«Перед смертью Ришата я дал клятву»: как делят наследство экс-главы Альметьевска Абубакирова
34 года дружбы, обернувшиеся арбитражами и уголовкой из-за активов на 1,4 миллиарда
«Никогда не думал, что у нас с детьми Ришата, которых я знаю с самого рождения, может случиться такой конфликт», — говорит Мансур Хафизов, бывший руководитель исполкома Альметьевского района и близкий друг покойного мэра нефтяной столицы РТ Ришата Абубакирова. Их семьи создали совместный бизнес еще в нулевые — это пять торговых центров в нефтеграде. Взгляды партнеров на бизнес, главным образом детей глав обеих семейств, разошлись в 2023-м. Больше года они пытаются его поделить, но прийти к компромиссу не получается. Детали семейно-бизнесового конфликта в гражданской, арбитражной и уголовной плоскостях из уст обеих сторон — в материале «БИЗНЕС Online».
Жизнь и смерть Ришата Абубакирова
Рекордные 10 лет возглавлял родной Альметьевский район Ришат Абубакиров, оставив о себе в этом качестве добрую память. После этого в его карьере был еще и один созыв Госдумы. Ушел из жизни Абубакиров летом 2019-го, едва успев справить 60-летие.
А начиналось все на партийной работе в поздние советские годы. Именно здесь в марте 1984-го он познакомился с Мансуром Хафизовым. Абубакирову было 25 лет, Хафизову — 31. Мансур Гаптрахманович возглавлял Альметьевский горком ВЛКСМ, кстати, местным горкомом КПСС тогда «рулил» легендарный нефтяник Ринат Галеев.
В 84-м Хафизову предложили стать секретарем парткома Миннибаевского газоперерабатывающего завода. В поисках преемника он и познакомился с Абубакировым, молодым инструктором Альметьевского горкома КПСС, едва вернувшегося с военной службы. «Зашел к нему, говорю: „Ришат, тут такое предложение есть“. Он говорит: „Ой, Мансур Гаптрахманович, я никогда не работал в комсомоле, у меня опыта нет…“ Хотя в институте комсоргом был!» — вспоминает Хафизов в разговоре с «БИЗНЕС Online».
С тех пор Абубакиров и Хафизов каждый день были на связи. «Много лет совместно работали», — говорит последний.
В 1990-м Абубакиров ушел в «Татнефть» — своим советником его позвал работать тот самый Галеев. Чуть позже будущий босс Альметьевска возглавил аппарат и стал замом гендиректора нефтяного гиганта. А в 2001 году Абубакирову предложили стать главой района. В этом кресле он сменил Фоата Комарова. «Он никогда не переводил стрелки на другого человека, брал ответственность на себя за ошибки подчиненных, достойнейший руководитель», — таким запомнил коллегу его предшественник.
Став районным хужа, в администрацию Абубакиров позвал своего товарища Хафизова, работавшего тогда в «Татнефти». Собеседники газеты вспоминают, друзья были настолько близки, что общались каждый день, вместе отмечали праздники, ходили в летние походы. Совпали даже в том, что оба имели двух дочерей.
В 2010-м у главы Альметьевска обнаружили онкологическое заболевание, ему пришлось покинуть должность, где ежеминутно нужно заниматься оперативным управлением, но в 2012-м «Татнефть» поддержала его выдвижение на выборах в Госдуму. Руководитель исполкома нефтяной столицы РТ Хафизов тем временем также ушел из администрации. Абубакиров же долго боролся с болезнью, но скончался в августе 2019-го.
Общий бизнес
Бывший глава Альметьевска оставил довольно солидное наследство. Причем с Хафизовым он не только дружил, но и вел общий бизнес, открытый в 2005 году на накопления еще со времен работы в «Татнефти». Сами чиновники в уставной капитал не входили, семейными деньгами бывших нефтяников распоряжались члены семей.
Тогда было зарегистрировано первое юрлицо — ООО «Кроун». В состав учредителей вошли Гузэль Валеева (сестра жены Абубакирова) — 48%, Гузель Шангараева (дочь Хафизова) — 37%, их партнер Асхат Зарипов — 15%. В апреле 2008 года Арбитражный суд Татарстана признал ООО «Кроун» банкротом — у общества была кредиторская задолженность в 6,1 млн рублей.
