Цены на первичную недвижимость за год в Казани выросли в среднем на 14%
«Не меняйте цену в сторону повышения»
Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин на коллегии татарстанского ведомства попросил застройщиков заморозить цены на жилье.
«Для того чтобы осуществить меры поддержки (они сейчас готовятся), я обращаюсь к коллегам-застройщикам: не меняйте цену в сторону повышения. Меры, которые сейчас готовятся и которые мы будем осуществлять, будут связаны с тем, что мы просим, чтобы вы цены заморозили», — сказал глава российского Минстроя.
Он также отметил, что совместно с Минпромторгом и производителями ведомство прорабатывает вопросы добровольной заморозки стоимости строительных ресурсов.
«С учетом изменений, которые произойдут у нас с 1 июля в тарифной составляющей, не более, чем на это, должна поменяться стоимость. Иначе мы опять все деньги «съедим» в результате повышения. Это серьезная задача для постоянного контроля», – отметил Файзуллин.
Подорожали материалы для отделки квартир – за год на 13%
Фото: © «Татар-информ»
В Татарстане по итогам 2024 года снизились продажи жилья
Из-за роста цен на недвижимость, повышения ключевой ставки и завершения льготной ипотеки в Татарстане по итогам 2024 года снизились продажи жилья – со 142,2 млрд рублей в позапрошлом году до 134,1 млрд в минувшем. Об этом на коллегии рассказал глава Минстроя Татарстана Марат Айзатуллин.
При этом за год первичное жилье в Казани подорожало почти на 14%. В январе, по данным «Циан. Аналитики», средняя стоимость новой однокомнатной квартиры в Казани составила 9,7 млн рублей. «Двушки» в новостройках в среднем можно купить за 13,5 млн, а вот за «трешку» нужно выложить 16,8 млн рублей. Медианная стоимость квадратного метра – 233 тысячи рублей.
Вторичное жилье за год в среднем подросло в цене на 11%. «Однушки» на «вторичке» в январе можно приобрести за 7,6 млн, «двушки» – за 10,6 млн, а «трешки» – за 14,4 млн рублей. «Квадрат» стоит около 189 тыс. рублей.
При этом себестоимость одного квадратного метра, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), составляет 79,4 тысячи рублей. Наценка от застройщиков – трехкратная.
Подорожали и материалы для отделки квартир – за год на 13%. Заметнее всего цены выросли на сухие строительные смеси, сантехнику и напольные покрытия, сообщает «Коммерсант» со ссылкой на исследование платформы Infoline.
Застройщики не могут мгновенно перестраиваться, это не микробизнес. Стройку не остановишь
Фото: © «Татар-информ»
«Работать тяжело, девелопмент — это бизнес на длинной дистанции»
Многочисленные изменения на рынке в 2024 году привели к тому, что дела у девелоперов сегодня идут непросто. В таких условиях сложно планировать бизнес и выстраивать бизнес-процессы, отметил в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» коммерческий директор компании «Домкор» Евгений Александров.
«Сейчас, когда сильная турбулентная среда, очень тяжело работать. Девелопмент — это бизнес на длинной дистанции. Цикл проекта в среднем 2−3 года, и на такой дистанции, когда у нас каждые несколько месяцев меняются вводные, застройщики не могут мгновенно перестраиваться, это не микробизнес. Стройку не остановишь, и в этом плане есть некая инерционность. И поэтому сейчас, может быть, в полной мере мы даже еще и не почувствовали последствия прошлого года», – поделился собеседник информагентства.
Изменения на рынке влияют на покупательский спрос. Покупатели видят «некое броуновское движение» и откладывают покупку недвижимости до лучших времен. Ждут, когда ситуация успокоится и станет более-менее прозрачной.
«Правила игры до конца не сложились, то есть их сейчас по ходу дела настраивают под эту ситуацию. Но, тем не менее, это создает большие сложности для застройщиков, просто даже организационные. Естественно, это выливается в то, что спрос нестабилен как минимум. С другой стороны, были паникеры, которые говорили, что застройщики остановятся. Нет, этого не произошло, застройщики работают. Да, где-то скорректировали свои планы, но, тем не менее, в большинстве своем работают», – сказал Евгений Александров.
