Холодный майский душ: рынок жилья РТ прорван на трех фронтах – держится лишь ипотека
Новостройки, «вторичка» и продажа земли в РТ начали сдуваться. Неужели кончились деньги?
«Возвращаемся в старое русло, потому что 2020 год был сумасшедшим», — объясняют эксперты «БИЗНЕС Online» первое мощное падение рынка недвижимости с середины прошлого года. Сказались майские каникулы, дефицит предложения и — кто бы мог подумать! — нехватка денег у покупателей. «Вторичка» в мае впервые взяла барьер в 100 тыс. рублей за «квадрат», а новостройки задержались на 107 тыс. рублей. О том, попрощается ли Казань с «путинской» ипотекой под 6,5%, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Три причины майского падения и возвращение рынка недвижимости на «доковидные» показатели
Вслед за апрельской битвой девелоперов с частниками, которую инвесторы продули вчистую и упустили 30 млрд рублей дохода, последовал мощный откат. В мае статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: за месяц в Татарстане на 20% до 1,5 тыс. сократилось число сделок по договорам долевого участия. На вторичном рынке Казани заключили 4,3 тыс. сделок, что на 33% меньше апрельского рекорда. А в Татарстане «вторичка» за май потеряла 31% сделок. По итогам мая Росреестр по РТ впервые за несколько месяцев обошелся без традиционного пресс-релиза. Видимо, нечем похвалиться после кратного роста рынка к 2020 году! Упало даже число сделок с землей по Казани и РТ — на 19% до 11,7 тысяч.
Участники рынка недвижимости назвали несколько причин падения.
- Майские ковид-каникулы, в которые Росреестр принимал и выдавал документы, но не регистрировал сделки. Треть месяца прошла мимо;
- На рынке мало ликвидных квартир: их продали на волне спроса середины-конца 2020 года. У девелоперов — дефицит предложения, празднуют только те, кто выводит новые корпуса. Интересные варианты жилья у инвесторов, которые в марте — апреле фиксировали прибыль;
- У покупателей кончаются деньги, а квадратный метр подорожал.
- За год объемы ипотечных сделок в Казани выросли на 113%, по Татарстану на 115%. Первоначальный взнос в 15% остался в прошлом и вырос до средних по рынку 40-50%.
«Возвращаемся в старое русло, потому что 2020 год был сумасшедшим, — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Люди бежали покупать квартиры. Даже те, кто не планировал покупку».
Эксперт привел в пример покупку средней однокомнатной квартиры в новостройке, которая в мае–июне 2020 года стоила 2,5 млн рублей с первоначальным взносом 500 тыс. рублей, 466 тыс. из которых гасили маткапиталом за первого ребенка. «То есть человеку было достаточно 50 тысяч рублей, чтобы купить однокомнатную квартиру. Естественно, все, у кого родился ребенок, сломя голову бежали покупать как минимум „однушки“. На рынок тогда пришли молодые семьи, которые раньше не могли себе позволить взять жилье без накоплений», — говорит Савельев. По данным ЗАГСа, в 2020 году в Казани родились 19,7 тыс. человек, из них 43% первенцы, 38% вторые дети, третьи и последующие 19%.
У девелоперов-тяжеловесов все стабильно. В компании «Унистрой» рассказали, что не ощутили падения продаж. Число сделок в мае выросло на 10% по отношению к апрелю — девелопер запустил новые жилые комплексы. Похожая ситуация у #Суварстроит, который в мае увеличил продажи на 40% — за полгода компания выставила на продажу лоты в 11 домах.
Последний вагон подан к перрону: Казань прощается с дешевой ипотекой «от Путина»
Льготную ипотеку, появившуюся в России с подачи президента Владимира Путина, продлили до 1 июля 2022. Но для Казани ее все равно что отменили: лимит кредита сократили до 3 млн рублей, а ставка выросла на пол-процента до 7%. Исследование ЦИАН показало, что в Казани по новым условиям доступны 4% квартир. Но это, так сказать, средняя температура. Например, в «Унистрое» новые условия затронут более четверти квартир в трех проектах из 10.
