«И я дал совет: стройку на стоп…»: чего ждать от рынка недвижимости в 2025-м

Ждать ли дешевого «квадрата», какой сигнал посылает ЦБ на фоне СВО и в чем специфика Казани

В 2024 году рынок недвижимости накрыл идеальный шторм. Конец льготной ипотеки, высокие ставки ЦБ, «жирные» цены на «квадрат» ударили по спросу, новостройки легли на дно. Рост себестоимости и банковского кредита подсекли возможности застройщиков идти на скидки, эскроу-счета пополняются вдвое хуже, а долги растут. Вот так невидимая рука рынка ломает скорлупу яйца, где скрыта смерть рынка недвижимости. На плаву его держит только прекрасное начало прошлого года. О том, когда застройщики съедят последний жирок, какие сегменты рынка прежде всего под ударом и почему всегда найдутся те, кто готов платить в Казани московский прайс, размышляет корреспондент «БИЗНЕС Online».

Где смерть Кощея?

Ситуация на рынке недвижимости в последние месяцы напоминает сказку о Кощее Бессмертном. Иван-царевич — сиречь Центробанк — взломал сундук льготной ипотеки, выпустил быстроногого зайца взлетевших ставок ЦБ, пух и перья полетели от игр застройщиков и банкиров с хитродешевыми ипотеками по ставкам ниже банковских, команда Эльвиры Набиуллиной твердой рукой ухватилась за яйцо аккредитивов и кешбэков, которые все еще позволяют оттянуть стагнацию недвижимости, ЦБ ввел ипотечные стандарты.

Тревога Центробанка, который беспокоится за безопасность банковской системы, вполне понятна. Всем, кто наблюдал крах Татфондбанка, очевидно, что в кризис всегда есть желание продлить агонию (ну, например, за счет переоценки активов и завышения их стоимости). По принципу «авось кривая вывезет». Но если не вывезет, катастрофа будет еще более громкой. Вот и девелоперы, продавая в рассрочку, тоже рискуют. Эскроу-счета пополняются частично, цена проектного финансирования растет. А если вдруг к моменту окончательного расчета за квартиру клиент вывернет карманы и скажет: «Гафу ит, туган, — акча юк!» — придется возвращать авансы, текущие платежи и как-то заново продавать ту же самую квартиру. Если нерадивых и хитрых клиентов будет много, это огромный риск для рынка.

Но довольно аллегорий — обратимся к цифрам, с которыми мы закончили декабрь. Год назад «БИЗНЕС Online» намекал на грядущий конец прекрасной эпохи в сфере недвижимости. 2023-й оказался рекордным по продажам квартир в республике. И вот по итогам 11 месяцев 2024-го спрос обрушился на 22%. Скорее всего, в целом за год будет зафиксировано около 20 тыс. сделок с новостройками — вроде бы превосходный результат. Однако с июля продается по тысяче квартир в месяц, и это сродни катастрофе. В последние 10 лет рынок жил с продажами на уровне минимум в 1,5 раза выше. Вот с таким трендом мы вступаем в новый год.

Объемы ввода многоквартирного жилья в Татарстане падают. Если в 2023 году сдали примерно 1,6 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, то в 2024-м план МКД был 1,1 млн — в 1,5 раза меньше. План по жилью в 3 с лишним млн «квадратов» закрывают за счет ИЖС. Впрочем, и тут не без лукавого. Косвенно это ясно из слов вице-премьера Марата Хуснуллина, который сам 8 лет жил в незарегистрированном доме. Такой «незавершенки», построенной во времена царя Гороха, по стране десятки, сотни миллионов «квадратов», сказал он. А ставят все это на учет легко и без ведома собственника. Один из собеседников «БИЗНЕС Online» столкнулся как раз с такой историей — и после этой регистрации ему пришел счет на вывоз мусора на двух человек в домишке-самострое под снос, где даже отопления давно нет.

То, что раздувать объемы ввода жилья в стране и дальше невозможно, понимают и в правительстве. Например, Владимир Путин на итоговой пресс-конференции тоже послал ясный сигнал: он готов мириться с корректировками прекрасной цели сдавать по 120 млн «квадратов» к 2030-му. Так что 105 млн по итогам 2024-го — это хорошо, хотя год назад в России было 110 миллионов.