В случае заморозки цен компании начнут уходить с рынка, перестанут поставлять необходимые стройматериалы
Фото: © Рамиль Гали / «Татар-информ»
«Заморозка может стать спасением от падения цен для застройщиков»
Поможет ли игрокам рынка строительства заморозка цен? Возможно ли это сделать с экономической точки зрения? Доктор экономических наук, профессор КФУ Игорь Кох считает, что теоретически такой вариант может быть. Но это может произойти только в том случае, если между собой договорятся правительство, застройщики, поставщики и другие участники рынка. Сделать это законодательно вряд ли получится, объяснил он «Татар-информу».
«Скорее, речь идет именно о договоренностях, о том, чтобы осуществить сдерживание цен на определенные виды стройматериалов и в целом на продукцию строительного комплекса. Подобные меры в свое время принимались по отношению к топливу, к бензину, к некоторым другим товарам. Поэтому это не что-то такое удивительное для нашей страны. Но вообще, конечно, заморозка цен — это не самый лучший вариант, потому что она, по сути, деформирует рынок, отрасль, делает для многих компаний участие в этом рынке или этой отрасли просто экономически невыгодным», – сказал собеседник информагентства.
В случае заморозки цен компании начнут уходить с рынка, перестанут поставлять необходимые стройматериалы или будут искать обходные пути для того, чтобы компенсировать невозможность повышения цен.
«С другой стороны, если говорить о заморозке цен на продукцию строительной отрасли, то есть на жилье, например, то тут ситуация немного другая. Сейчас застройщики столкнулись с жесткими ограничениями со стороны спроса. При высоких ставках по кредитам просто нет достаточного количества желающих покупать то, что уже построено. И заморозка для них как раз может быть спасением от падения цен. Поэтому строители, я думаю, не боятся никакой заморозки, и они наверняка поддержат подобные меры. А вот поставщики или производители строительных ресурсов – для них это, конечно, будет не слишком интересно», – добавил Игорь Кох.
Он также отметил, что осуществить заморозку цен законодательно будет сложно потому, что это противоречит экономической идеологии, которой придерживается руководство страны. Экономист отметил: «Все-таки мы пытаемся функционировать именно в виде рыночной экономики, а не административно-командной».
«Возвращаться к советским методам ценообразования никто не будет. Одно дело – полуофициальная договоренность на какое-то время придержать цены, другое дело – федеральный закон, который будет обязывать кого-то что-то продавать по какой-то цене. Подобные меры у нас существуют исключительно в отношении субъектов естественных монополий. И то там есть процедуры, которые связаны с обоснованием цен, с пересмотром этих цен, но на законодательном уровне нигде цены не фиксированы ни на что», – заключил он.
Правовые нормы не предусматривают механизма полного замораживания цен на строительные материалы и жилье
Фото: © «Татар-информ»
При заморозке цен необходимо регулировать всех игроков рынка
Заморозить цены на жилье и стройматериалы без жесткого государственного регулирования всей цепочки поставок будет невозможно, потому что рыночные механизмы и стремление участников рынка выжить начнут работать против заморозки. Таким мнением с «Татар-информом» поделился кандидат экономических наук, исполнительный директор Ассоциации Национального объединения производителей строительных материалов (НОПСМ) Антон Солон.
«Кроме того, правовые нормы не предусматривают механизма полного замораживания цен на строительные материалы и жилье. В юридических актах и законах нет никаких положений, касающихся полной фиксации цен на определенный период времени. Также стоит отметить, что потребители и продавцы ведут себя согласно рыночным условиям и любое вмешательство в рыночные механизмы может привести к недоверию и социальным проблемам, что недопустимо для стабильности государства», – считает эксперт.
По мнению Солона, замораживание цен на жилье окажет серьезное влияние на рынок недвижимости и экономику в целом.
«Замораживание цен на жилье может вызвать локальное повышение объемов продаж на рынке недвижимости, после которого последует стагнация рынка из-за отсутствия мер поддержки и низкой покупательской способности населения. Покупатели могут воспринимать это как сигнал начала кризиса с потенциалом дальнейшего снижения цен. Также это может способствовать росту аренды, так как арендные сделки станут более привлекательными для потенциальных покупателей жилья, особенно для тех, кто не имеет достаточного бюджета для приобретения жилья в ипотеку. Еще замораживание цен может стимулировать снижение активности застройщиков жилой недвижимости», – отметил собеседник «Татар-информа».
