендаторами и покупателями деловых районов – Ленинградский деловой коридор, «Москва-Сити», Центральный деловой район, Белорусская, Павелецкая.
При этом Ленинградский деловой коридор и «Москва-Сити» являются одними из ключевых сложившихся субрынков Москвы. Деловые районы схожи по объему общего предложения – 1,3 млн кв. метров и 1,4 млн кв. метров соответственно. Однако показатели востребованности и стоимости офисных площадей в локациях существенно разнятся.
Объем вакансии в Ленинградском деловом коридоре по итогам 2023 года зафиксировался на отметке в 10%, что на 1,2% ниже результатов 2022 года. Такое снижение обусловлено главным образом фактом заполнения качественных офисных пространств, ранее принадлежавших иностранным компаниям. Однако вакансия в районе все еще остается выше среднерыночной (8,1% или 1,6 млн кв. метров), что связано наличием большого объема дорогих площадей без отделки – около 40% всей вакансии.
Показатель вакансии в «Москва-Сити» составляет всего 4%. Такую значительную разницу в доле свободных площадей между деловыми районами можно объяснить структурой арендаторов – иностранные компании чаще были представлены в Ленинградском коридоре, когда как в «Москва-Сити» площади арендуют преимущественно российские компании, в частности представители государственного сектора. В связи с этим с 2020 года уход иностранных компаний с рынка и, соответственно, рост вакансии в большей степени отразились на Ленинградском деловом коридоре, чем на «Москва-Сити».
Вакансия в офисах класса А в «Москва-Сити» составляет 3,7%, в B+ – 4,2%. В Ленинградском деловом районе доля свободных офисов класса А – 12,8%, B+ – 3,0%.
Средние запрашиваемые ставки аренды по исследуемым субрынкам остаются выше средних показателей по офисному рынку Москвы в целом. Так, в «Москва-Сити» ставка аренды на конец 2023 года зафиксировалась на уровне 41,9 тыс. рублей за кв. метр в год, без учета НДС и операционных расходов. В классе А арендная ставка в деловом районе равна 42,5 тыс. рублей за кв. метр в год, в классе B+ – 41,3 тыс. рублей за кв. метр в год, все ставки – без учета НДС и операционных расходов.
В Ленинградском деловом коридоре средняя запрашиваемая ставка аренды ниже показателя по «Москва-Сити» на 10% и равна 37,7 тыс. рублей за кв. метр в год, без учета НДС и операционных расходов. Для более корректного представления данных без широкого разброса значений в расчете не учитывался район Химки. По классу А ставка аренды в Ленинградском деловом коридоре составила 38,7 тыс. рублей за кв. метр в год, по классу B+ – 26,1 тыс. рублей за кв. метр в год, все ставки – без учета НДС и операционных расходов.
В целом по офисному рынку столицы показатель общей арендной ставки составляет 22,6 тыс. рублей за кв. метр в год без учета НДС и операционных расходов, что на 40% ниже значения по Ленинградскому деловому коридору и на 46% ниже значения по «Москва-Сити» соответственно.
«На 2024 год мы ожидаем снижение вакансии в «Москва-Сити». Несмотря на то, что в деловом районе ожидается ввод офисного проекта Moscow Towers – 262,8 тыс. кв. метров, что составит 43% от общего годового прогноза, площади могут быть реализованы крупному представителю государственного сектора еще до ввода объекта в эксплуатацию. По Ленинградскому деловому коридору возможен рост вакансии примерно на 1-2% в случае соблюдения сроков ввода большого объема офисных площадей «в бетоне» как, например, AFI Галерея, White Sea, STONE Towers B, C и т. д. Существенного роста арендных ставок по субрынкам не предполагается, показатели сохранятся на стабильно высоком уровне», – прогнозирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что на рынке офисов Москвы нарушился баланс спроса и предложения.