Кто «склеит ласты»

Чего ждать в наступившем году? Новогодние правила ипотеки от ЦБ осложнят жизнь девелоперам, и продажи новых квартир упадут — эксперты ждут, что в первые месяцы процентов до 30.

По данным минстроя РТ, градостроительный потенциал за год вырос с 4,3 млн до почти 5 млн кв. м — выдано 536 разрешений на строительство. Те проекты, что уже начаты, будут продолжаться. А вот закладку новых корпусов, скорее всего, притормозят. Возможно, снизят и планы по вводу жилья — в конце концов, даже Путин на это смотрит теперь спокойно.

Сегодня девелопер — это очень компактная структура без кранов, машин и бетонщиков. Он словно ящерица — способен откинуть «хвост» подрядчиков, замереть и ждать восхода солнца. Если, конечно, успеет. «Меня спросили: что нам делать? — говорит один из участников рынка, успешно прошедший кризисы прошлого. — И я дал совет: стройку на стоп, ждите хороших времен». Все непроданные корпуса остановить — это сократит расходы на банковское финансирование. Покупателей свести в один дом жилого комплекса. Новые проекты — на паузу, пока все не прояснится. Подрядчиков-строителей рассчитать. Судя по тем слухам, которые ходят на рынке строительства, стройкомпании уже начинают расставаться с частью строителей — теми же отделочниками или каменщиками. Доходит и до корректировки будущих проектов: например, вместо кирпича, кладка которого стала дорогой, возвращаются вентфасады, пусть и из хороших материалов.

При совсем уж пессимистичном сценарии можно ожидать и банкротств девелоперов. Но, скорее всего, в крайнем случае плохо будет небольшим компаниям, строящим где-то на окраинах агломераций. Крупные системные застройщики кризис переживут, хотя доходы у них и снизятся. Лучше потерпеть-переждать, увеличить долги, но красиво закончить проекты.

Для дольщиков же банкротство застройщика сегодня не означает тотальных потерь. Дома в высокой степени готовности достроят в любом случае — за счет проектного финансирования, а если уж их и не доделают, то вернут деньги, пусть и без процентов: на эскроу-счетах — 7 трлн рублей. По оценкам Хуснуллина, даже если продажи валятся в пропасть, хотя бы 25% на эскроу-счетах хватит для завершения стройки. А из тысячи застройщиков проблемы максимум у сотни.

К тому же стройка вещь очень инерционная, а потому сокращение объемов и в целом реальный кризис стройкомплекс может ощутить не в 2025 году, а ближе к 2027-му. Достаточно посмотреть на объемы строящегося жилья в Татарстане — они рекордны. Но эти проекты будут достроены только через два года. Тем не менее новые проекты все-таки продолжают появляться — оптимизм не иссяк.

Есть ли место ценовым маневрам?

В целом жирка девелоперам точно хватит до лета, полагают опрошенные «БИЗНЕС Online» строители. По логике рынка, чтобы поддерживать продажи в условиях упавшего спроса, надо снижать цены или стимулировать продажи скидками. И если присмотреться, то та же рассрочка не что иное, как скрытое снижение цен.

На цену влияет несколько факторов.

• себестоимость;
• спрос;
• предложение.

Будут ли скидки? Попытаемся взвесить за и против.

Себестоимость. При снижении продаж квартир в строящихся домах резко дорожает проектное финансирование — до уровня «ключ + 3» — и растет себестоимость. «Застройщики во многих регионах к кризису подошли с полностью голой *** и сумасшедшим объемом процентов по кредитам», — говорил замминистра строительства России Никита Стасишин. Кроме того, за последние три-четыре года в 1,5 раза выросли стройматериалы. А за год в те же 1,5 раза подорожал труд строителей. Иностранцев разгоняют полицейские. В том числе и из-за этого численность занятых на стройке рабочих в Татарстане упала на 7 тыс. человек за год.