«В таких крупных городах, как Казань, программа работать не будет, — говорит замгендиректора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Под новые условия подходят однокомнатные квартиры и загородные проекты. В последние дни июня фиксируем повышенный спрос — это типично для завершения стимулирующих программ. Люди стремятся запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. В нашей компании июнь уже показывает результаты не хуже майских. В июле же спрос возможно упадет».
Но «охотников за квадратами» подстегивает старт новых предложений на дефицитном рынке, так что у «Унистроя» — как и у других застройщиков — всегда есть шанс простимулировать спрос за счет новых корпусов и локаций.
Опрошенные риелторы считают, что новые условия «путинки» на казанских покупателей особо не повлияет: ведь никто не копит на квартиру в поте лица, откладывая тысчонку-другую с каждой получки. Казанцы продают старое — и берут новое, и это влияет на желание взять ипотеку.
- Средняя сумма ипотечного кредита в Казани — 2-3 млн рублей, что в принципе укладывается в новые условия;
- Рост ставки на 0,5% не отпугнет покупателей — застройщики и банки предлагают собственные льготные программы жилищного кредитования.
Директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон указывает на еще один инструмент в руках покупателей, который сильно влияет на улучшение жилищных условий. «В Казани много молодых семей с детьми, а для них фактически ничего не изменилось, — говорит Вольфсон. — Проблема в том, что они не смогут воспользоваться льготным периодом, если им нечего будет купить».
Так что спрос при наличии предложения никуда не денется и даже грозит вырасти. Сейчас стройкомплекс ударными темпами кует это самое предложение — число новостроек в Казани на этапе строительства выросло в 1,8 раза, но их уже раскупают. Напомним, в апреле продавцы вторичных квартир в Казани выручили минимум 30 млрд рублей. Куда денется этот денежный навес? Эксперты уверены: средства вложат в жилую недвижимость в расчете на дальнейший рост цен и заработок. По данным domofond.ru, за месяц средняя цена в новостройках подорожала на смехотворные 100 рублей до 107,5 тыс. за кв. метр. Почему? Как и предполагали эксперты издания, квадратный метр в новостройках по итогам апреля нашел равновесную цену. Зато «вторичка» за месяц выросла на 1,5% и взяла новый барьер в 100 тыс. рублей.
Возможно, июнь вернет рост на рынок недвижимости РТ — но не надолго. «Летом продажи всегда были заметно ниже — это классическое сезонное затишье, и в этом году нет причин для изменения ситуации», — прогнозирует Илья Вольфсон.
Показатели мая-2021 выглядят крепко и на фоне статистики за аналогичный период 2019–2020 года. В спокойном мае 2019-го на вторичном рынке Казани заключили 1,5 тыс. сделок — в 2,8 раза меньше мая 2021 года. На рынке новостроек РТ в мае 2019 года купили 1,3 тыс. объектов, что на 18% меньше мая 2021 года.
Ну, а нынешний апрель обошел май 2020-го по продажам «вторички» в Казани в 2,9 раза. Год назад власти восстановили работу МФЦ для «вторички» и благодаря отложенному спросу вторичный рынок столицы РТ за месяц прибавил 24%, а новостройки, наоборот, купили на 10% меньше. Тогда на рынок по-прежнему влияли сложности с показами, снижение платежеспособности жителей после месяца «карантикул», а льготная ипотека только заходила на рынок — 8 мая 2020 Росреестр по РТ зарегистрировал первый договор долевого участия со ставкой 6,5% годовых.
Застройщики по-прежнему не начинают новые проекты. За май 3 разрешения — вдвое меньше, чем 2020-м
Что с новой многоквартирной застройкой? В мае исполком Казани выдал 9 новых разрешений на строительство жилья, из которых 3 для многоквартирных жилых домов, оставшиеся 6 — таунхаусы. Для сравнения, в апреле застройщикам многоквартирных домов выдали тоже три разрешения, а в мае 2020 года — шесть.