Преемником ООО «Кроун» стало ООО «Корона». В 2007 году в Альметьевске был открыт первый торговый центр с одноименным названием. Учредителями стали те же Валеева, Шангараева и конкурсный управляющий и рантье Артур Миллер. Впоследствии рядом с ТЦ «Корона» открылся ТЦ «Евродом». Общая площадь двух торговых центров — 7,6 тыс. кв. метров.
После ухода отцов семейств с госдолжностей, произошли изменения и в составе учредителей. Валеева продала свою долю племяннице Резеде Абубакировой. Решил выйти из бизнеса и Миллер, продав свою долю соучредителям. У семьи экс-главы Альметьевска при этом всегда был контрольный пакет.
Бизнес развивался. На сегодняшний день в «Короне» работают более 30 арендаторов, в том числе детский развлекательный центр, «Додо Пицца», «М.Видео», мебельные магазины и т. д. В ТЦ «Евродом» 11 арендаторов, специализирующихся на продаже мебели и техники для дома.
Постепенно открывались новые ТЦ, а бизнес превратился в группу компаний с неофициальным названием «Капитал».
В 2016 году на другом конце города владельцы выкупили участок примерно в 3,2 га. Это территория рядом с домами, где администрация Альметьевска совместно с «Татнефтью» выдавала квартиры по соципотеке своим сотрудникам. Там построили самый крупный и, пожалуй, один из самых привлекательных объектов коммерческой недвижимости в городе — торговый центр «Западный», площадью 12,5 тыс. кв. м на два этажа. Сейчас там 45 арендаторов, в их числе магазины электроники, одежды, строительных материалов, а также фитнес-клуб и детский развлекательный центр.
Постепенно на этой территории «поселились» еще два объекта — батутный центр, площадью 1,5 тыс. кв.м с офисными помещениями для сотрудников компаний «Капитал», и самый последний объект, который был возведен и введен в эксплуатацию уже после смерти Ришата Фазлутдиновича в 2022 году, — это ТЦ «Домино» площадью в 6 тыс. кв. метров. В последнем 11 арендаторов, которые продают товары для дома.
Общая площадь всех пяти торговых центров составляет чуть более 27,5 тыс. кв. метров.
Каждый из пяти объектов принадлежит отдельному юридическому лицу, доли в уставном капитале всех компаний распределены в пропорции: 53% у дочерей экс-депутата Госдумы — Резеды Абубакировой и Рушании Фатиховой, 47% у дочерей Хафизова — Шангараевой и Лейсан Красиловой. Только в одном из них — ООО «Премиум Плюс» — со стороны Хафизовых в числе учредителей был Антон Красилов (муж Лейсан). Забегая вперед, в августе 2024 года он продал свою долю Миллеру.
«Я заключил договор купли-продажи доли в рассрочку на год. Я сам рантье, и у меня есть объекты коммерческой недвижимости — у меня и моей семьи их много, — сообщил „БИЗНЕС Online“ Миллер. — Это чисто коммерческая сделка. На момент подписания договора я надеялся на то, что их корпоративных конфликт будет улажен. Но после того, как произошли события, связанные с уголовными делами и прочим, мы договорились о расторжении этого договора. С таким токсичным соучредителем с той стороны мне не хотелось бы быть в партнерстве».
Что известно про наследниц
Дочери Абубакирова окончили КГФЭИ по специальности «финансы и кредит». Резеде 34 года, в начале карьеры она работала экономистом в коммерческих компаниях. Затем увлеклась духовными практиками в Индии, проводила в Казани различные семинары. Когда отец заседал в Госдуме, Резеда была его личным помощником. Рушание 32 года, после университета она вышла замуж и родила ребенка. После декрета и смерти отца вместе с сестрой занялась общим бизнесом. Сестры живут в столице Татарстана.
Шангараевой, дочери Хафизова, 40 лет, она замужем и воспитывает двоих детей. В 2006 году, после окончания университета, по предложению Абубакирова стала исполнительным директором в одной из компаний, искала арендаторов и работала с ними, в 2007 году стала директором ТЦ «Евродом», в 2008-м — директором ТЦ «Корона». Кроме того, она занималась поиском арендаторов в других торговых центрах — «Западный» и «Домино». Параллельно активно ведет тренерскую деятельность по дыхательным техникам, автор онлайн-марафонов и сборников «Ешь. Дыши. Худей».