Платежеспособный спрос. Он зарезан на корню высочайшими ставками и аппетитами банков при выдаче льготной ипотеки, с одной стороны. С другой — сейчас на депозитах россиян лежит примерно 56 трлн рублей, ставки по ним как никогда высоки. Но очень многие задаются вопросом: а что будет, когда ставки пойдут вниз? Куда потекут деньги со вкладов, ставших менее прибыльными? Если они хлынут на рынок недвижимости, увеличивая спрос в условиях дефицита (а строить пока будут меньше), то цены снова быстро пойдут в рост. Да и опасения честного отъема нажитых процентов в духе «Я понимаю, что должны кинуть, но не понимаю как…» тоже гуляют. Хотя вроде бы и нет к этому никаких оснований, кроме генетической памяти россиян, переживших не одну денежную реформу.

Кроме того, из-за санкций вывоз капитала за границу осложнен, да и просто опасно в таких условиях покупать недвижимость за рубежом. Никто не даст гарантий, что дружественные страны не повернутся к россиянам пятой точкой. Растут и доходы населения внутри страны. Например, в Казани зарплаты в реальном выражении (с учетом инфляции) увеличились к с января по август-2024 на 12%.

Предложение. У казанского рынка есть пара особенностей. Во-первых, многоквартирных домов строится мало — столица РТ плетется ближе к концу десятки городов-миллионников, лидирующих по объемам многоквартирного жилья. А во-вторых, в городе мало проектов сегмента «эконом» — они в основном на окраинах. Все работают классом выше: это как минимум «комфорт» и «бизнес».

Т. е. резервов для прямого снижения цен, по сути, нет. А то, что «накидано» сверх себестоимости, сжирает выросшая инфляция.

Прогноз

Чего можно ожидать? Премиум-класс все равно раскупят, в любой ситуации найдутся люди, готовые платить за Казань московский прайс. Но это не массовый сегмент.

А в массовом развивается коллапс. Поскольку прежде всего убит спрос у небогатых людей, проекты экономкласса будут на стопе до лучших времен. «Комфорт» тоже начнет сокращаться, выбор жилых комплексов снизится, их характеристики станут проще. Квартиры будут мельчать: собственно, уже сейчас можно найти двушку площадью в 34 кв. м в рассрочку за 8 миллионов. Мелкие застройщики уйдут, останутся крупные, число игроков на рынке сократится, выбор вариантов квартир в доступном сегменте тоже. Это путь к дефициту — а бывает ли снижение цен на дефицит?

В общем, все будет как в том анекдоте о подорожавшей внезапно водке: «Папа, теперь ты будешь меньше пить? Нет, сынок, теперь ты будешь меньше есть». Стройка — это мощный драйвер экономики, который также работает и в режиме тормоза. Зарезанные проекты — это сокращенные строители, не получившие и не потратившие свои зарплаты. По цепочке это удар по отделочникам, производителям и продавцам оборудования и стройматериалов, мебельщикам и т. д. Плохо будет всем.

Именно за счет массового строительства, которое вышло на качественно иной уровень архитектуры и благоустройства общественных пространств, Казань (да и другие миллионники) стала более привлекательной. Темпы всего этого как минимум замедлятся. Упадут и налоговые отчисления со строительства.

Так что в любом случае правительству придется что-то делать в 2025 году. Хотя бы убрать все лимиты со льготными ипотеками — но это уже поручение Путина, и его выполнят. Надо что-то делать и с аппетитами банков, поскольку их действия, например те же комиссии за выдачу льготной ипотеки, которые врубали застройщикам в 2024 году, дают рост цен на «квадрат». Предложения звучат разные: организация стройсберкасс, альтернативы проектному финансированию банков, арендные дома, жилищно-накопительные кооперативы.

Рынок недвижимости словно тот самый Кощей Бессмертный — совсем он не умрет. Сделки шли всегда: и в реформенные 90-е, и в безипотечные нулевые. Но при таких ценах на недвижимость, полностью оторвавшихся от реальных доходов населения, и запретительно высоких ипотечных ставках мы, кажется, не жили еще никогда.

Хотя, может быть, это экономический сигнал к тому, что пора прекращать вакханалию безудержного потребления? Через высочайшую ставку ЦБ с перспективой роста, дорогие кредиты, безумную ипотеку власть как бы дает понять: сейчас не время для роскоши. У страны есть другие, более глобальные цели, а потому вот такими мерами, через кошелек, охлаждают спрос… Посмотрим, что будет происходить, но пока все происходящее можно трактовать и в таком стоическом духе.