Предпринимателю Иреку Зарипову в мае разрешили строительство многоквартирного дома до 10 этажей с нежилыми помещениями и встроенным паркингом на пересечении улиц Шаляпина и 1-я Бугульминская. Это участок по соседству с частным образовательным центром «Манки сапиенс» — рядом вместо снесенных домов когда-то появится «городок ЮИТа» и «белый дом» для министерств и ведомств. Передачей муниципального участка под будущим домом на ул. Шаляпина в конце 2020 года заинтересовалось татарстанское управление ФАС. Антимонопольщики заподозрили исполком Казани в нарушении закона о конкуренции, но в апреле 2021 года прекратили дело, так что объект вот-вот можно начинать строить. Республиканский фонд защиты прав дольщиков получил разрешение на достройку девятиэтажного «свеевского» долгостроя по ул. Чистопольская, 71а. А компания ТСИ взяла разрешение на возведение второго дома в ЖК «Мечта» у строящегося Вознесенского тракта.
Участники рынка не первый месяц говорят о необходимости резкого увеличения числа проектов новых многоквартирных жилых комплексов. Но воз и ныне там, чем пользуются владельцы новой «вторички», которые в апреле опередили девелоперов и установили исторический рекорд продаж. По словам Юсупова эти танцы инвесторов и застройщиков идут постоянно — эти «качели» не останавливаются, просто в этом году контраст оказался слишком ярким.
В минстрое РТ ожидают бо́льших осложнений с предложением новостроек в будущем. В целом по Татарстану участков с готовыми коммунальными сетями осталось лишь на 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли года за полтора. «Нужно создать заделы на пятилетку», — говорил в конце мая замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев. Свободная земля есть, но нет коммуникаций либо они на исходе.
Также застройщики заявляли, что с переходом на эскроу-счета потеряли возможность приобретать земельные участки. «Дефицит будет сохраняться, пока у застройщиков не появится понятный и доступный механизм для покупки земли для строительства», — подчеркивал ранее Илья Вольфсон.
Спрос на земли в Казани упал на 22%: «свое гнездышко» стало менее интересным?
Майская статистика управления Росреестра по РТ показала новую тенденцию: зафиксировано снижение спроса на земельные участки. Он рос с мая 2020 года и «выстрелил» после пяти лет простоя с низким спросом и ценами. Ну, а в мае 2021-го число регистраций сделок с земельными участками в Казани упало на 21% до 1,5 тысяч. В РТ за месяц зарегистрировали 10,1 тыс. сделок, что на 18% меньше апреля.
Причина не только в майских каникулах, а в дефиците свободной земли в черте города, участков с инфраструктурой. «Приличной земли под ИЖС в пределах 5-10 километров от города нет, отстает инфраструктура. Все, что лежало, давно купили», — говорит директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
Напомним, «коронавирусные» ограничения-2020 повысили интерес горожан к загородному жилью и раскрыли преимущества перед квартирами — самоизоляция казалась слаще на собственной земле. Затем по причине низкого порога вхождения землю покупали в качестве инвестиций. По-прежнему подогревает спрос к земельным участкам в ближайших к столице РТ районах сельхозипотека. В апреле 2021 года спрос на льготную сельскую ипотеку в Татарстане и России превысил лимиты, поэтому банки прекратили выдачу займов. В начале июня программу перезапустили, но спустя две недели лимит минсельхоза исчерпал «Сбербанк».
Если подвести итог вышесказанному, то можно резюмировать: рынок недвижимости в республике прорван на трех фронтах (первичка, вторичка и земля под ИЖС) — держится лишь ипотека. Нельзя исключать, что факторы, раздувавшие спрос, начинают выдыхаться. Денег больше не становится, «квадрат» уже подорожал, на очереди — стагнация строительства частных домов из-за резкого роста цен на стройматериалы. В таких условиях вполне понятно беспокойство вице-премьера Марата Хуснуллина, который в очередной раз призвал региональных глав обратить внимание на рост цен на жилье. «Я очень прошу вас обо всем, что касается роста цен, подумать и внести свои предложения», — сказал он. Ведь стройкомплексу страны нельзя допустить срыв объемов ввода новых «квадратов» — это, пожалуй, единственное крупное светлое пятно в экономике страны.