Заморозка цен на жилье может существенно снизить спрос на строительные материалы
Фото: © «Татар-информ»
Спрос на стройматериалы может упасть, это приведет ряд компаний к банкротству
Кроме того, заморозка цен на жилье может существенно снизить спрос на строительные материалы, особенно на материалы для возведения жилых помещений. Это повлечет за собой падение спроса на цемент, кирпич, гипсокартон, арматуру и другие строительные материалы, объяснил исполнительный директор НОПСМ Антон Солон.
«Это может привести к формированию рыночных механизмов, которые поспособствуют снижению объемов производства, возникновению дефицита и росту цен на строительные материалы. Это может означать возникновение проблем с поставкой строительных материалов и увеличению их стоимости. Застройщики и производители строительных материалов могут столкнуться с проблемой ликвидности и снижением доходности, что может привести к банкротству», – пояснил эксперт.
Государство в таком случае ждет сокращения бюджетных поступлений.
Сегодня цены на стройматериалы растут, растет инфляция, стоимость рабочей силы, затраты на обслуживание проектного финансирования
Фото: © «Татар-информ»
Некоторые застройщики резко повысили цену на 20−25%
Инициатива Минстроя по заморозке цен хорошая, но меры поддержки отрасли и то, каков будет их механизм, пока не понятны, отметил заместитель директора по маркетингу и продажам «#СУВАРСНАМИ» Марсель Абдулхаев.
«Все взаимосвязано. Сегодня цены на стройматериалы растут, растет также инфляция, стоимость рабочей силы, затраты на обслуживание проектного финансирования – отсюда рост цен на жилье. Если этот процесс удастся притормозить, то и цены за квадратный можно будет заморозить, безусловно. Все это возможно, если решение, которое было озвучено на коллегии Минстроя, будет воплощено. Надеюсь, вскоре мы узнаем все детали, когда это будет реализовано и как», – поделился он с «Татар-информом».
Коммерческий директор «Домкора» Евгений Александров согласился с коллегой: информации на сегодняшний день мало для того, чтобы сделать окончательные выводы. Он предположил, что просьба о заморозке цен может касаться не всех девелоперов.
«Скорее всего, это касается именно резкого повышения. Некоторые застройщики буквально в последнее время повысили цену на 20−25% шагово, резко. Я бы воспринимал эти слова в их адрес. Если брать объективную составляющую, «по данным «ДОМ.РФ за 2024 год, цены повысились всего лишь на 9%, что значительно ниже инфляции», отметил он.
Если себестоимость превышает рентабельность и встает вопрос об остановке стройки или повышении цен, застройщики выбирают второй вариант
Фото: © «Татар-информ»
Экономически не очень понятно, как заморозить цены
Евгений Александров также подчеркнул, что «в умы и сердца» людей плотно вошел стереотип о том, что застройщики получают сверхприбыль с реализованных проектов. Однако это не так. Поэтому повышение цен в большинстве случаев – это явно не стремление застройщиков заработать.
«Динамика изменяется, но у застройщика тоже не статичные затраты. У него затраты на материалы, которые растут в цене, на проектное финансирование, которое стало почти под 30% на сегодня. Согласно закону, мы строим с применением эскроу-счетов, проектного финансирования. Банки почему-то не хотят заморозить свои ставки, и пока Минстрой тоже не поддержал в этой части. Была практика в свое время, когда субсидировалась не ипотека, а проектное финансирование. И это как раз позволяло снизить издержки застройщика. И вот после этого можно говорить про заморозку цен», – напомнил эксперт.
Однако если себестоимость в какой-то момент превышает рентабельность и встает вопрос об остановке стройки или повышении цен, застройщики выбирают второй вариант. Еще одна составляющая — это рост заработных плат, которые за последний год тоже резко увеличились.
«И в этой части я пока не вижу каких-то планомерных движений, чтобы это можно было каким-то образом регулировать: насытить рынок труда или еще что-то сделать, что бы позволило снизить этот темп. Поэтому здесь просто говорить: «Застройщики, не поднимайте цену», – это просто экономически не очень понятно. Если будут какие-то меры обозначенные, будет понятно с какого момента они реально включатся, застройщики смогут отреагировать. Мы согласны, если не будут входящие какие-то параметры меняться, то хорошо, мы можем зафиксировать цены. А исходя из того, что мы находимся в подвижном состоянии, в рыночном, здесь предлагается несколько нерыночный инструмент», – заключил Евгений Александров.