«Для ГЖФ это очень выгодная сделка»: Иван Егоров отдает Марату Зарипову участок в полмиллиарда
Лакомый кусок земли в Казани площадью 6,7 га примыкает к любимой шаймиевской Березовой роще
Госжилфонд при президенте РТ, «Камгэсэнергострой» и «Ак Барс Холдинг» заключили необычное мировое соглашение. ГЖФ требовал у «Камгэса» вернуть долги в 320 млн рублей со времен стройки «Салават Купере» и в качестве компенсации получил земельный участок в 6,7 га в Казани близ Березовой рощи — стоимостью 517 млн, — заодно закрыв и другой должок строителя. Эксперты из сферы недвижимости находят сделку выгодной: стоимость такого участка при определенных обстоятельствах может дойти до миллиарда рублей, а если строить на нем жилой комплекс, то территориально он будет куда удобнее того же «Салават Купере».
Откупились участком в полмиллиарда
Судебный спор между «Госжилфондом» и «АО «Камгэсэнергострой» вкупе с АО «Холдинговая компания Ак Барс» начался в августе прошлого года. Застройщик подал иск о взыскании с ответчиков по делу 319 млн рублей по договору займа от 2017 года. Сумма сложилась из основного долга в 260 млн рублей и процентов на 59,1 млн рублей.
В конце октября делу дали ход, рассмотрев его на предварительном заседании. «Ак Барс Холдинг» тогда на заседание не явился, но истец приобщил к материалам дела письмо из «Ак Барса» о намерении погасить образовавшуюся задолженность. Встретиться в суде стороны должны были 2 декабря прошлого года, но заседание отложили из-за болезни судьи, а после его перенесли еще 4 раза, в январе, феврале, марте и апреле: стороны изъявили желание закончить судебную распрю миром и просили время для урегулирования спора.
30 апреля суд утвердил мировое соглашение. Стороны решили, что ГЖФ отказывается от взыскания неустоек и всех видов процентов, но получает в счет оплаты долга в 260 миллионов земельный участок в 6,7 га в Приволжском районе Казани рыночной стоимостью 517,4 млн рублей. Согласно определению суда, отвечать за долги «Камгэса» будет «Ак Барс Холдинг», именно холдинг передает участок сначала ответчику 1 («Камгэсу»), а уже «Камгэс» обязуется принять участок в собственность и тут же передать истцу в качестве отступного до 31 мая 2021 года.
Судя по данным Росреестра, по указанному в судебном определении кадастровому номеру находится участок опытного хозяйства с кадастровой стоимостью в 33,9 млн рублей и разрешением для объектов жилой застройки. Если взглянуть на публичную кадастровую карту РФ, то выгода ГЖФ становится очевидна: участок вплотную примыкает к Березовой роще в поселке Мирном, традиционной площадке для Сабантуя. «На земельном участке с кадастровым номером 16:50:171402:221 разрешена многоэтажная застройка. АО «Холдинговая компания «Ак Барс» предполагало комплексную застройку данного земельного участка», — сообщили «БИЗНЕС Online» в холдинге «Ак Барс».
«Просели» с «Салават Купере»
Откуда же у «Камгэса» долги перед ГЖФ? Это «хвост» довольно старой истории со стройки «Салават Купере». «Денежные средства в размере 260 млн рублей были получены АО «Камгэсэнергострой» в рамках расчетов по проекту строительства домов «Салават Купере». Позже по соглашению сторон договор между АО «Камгэсэнергострой» и НО «Государственный жилищный фонд при президенте РТ» был расторгнут. ГЖФ были переданы жилые дома и незавершенное строительство. Часть задолженности АО «Камгэсэнергострой» перед ГЖФ
осталась», — рассказали нам в «Ак Барс Холдинге».
