Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.

Методика

Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.

За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%

В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.

Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).

В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.

Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.

Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.

Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.

Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад

До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).

Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

Объем предложения восстанавливается, но очень медленно

В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.

В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.

Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Средняя ставка аренды в июне

  2024 г., тыс. рублей

Динамика средней ставки аренды за год, %

Динамика средней ставки аренды с начала года, %

Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс.

  рублей

Динамика средней ставки аренды за год, %

Динамика средней ставки аренды с начала года, %

Москва

56,2

32%

2%

95,5

35%

-4%

Хабаровск

38,5

41%

17%

52,3

15%

7%

Московская область

35,2

21%

2%

47,3

20%

2%

Санкт-Петербург

34,0

29%

-4%

56,0

30%

-3%

Нижний Новгород

29,3

42%

4%

39,3

20%

1%

Екатеринбург

28,5

37%

3%

40,6

30%

4%

Владивосток

28,2

1%

1%

44,1

2%

-9%

Новосибирск

27,7

31%

-2%

37,1

25%

2%

Казань

26,7

25%

-1%

40,3

26%

0%

Краснодар

26,7

28%

5%

50,0

53%

17%

Ростов-на-Дону

26,2

19%

-6%

38,0

0%

-3%

Пермь

24,7

54%

14%

33,5

47%

14%

Иркутск

24,2

19%

-3%

33,4

11%

-11%

Красноярск

24,2

22%

1%

33,2

20%

-3%

Челябинск

24,1

54%

11%

32,6

49%

9%

Ленинградская область

23,8

18%

3%

30,4

10%

-6%

Севастополь

23,8

11%

3%

34,6

24%

15%

Томск

23,8

26%

-3%

32,8

32%

11%

Тюмень

23,7

19%

5%

29,1

11%

2%

Махачкала

22,4

29%

-2%

32,4

-19%

8%

Самара

22,1

24%

-4%

30,7

38%

-1%

Омск

22,0

33%

9%

30,6

35%

13%

Барнаул

21,7

30%

6%

27,7

20%

3%

Кемерово

21,4

35%

3%

28,0

19%

-6%

Уфа

21,4

22%

2%

28,1

20%

0%

Ставрополь

20,8

18%

7%

26,2

16%

8%

Воронеж

20,5

28%

11%

31,2

16%

18%

Набережные Челны

20,4

53%

0%

25,6

56%

-1%

Новокузнецк

20,4

40%

33%

21,6

17%

-2%

Ярославль

19,8

14%

-1%

30,0

13%

2%

Волгоград

19,5

37%

-3%

27,9

35%

5%

Саратов

19,3

30%

6%

31,9

35%

27%

Рязань

19,2

32%

8%

24,3

25%

10%

Тольятти

18,1

21%

7%

23,1

19%

6%

Ижевск

17,6

25%

0%

24,4

30%

9%

Ульяновск

16,2

18%

-2%

22,8

27%

8%

Оренбург

16,1

30%

-7%

18,4

5%

-6%

Все локации

25,2

26%

5%

36,6

26%

8%

Источник: Циан.Аналитика