Ее сестре Лейсан 47 лет, она замужем, воспитывает троих детей, владеет брендом детской, подростковой одежды и школьной формы 4KIDS, она также дипломированный практический психолог и «кармический нумеролог по авторскому методу «Алмазная пентаграмма человека». Обе сестры живут в Альметьевске.
Как вели бизнес: Абубакировы — инвесторы, Хафизовы — управленцы?
Дети Абубакирова все эти годы принимали участие в бизнесе исключительно в качестве инвесторов. А Хафизовы вели управление торговыми центрами.
«Со стороны Хафизовых всегда поступало предложение об инвестировании того или иного объекта. Они с первого дня нанимали всю управленческую команду сами. Соучредители с контрольным пакетом в этом не участвовали, хозяйственной деятельности не вели, поэтому не владели реальной обстановкой дел, не знали о проходимых операциях и сделках, — рассказывает Резеда Абубакирова „БИЗНЕС Online“. — Куда и зачем уходили деньги — мы не знали. Нас держали в курсе только по административно-хозяйственным вопросам».
До смерти отца они не вникали в работу ТЦ. После стали приезжать на объекты чаще, присутствовать на еженедельных планерках. Но, по их словам, информировали их о делах минимально. «Обсуждали зарплаты персонала», — говорит Резеда Абубакирова.
Шангараева с этим не согласна: их сторона осуществляла лишь оперативное управление обществами, все решения (сделки), даже незначительные, всегда согласовывались со всеми учредителями, и при принятии решений последнее слово всегда было за Абубакировыми. А еще в обществах проходили ежеквартальные совещания, на которых директора отчитывались перед учредителями о проделанной работе, давали детальную информацию о доходах и расходах, расшифровки активов и т. д.
После строительства ТЦ «Западный» в 2018 году директором общим решением был назначен Ринат Азизов. Впоследствии он стал директором и батутного центра. Антон Красилов был директором ТЦ «Домино».
«Взаимодействием с арендаторами по всем объектам недвижимости занималась лично Шангараева, а директоры обществ исполняли функцию технического и хозяйственного контроля деятельности фирм, — утверждает Резеда Абубакирова. — Мы были рады хорошим арендаторам в лице Familia в ТЦ „Западный“. Но с нами никогда не согласовывались тексты арендных договоров и допсоглашения к ним». Кроме того, по ее словам, не получала сторона Абубакировых и как таковых дивидендов с бизнеса.
Шангараева последний факт отрицает: сестры экс-главы Альметьевска периодически получали доходы от деятельности компаний в виде возвратов займов, ранее предоставленных компаниям учредителями при строительстве ТЦ, а также в виде дивидендов.
Как дочери Абубакирова входили в бизнес
Дочери Абубакирова практически сразу после смерти отца стали принимать активное участие в деятельности компаний, в том числе, по поиску арендаторов. А во время пандемии Резеда Абубакирова отучилась в Школе управления бизнеса Сколково.
«У меня появилось видение: для того, чтобы бизнес процветал самым лучшим образом, его нужно изменять, трансформировать. Нужно делать реконцепцию, проще говоря, — говорит она. — Потому что город у нас динамично развивается. Здесь штаб-квартира „Татнефти“, хочется соответствовать. У меня сформировалось видение, что сейчас — подходящее время».
Она предложила Хафизовым сделать реконцепцию объектов. Сейчас их торговые центры больше сфокусированы на товарах для дома, указывает Абубакирова. ТЦ находятся в разных частях города и не имеют основного направления. «Большой идеи, концепции объектов нет, — уверена она. — Мне стало понятно, что концепция нужна, чтобы развиваться».
Оснований провести реконцепцию бизнеса у Абубакировых было несколько: вывести ТЦ на увеличение доходности, сделать объекты современными, актуальными и притягательными для жителей города, так как сфера коммерческой недвижимости всегда требует изменений — особенно в эпоху бума онлайн-торговли. По мнению инвесторов, сейчас торговые центры должны быть направлены на удовлетворение потребностей людей в развлечениях и общении — в Альметьевске таких объектов недостаточно.