Напомним, что «Камгэсэнергострой» был подрядчиком у ГЖФ на проблемном 12-м квартале «Салават Купере» — еще при бывшем руководителе фонда Талгате Абдуллине, покинувшем пост в октябре 2018 года. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», «Камгэс» должен был сдать 5 домов на 1 292 квартиры еще в сентябре 2015 года, первыми в районе. Однако в августе стройка встала. В начале 2016-го появилась информация, что «Камгэсэнергострой» выходит из проекта (якобы не устроили расценки — примерно в 28,5 тыс. рублей за «квадрат»), спустя пару месяцев — что возвращается. В конце концов, достройку трех домов квартала (12-1, 12-4 и 12-5) взяли на себя «Народный дом», «Барсэлитстрой» и «Строитель+». Еще два дома в квартале «Ак Барс Холдинг» должен был достроить сам. В 2017-м стало понятно, что привлечение новых подрядчиков не помогло, и два последних дома, которые оставались за «Камгэсом», передали достроить компании «Строитель+».
Источники нашего издания, близкие компании, не раз отмечали, что «Камгэс» вообще-то специализируется на промышленном строительстве и его чуть ли не вынудили зайти в «Салават Купере». При существующих расценках строительства соцжилья, которые платит ГЖФ, — 26,5–27,7 тыс. рублей за квадратный метр — построить такой объем, по мнению наших собеседников, было нереально. Оттого и финансовые «дырки».
Но займ в 260 млн — не единственный долг подрядчика АБХ перед ГЖФ. В определении суда упоминается об еще одном соглашении «о порядке погашения задолженности в рамках строительства 12 квартала ж/р Салават Купере в г. Казани», уже от 2018 года. Речь идет о более чем 106 млн рублей основного долга плюс процентах на 11,3 млн рублей.
Этот долг по условиям мирового соглашения было решено закрыть тем же участком у Мирного, поскольку «стоимость передаваемого земельного участка превышает размер прекращаемых обязательств ответчика перед истцом».
Вопросы к ПСО «Казань» и кирпичному заводу
Что касается ГЖФ, то это дело — далеко не первый случай, когда ГЖФ взыскивает деньги со своих подрядчиков или заемщиков. В мае 2019-го Госжилфонд при президенте РТ взыскал с ПСО «Казань» Равиля Зингашина 873 млн рублей. В составе суммы — основной долг в 694 млн, проценты в 127 млн и неустойка в размере 51 млн рублей. И речь снова о том же многострадальном «Салават Купере». ПСО «Казань» являлось подрядчиком по строительству домов в этом микрорайоне (к слову, «Камгэс» тоже был подрядчиком ГЖФ на этом объекте). Заказчиком строительства по домам 11-го квартала, которые были поручены компании Зиганшина, является управление капитального строительства и реконструкции казанского исполкома (УКСиР). В определении суда говорилось, что Госжилфонд РТ предоставил ПСО «Казань» целевые беспроцентные займы 29 мая 2017 года, заемщик обязался возвратить сумму займа до 1 октября 2017 года. ПСО «Казань», в свою очередь, обязалось ввести в эксплуатацию некие объекты — и в случае нарушения сроков их ввода заимодавец получал право потребовать все деньги обратно, вменив проценты в размере действующей ключевой ставки ЦБ РФ за весь период пользования займа.
Деньги, однако, вовремя возвращены не были. На суде ответчик пояснил, что договор займа является мнимой сделкой, поскольку прикрывает предоставление денежных средств со стороны УКСиР. По логике вещей, для строительства домов ГЖФ теоретически обязан был заплатить техническому заказчику, а уж потом заказчик должен платить исполнителю… Но тут действовала, похоже, совершенно иная схема: УКСиР заказывал, но платил после сдачи объекта, а ПСО «Казань» занимало деньги у ГЖФ.
Еще одна история была связана с роботизированным заводом по производству керамического кирпича Makeram в Мамадыше, хозяин — АО «Стройсервис». Как следует из документов, опубликованных на сайте Арбитражного суда РТ, в 2012–2013 годах, а также в 2016-м и 2019-м Госжилфонд выдавал «Стройсервису» беспроцентные целевые денежные займы в сотни миллионов рублей. За годы сотрудничества «Стройсервис» вернул Госжилфонду (по материалам АС РТ на 12 октября 2020 года) лишь 6 млн 418 тысяч из этой суммы. 6 августа 2020 года ГЖФ уже с новым руководством обратилось в суд, чтобы взыскать остальные деньги, и 12 октября 2020-го судья Тимур Гиззятов вынес решение взыскать с АО «Стройсервис» в пользу ГЖФ 724 млн рублей.
