В Татарстане под управлением УК находятся 15,9 тыс. домов, ТСЖ – 1,6 тыс
«Проблема жильцов номер один – это непонимание»
– Александр Васильевич, давайте начнем с азов. Недавно лично столкнулась с тем, что люди не понимают, какие формы управления домом существуют и чем они отличаются. Расскажите подробнее об этом.
– Мне кажется, что об этом-то надо говорить не просто арифметически. Здесь для начала стоит заметить, что к нам в жилинспекцию приходит огромное количество вопросов. В прошлом году в ГЖИ РТ поступило почти 24 тысячи обращений от граждан, год был с сумасшедшим ростом – порядка 34%. Сейчас с начала 2025 года волна спадает. За январь-февраль мы видим увеличение количества обращений на 7%, но январь-февраль – это отопительный сезон, поэтому такая цифра характерна для этих месяцев.
Из всех этих заданных татарстанцами вопросов мы выделяем проблему номер один – непонимание. Непонимание не только системы управления домом, а в целом: что с твоей квартирой, кто и что делает в этой системе, за что ты платишь. По большому счету, человек вообще страшно далек от этих проблем, пока не столкнется с ненормальным функционированием системы. Какая-то эмоция возникает, когда перестает работать унитаз, кран, электричество или счет появился. Все работает – классно! Как только перестает работать, у собственника появляется возмущение.
Если у вас возникли какие-то проблемы, то первое, что надо делать, – это не лезть в интернет с криками и искать телефон прокурора или жилищной инспекции. Лучше зарегистрироваться в системе ГИС ЖКХ и узнать, кто вашим домом управляет.
Если вам повезло, то это профессиональный участник рынка – управляющая компания. Почему профессиональный? Потому что УК получила лицензию жилищного надзора, а ее руководитель прошел непростой аттестационный экзамен. Если же вам не повезло, то вы находитесь в системе управления своих соседей – в ТСЖ.
– Почему же «если не повезло»?
– Потому что управление профессиональным участником рынка и добрососедское – оно совершенно разное. История с ТСЖ в принципе хороша, если в вашем доме нет современного оборудования, сложных финансов, если не нужно вывозить снег, а двор огромный и в нем можно тропиночку протоптать. Условно, если вы живете в сельской местности, в двухэтажке, тогда ТСЖ – это для вас приемлемый сценарий.
А если в центре Казани? Первые этажи вашего дома занимают магазины, тротуар выходит из двора на улицу, а внутри подъезды смотрят на малюсенький дворик, и нужно эффективно, быстро реагировать на изменяющуюся ситуацию. Сможет ли это сделать добрососедское сообщество?
«Условно, если вы живете в сельской местности, в двухэтажке, тогда ТСЖ – это для вас приемлемый сценарий»
Фото: gji.tatarstan.ru
– Вряд ли.
– Статистика нам показывает, что ТСЖ – это неудачная форма управления. Но есть и еще хуже – это непосредственная форма. Проще говоря, это когда в доме не больше 30 квартир, и у каждого из собственников прямой договор на воду, тепло, электричество. Фишка в том, что услугу поставляют не дому в целом, а в каждую квартиру отдельно. В квартире за сетями смотрят собственники, снаружи – городские службы, но кто будет заниматься ими внутри дома?
– Тоже собственники?
– Да. ТСЖ-то не очень хорошо работает в этом плане, а в этой непосредственной форме вообще никто ими не занимается. По России статистика домов с непосредственной формой управления – это предтеча аварийных ситуаций.
Подытожим. Всего форм управления домом три: профессиональная, добрососедская и «никакая» – это объяснение бытовым языком. Если переведем на язык Жилищного кодекса, то существуют управляющие компании, ТСЖ и непосредственная форма управления.
– И все-таки какие положительные стороны можно выделить в каждой из этих форм управления? Есть ли плюсы в управлении домом ТСЖ или при непосредственной форме или эти две формы включают в себя исключительно минусы?
– Для каждого дома ситуация будет индивидуальна. Нельзя говорить, что ТСЖ – это тотальная проблема и с ними вообще все плохо. Это не так. Но в относительной доле из 100 процентов ТСЖ, безусловно, проблемных будет больше. Непосредственная форма – здесь почти все дома проблемные.
Профессионалы – управляющие компании – стоят дороже, но зато ваш дом гарантированно будет иметь своевременный ремонт, обслуживание и прочие вещи.
Условно говоря, вы можете обслуживать свой автомобиль в лицензированном дилерском центре, в гараже или сами. Если, допустим, это современный «немец», где вы будете его обслуживать? А если это дедушкина «копейка»? То есть все плюсы и минусы определяются исключительно инженерной сложностью того жилья, в котором вы живете.