Летом 2023 года Абубакировы настояли на приезде специалистов для оценки эффективности торговых центров в нефтяной столице РТ. Речь идет об англичанине Гэри Берроузе — международном специалисте с опытом работы в ритейле, сфере жилой и коммерческой недвижимости. В 2006-м он основал в Дубае ACR Partners — консультативный центр по торговым центрам. «Мы поддержали 91 торговый центр в 38 странах, работая с местными, региональными и международными компаниями», — сказано на официальном сайте компании. Судя по открытым данным, в свое время Берроуз консультировал IKEA в России. Пару ему составил Алексей Кузьмин, управляющий ТРЦ «Мозаика» в Москве.
Приезд таких специалистов в нефтяную столицу Татарстана был недешевым, стороны разделили расходы в равных долях. «Я подумала: а вдруг Берроуз и Кузьмин помогут нам привлечь хороших федеральных арендаторов?» — говорит Шангараева. Сотрудники компаний собрали информацию, которую запрашивали приглашенные специалисты. Вот только после того, как они уехали, предложений по улучшению работы ТЦ в адрес дочерей Хафизова так и не последовало.
«Я предложила приезд этих специалистов и уточнила, что всю ответственность за визит беру на себя, — говорит Резеда Абубакирова. — Сначала оплатили пополам, специалисты приехали и выполнили свои обязательства, дали полную информацию — как можно улучшить наши объекты и предложили с ними работать. Результаты оценки они озвучили нам, и нам это понравилось, но в эту концепцию надо было дальше вкладываться».
Не дожидаясь доводов специалистов, говорит Абубакирова, Хафизовы отказались от каких-либо реконцепций, пояснив, что и так все хорошо работает, и у них нет денег вкладываться в улучшение. «После этих слов я не стала озвучивать выводы специалистов, а просто вернула деньги Хафизовым за визит», — добавила она.
Почему решили разделить бизнес
Шангараева предполагает: учитывая, что она и ее сестра были против передачи компаний в доверительное управление третьим лицам, Абубакировы в декабре 2023 года решили разделить бизнес.
Сестры Абубакировы говорят, если у собственников бизнеса представление о его развитии разное, то правильно будет разделить его и разойтись с миром. «Мы хотели участвовать в финансово-хозяйственной деятельности совместно с ними, но нас не пустили. Мы хотели разделиться так, чтобы всем было хорошо. Если даже в натуре объекты не делимы, они финансово сопровождались дополнительными оплатами», — объясняет Резеда Абубакирова.
В конце 2023 года семья экс-главы Альметьевска привлекла финансового консультанта из Екатеринбурга Татьяну Моисеенко, которая должна была провести оценку бизнеса. Она, несмотря на сопротивление Хафизовых по основаниям недопустимости разглашения конфиденциальной информации, получает доступ ко всем данным юридических лиц, в том числе к 1С. Также Моисеенко участвует в переговорах по разделу бизнеса на стороне Абубакировых.
Моисеенко была приглашена для того, чтобы помочь расшифровать детали бухгалтерской деятельности обществ, говорит Резеда Абубакирова. Но до настоящего времени этого сделать не удается по причине того, что другая сторона не предоставляет полной информации. В связи с чем даже пришлось обратиться в суд с исками, чтобы обязать директоров обществ предоставить всю документацию.
Тайны резиденции Ришата Абубакирова
Далее Абубакировы с помощью юристов нашли, по их мнению, причины усомниться в открытых и доверительных отношениях между собственниками. Дочери экс-главы Альметьевска выявили несколько фактов отчуждения имущества Хафизовыми с юридических лиц. И написали заявление в полицию.
Одно из них переросло в уголовное дело, которое было возбуждено 19 сентября в ГСУ МВД на неустановленных лиц по ст. 159 ч. 4 УК РФ («Мошенничество, совершенное в особо крупном размере»).
Согласно фабуле, которую раскрыли источники «БИЗНЕС Online», в 2019 году ООО «Премиум Плюс» продал юрлицу бывшего руководителя исполкома Альметьевска Хафизова ООО «Легион», где он с 2021 года является единственным учредителем, земельный участок почти в 3,5 тыс. кв. м и стоящий на нем дом почти в 300 «квадратов». Это довольно известный в городе коттедж прозвали «домом обходчика». Сумма сделки по документам составила 2,5 млн рублей. Следствие же считает, что цена «дома обходчика» в десять раз дороже — 25 млн рублей.