И сейчас в арбитражном суде находится еще одно дело с участием ГЖФ. Исходя из опубликованных на сайте суда документов, ГЖФ требует взыскать с «Управления капитального строительства Альметьевского муниципального района» 27,3 млн рублей задолженности. Вторым ответчиком по делу стал казанское ООО «ЭлитСтройМонтаж».
«ГЖФ от этой сделки только выиграет»
Специалисты в сфере недвижимости утверждают: участок, который будет передан Госжилфонду, — весьма лакомый кусочек. По оценкам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, рыночная стоимость этой земли стартует минимум с 400 млн рублей, но «нужно учитывать вопросы по сетям и плотности застройки».
Президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев считает, что если на этом участке определена зона для многоэтажной застройки, то его стоимость подскочит до миллиарда рублей. Впрочем, по имеющемуся в публичном доступе генплану Казани, который внимательно изучил наш спикер, пока что это не отражено.
«Участок относится к категории земель населенных пунктов, но находится в зоне сельхозназначения, строить коттеджи там сейчас нельзя. В таком виде земля особой ценности не представляет и стоит порядка 15 — 20 млн рублей, поскольку максимум, что там можно будет сделать, это садоводческое товарищество. Но у нас новый генплан, пока его никто не видел, и я подозреваю, что раз мировое соглашение было по сумме в несколько сотен миллионов рублей, то, вероятно, по новому ПЗЗ на этом участке определена зона уже жилой застройки. Если это так, то такой участок уже будет стоить минимум 250 млн рублей. А если здесь будет зона многоэтажной застройки, то земля может стоить 1 — 1,2 млрд рублей, зависеть стоимость будет от коммуникаций, есть ли они и как долго их тянуть. В пользу данного варианта говорит и то, что „Госжилфонд“ занимается многоэтажным строительством», — комментирует Савельев.
Сходятся эксперты и в том, что если на участке, передаваемом ГЖФ, вырастет микрорайон, то он будет востребован. Будет ли он спорить с кварталом М-14, который, к слову, строится Госжилфондом относительно недалеко от нового участка, пока вопрос: Гизатова считает, что решающим в этом вопросе будет проект гипотетического ЖК. Но жители такого комплекса будут находиться в более выигрышном положении, чем жильцы того же «Салават Купере».
«Недалеко, в нескольких километрах от этой локации, ближе к озеру Кабан, сразу два жилых комплекса строит „Унистрой“. Непосредственно к этому участку асфальтированных подъездных путей, по-моему, нет, но это в принципе не проблема, там рядом (на расстоянии примерно 1—1,5 км) проходят магистрали, есть транспортное сообщение, ходят автобусы. Провести 1 км дороги под многоэтажку не проблема. Территория хорошая, место тоже хорошее, продажи там пойдут. Но опять же, все зависит от коммуникаций. Сам собственник земли теоретически может сделать перезонирование, поменять зону. Вероятно, с этой целью Госжилфонд и забрал этот участок, — считает Андрей Савельев. — В любом случае, для ГЖФ это очень выгодная сделка. Если там будут строить соципотечные дома, то эти соципотечные дома будут значительно в большем выигрыше, чем „Салават Купере“ и будут востребованы, потому что место лучше, ближе к городу, лучше экология, транспортная доступность, нет таких диких пробок, как на Горьковском шоссе».
Если бы жилой комплекс на этом участке возводил коммерческий застройщик, то, по словам Савельева, квартиры уходили бы по 95 — 100 тыс. рублей за «квадрат» на старте. Анастасия Гизатова считает, что при умелом позиционировании такой жилой комплекс «разлетится» на старте продаж по цене от 80 до 120 тыс. рублей за кв. м.