Хафизовы говорят, что сделка была заключена по цене значительно выше остаточной стоимости и согласована с Резедой Абубакировой — в документах по согласованию цены сделки и порядка оплаты стоит ее подпись, а денежные средства от сделки в конечном итоге поступили на счет компании, в которой единственным участником и директором является сестра Резеды — Раушания Фатихова.
Более того, продать этот дом просил сам Ришат Фазлутдинович перед смертью, так как он формально не является жилым помещением, приносит убытки для бизнеса, связанные с необходимостью содержания, чем и была обусловлена его стоимость.
«В настоящее время идет судебное разбирательство о признании недействительной указанной сделки, в рамках которого судом будет установлен или опровергнут факт согласования указанной сделки, так как если стоимость согласована сторонами, сделка является действительной вне зависимости от реальной цены объекта, — рассказала Шангараева. — Более того, сторона Хафизовых предлагала рассмотреть вариант участия данного актива в разделе бизнеса, но Абубакировы отказались, выставив нереальные требования в виде компенсации им за „дом обходчика“ 80 миллионов рублей. В случае признании сделки недействительным судом, сторона Хафизовых готова незамедлительного вернуть данный дом на баланс общества».
Абубакировы же уверены, что подпись на документах поддельная, своего согласия на продажу объекта соучредители не давали.
Что еще нашли сестры Абубакировы?
В ходе аудиторской проверки Абубакировы выяснили, что имеет место и заниженные ставки по аренде площадей в ТЦ «Западный». Иными словами, площади сдавались по низкой ставке в 100-250 рублей за кв. м одному лицу, которое впоследствии пересдавало площади реальному арендатору за гораздо более серьезную цену. Абубакировы подозревают, что из-за этого ТЦ «Западный» мог недополучать прибыль.
Хафизовы считают, что данные доводы не обоснованы, так как инициатором заключения договоров аренды на данных условиях с якорным арендатором был Ришат Фазлутдинович, а после его смерти Резеда и Раушания поддержали продолжение сотрудничества с данным арендатором, о чем имеется доказательная база, говорит Шангараева.
«Они не могли не знать о реализации „дома обходчика“ и ставках аренды в ТЦ „Западный“. Однако с началом корпоративного конфликта, связанного с разделом бизнеса, когда он пошел не по их „плану“, только в 2024 году Абубакировы начали предъявлять претензии по сделкам с имуществом, совершенным в 2019 году», — объясняет Шангараева.
Провалившаяся жеребьевка: как семьи
Корпоративный конфликт возник в декабре 2023 года по причине того, что дочери Абубакирова предложили вариант раздела бизнеса на неприемлемых для другой стороны условиях, говорит Шангараева. Предлагаемая цена выкупа ими 1 кв. м площади торговых объектов была значительно ниже рыночной стоимости.
Хотя эти доводы сторона Абубакировых считает ложными. «Стоимостная оценка обсуждалась обоюдно и каждый раз, идя на уступки, начинался заново торг с Хафизовыми в сторону уменьшения стоимостей», — рассказывает Резеда Абубакирова.
Хафизовы настаивали на том, чтобы ТЦ делили по квадратным метрам, а Абубакировы предлагали вариант деления объектов в натуре. По мнению последних, подход с квадратными метрами к крупным объектам априори не применим. Сложность была еще в том, что каждая семья хотела получить самый большой и рентабельный ТЦ «Западный».
Ни одна из сторон не согласилась подробно раскрыть предложения. Известно лишь, что между сторонами было проведено несколько раундов переговоров, в котором на стороне Абубакировых участвовал юрист и блогер из Москвы Дмитрий Гриц, а с другой стороны — рантье Миллер.
Дочери Хафизова предложили на переговорах в апреле 2024 года свой вариант раздела — формирование объектов в два равных лота по оценочной стоимости, осуществление выбора объектов путем проведения жребия, на что Абубакировы ответили согласием.
«Однако, на следующих переговорах несмотря на то, что лоты и их стоимость были ранее согласованы сторонами, Абубакировы заявили об аннулировании ранее достигнутых договоренностей. Таким образом, раздела бизнеса не произошло», — сообщила газете Шангараева.
Собеседники нашей газеты, принимавшие участие в переговорах, согласились на условиях анонимности рассказать о том, какие предложения были вынесены в ходе них. Оказалось, что в 2023 году была проведена независимая оценка бизнеса. Все активы оценили примерно в 1,4 млрд рублей.
Первое предложение (апрель 2024 года) от дочерей Хафизова:
1 лот: ТЦ «Западный», батутный центр (14 тыс. кв. м);
2 лот: ТЦ «Домино», ТЦ «Корона», ТЦ «Евродом» (13,5 тыс. кв. м).
Разделение предлагалось равное по площади, но с доплатой по результатам жребия от Хафизовых — в обоих случаях они должны были доплатить Абубакировым разницу в долях по оценочной стоимости. Но предложение было аннулировано Абубакировыми.
Второе предложение (июнь 2024 года) от дочерей Абубакирова:
Абубакировым: ТЦ «Западный», батутный центр, ТЦ «Домино» (20 тыс. кв. м);
Хафизовым: ТЦ «Корона» и ТЦ «Евродом» (7,6 тыс. кв. м) + доплата за разницу в долях.
Дочери Хафизова с таким предложением не были согласны — выплата разницы, по их мнению, была ниже оценочной стоимости.
Последнее предложение (декабрь 2024 года) от дочерей Хафизова:
Любой вариант раздела объектов на выбор Абубакировых с компенсацией разницы в долях по оценочной стоимости объектов, согласованной сторонами на переговорах в апреле 2024 года.
Дочерей экс-главы Альметьевска только смутил факт, что на ТЦ «Корона» и ТЦ «Евродом» «висит» большая дебиторская задолженность. Это значит, что если оставшиеся центры достанутся Абубакировым, путем истребования долга в будущем они могут их просто лишиться. От такой перспективы они отказались.
Сторона Хафизовых считает, что данный факт не может быть причиной отказа от раздела на озвученных условиях. Во-первых, дебиторская задолженность является внутригрупповой и может быть погашена по соглашению сторон в любое время; а, во-вторых, Абубакировым на их выбор было предложено несколько вариантов раздела объектов, однако, никакого ответа на предложение от них пока не последовало.
Как спор решается в судах
В октябре 2024 года Абубакировы, имея контрольный пакет, на общем собрании поставили директором трех ТЦ своего человека. Им стал бывший генеральный директор хоккейного клуба «Нефтяник» Джамиль Насретдинов.
«Этот директор открыт как нам, так и другой стороне. Нет такого, что мы ставим своего директора и играем по-своему. Любая запрашиваемая форма отчетности предоставляется в рамках положенного», — говорит Резеда Абубакирова.
На этом общем собрании в принципе принималось решение о смене директоров во всех пяти юрлицах, однако путем судебных обращений со стороны Хафизовых в двух обществах регистрация нового директора временно приостановлена. Арбитражный суд РТ наложил обеспечительные меры.
Также Хафизовы пытаются в судебном порядке оспорить назначение нового директора и в трех остальных фирмах. «Этот аспект свидетельствует о том, что Хафизовы принимают все меры по недопущению к доступу в юрлица Абубакировых, чтобы не обнажить все, допущенные ранее управленческим талантом Хафизовых, нарушения», — уверена Абубакирова.
Кроме того, в судебном порядке решается вопрос об обязанности передачи документов новому директору, о признании недействительными договоров аренды, признании недействительным договора купли-продажи «дома обходчика». Всего в Арбитражном суде РТ на старте рассматривается уже 12 дел. В Альметьевском городском суде РТ также рассматриваются иски о взыскании сумм по договору займа, кредитному договору.
«У нас с Ришатом был тандем, мы дружили 34 года! Перед смертью Ришата я дал клятву помогать его семье, что и делал на протяжении пяти лет. Обращаю внимание, не наша семья стала инициатором раздела бизнеса. Как только не по их (дочерей Абубакирова, — прим.ред.) сценарию пошло разделение бизнеса, ко мне и к моим детям стали предъявляться обвинения и претензии, — рассказал нашей газете сам экс-глава исполкома Альметьевского района Хафизов. — Никогда не думал, что у нас с детьми Ришата, которых я знаю с самого рождения, может случиться такой конфликт».
Со слов Шангараевой, их сторона желает скорейшего урегулирования возникших разногласий и настроена на внесудебное разрешение споров.
Эксперты: как делить бизнес в такой ситуации
Эксперт по коммерческой недвижимости DI group Константин Иванов уверен, что при разделе торговых центров, прежде всего, нужно учитывать арендный поток в ТЦ и его локацию.
В случае с конкретными объектами в Альметьевске по местоположению они находятся практически в равных условиях — все они удалены от центра в разных концах города. Два из них расположены на первой линии главной улицы города — ул. Ленина и продолжающей ее ул. Герцена. Это ТЦ «Западный» и ТЦ «Корона», соответственно. Трафик их отличается — в ТЦ на Ленина он выше. Остальные комплексы расположены прямо за ними. «Самое правильное — разделить ТЦ по арендным потокам. Никто никогда обижаться не будет, — уверен Иванов. — А по сумме задолженности — можно подписать соглашение, что сторона обязуется выплатить ее в течение шести месяцев».
Кроме того, он предлагает и второй вариант разделения — по квадратуре. При этом Иванов считает, что если на юрлицах есть долги, то они общие.
Эксперт по коммерческой недвижимости Мурат Ахмеров говорит, что можно оценить торговые центры через справедливую рыночную оценку каждого торгового центра. Разницу разделить их между собой по долям. Второй вариант — делить по квадратным метрам. «Оставить места общего пользования, а остальные помещения раскадастрировать и разделить помещения в торговом центре между собой. Учесть, где какой арендатор, какое помещение. Если помещение ближе ко входу, у него ставка повыше, доход повыше и стоимость», — указывает эксперт.
Но если каждая сторона хочет получить самый крупный и востребованный ТЦ, то его можно оставить его между двумя собственниками в долях и передать во внешнее управление. «Чтобы нельзя было обвинить в предвзятости управляющей компании одной из сторон», — уверен Ахмеров.
Если между торговыми центрами есть дебиторская задолженность, то нужно делить именно по квадратным метрам. «Нужно оценить, может где-то было неэффективное управление, у него потенциал есть. А какой-то может „умирающий“, и его надо переформатировать, нужны дополнительные затраты», — говорит Ахмеров.
Ну и ключевое. До разделения бизнеса можно рассчитаться с имеющимися долгами, либо оцифровать их в деньги — то реализовать ТЦ другой стороне дешевле.
Что происходит, если бывшие партнеры не идут на мировую
Старший юрист Yalilov & Partners Вилена Ермошкина поясняет, что зачастую при разделении бизнеса учредители выбирают способ реорганизации путем выделения или разделения. Однако, в случае наличия конфликта между учредителями, возникает спор в отношении имущества. В такой ситуации учредителям необходимо четко понимать, что судебные тяжбы могут причинить непоправимый ущерб как бизнесу в целом, так и деловой репутации каждой из сторон. Кроме того, результат таких судебных процессов непредсказуем и может не удовлетворить обе стороны.
Поскольку зачастую в таких конфликтах эмоции учредителей препятствуют рациональному и справедливому разрешению спора, наиболее эффективным способом разрешения спора является проведение независимой оценки имущества и обращение к медиаторам, уверена Ермошкина.
Управляющий партнер юридической компании А2К Legal Ильдар Хабибуллин рассказал «БИЗНЕС Online», что на практике подобные корпоративные споры могут длиться годами и лучший способ — найти возможность договориться о мировом соглашении.
Вариантов решения конфликта, по его словам, немного — либо «держаться за долю» и уходить в длительные судебные баталии, либо выйти из общества, если это предусмотрено уставом.
«На сегодняшний день выйти в деньги неплохо с учетом экономической ситуации. Если выход уставом не запрещен, то заявление о выходе можно в одностороннем порядке оформить через нотариуса и затем довести его до общества. С этого момента человек перестает быть участником и получает право на получение денежной компенсации — действительной стоимости доли», — констатирует Хабибуллин.
Но все же эксперт настаивает на возобновлении переговоров и доведении их до логического конца, чтобы стороны разошлись цивилизованно и могли сохранить бизнес.
«БИЗНЕС Online» будет следить за развитием семейно-корпоративного спора Абубакировы vs Хафизовы.