Основание для смены формы управления всегда только одно – общее собрание. Жильцы могут отказаться от УК и в любой момент создать ТСЖ и наоборот
Фото: © «Татар-информ»
«Порядка 6 процентов обращений в год – о смене формы управления домом»
– Давайте теперь обратимся к статистическим данным: сколько у нас в Татарстане зарегистрировано управляющих компаний и сколько ТСЖ?
– В систему ГИС ЖКХ в Татарстане внесены почти 18 тыс. «живых» многоквартирных домов. На эти МКД идет отгрузка электроэнергии, газа, воды, и оттуда мы видим платежи за эти ресурсы. За прошлый год мы проинспектировали порядка 2,2 тыс. домов и в некоторых из них видели, что ресурсы якобы подаются, но платежей нет. Такая картина сложилась потому, что на одном договоре «висело» 3−4 дома. Ресурсы действительно были, но из них, скажем, один дом уже давно снесен. Поэтому мы и говорим про эти 18 тысяч МКД, что они именно «живые».
Управляющих компаний в РТ действует порядка 286. Лицензии выданы 353, но у огромного количества из них просто нет жилого фонда. Под управлением УК находятся 15,9 тыс. домов. ТСЖ в республике немногим более тысячи, они управляют 1,6 тыс. домов.
Непосредственная форма – согласно ГИС ЖКХ, это 411 МКД. Еще о 55 информация не размещена. У остальных домов не определена форма управления в ГИС ЖКХ. Это зона риска. То есть ими нам надо серьезно позаниматься.
– Часто ли бывает такое, что жильцы сначала выбирают одну форму управления домом, а потом хотят поменять ее на другую? Например, выбрали ТСЖ, разочаровались и решили перейти в управляющую компанию. И каким образом происходит эта процедура?
– Оценить частоту непросто. Мы ведем учет по 18 тысячам домов. Это значит, что управляющие компании и ТСЖ, которых у нас в сумме примерно 1400, распределены по этим домам. В реестре мы видим, кто и каким домом управляет. Так вот, на эти 18 тысяч домов к нам поступает около 1300-1400 обращений [о намерении поменять форму управления]. Получается, что с вопросом об изменении системы управления из общей массы обращаются примерно 6 процентов. Это часто?
– Действительно, сложно оценить.
– И потом, жильцы могут сменить форму управления, а следующие 10 лет ничего не делать. Но бывает наоборот – поменяли в этом году, потом еще раз в следующем. Такие вот активные жители, здесь осуждать сложно.
Что касается основания для смены формы управления, оно всегда только одно, другого быть не может, – общее собрание. Жильцы могут отказаться от управляющей компании и в любой момент создать ТСЖ, они же могут ликвидировать свое ТСЖ и перейти к УК, или отказаться от этих форм и оставить непосредственную. Можно также изменить одну УК на другую. Такой вот занимательный процесс.
«Один дом может простоять 50 лет в хорошем состоянии, а другой гораздо меньше. Почему? Потому что во втором доме все пущено на самотек, никто толком за ним не следит»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Заходя в дом, мы сразу видим, кто им управляет – ТСЖ или УК»
– Вы в начале разговора упомянули, что за прошлый год в ГЖИ поступило почти 24 тысячи обращений от татарстанцев. На кого чаще жалуются – на ТСЖ или на управляющие компании?
– Если говорить об относительных цифрах – конечно, на ТСЖ. В абсолютных – на управляющие компании, ввиду того, что жилой фонд под их управлением гораздо больше.
Более того, жалобы на содержание общедомового имущества выросли за три года с полутора тысяч до двух. Если говорить о качестве предоставления услуг, то здесь учитываются и управляющие компании, и жилищные организации. Но особенно заметен рост претензий именно к работе управляющих компаний: если в прошлом году их было всего 100, то сейчас уже 800. То есть у людей есть претензии, и количество этих претензий растет.
– Вы не один раз говорили о том, что штрафы для ТСЖ значительно меньше, чем для управляющих компаний. Почему сложилась такая ситуация ? Расскажите на конкретном примере, как они отличаются.
– Давайте представим два абсолютно одинаковых одноподъездных дома. Они располагаются рядом, но одним управляет ТСЖ, а другим – УК. Мимо них идет дорога, на ней один большой непрекращающийся сугроб. Из обоих домов пришли жалобы. Инспектор приезжает, выписывает ТСЖ штраф за невыполнение услуг в 500 рублей.
А для управляющей компании штраф составит 50 тысяч рублей. Почему? Потому что это профессиональный участник рынка, для которого будет действовать иной раздел Административного кодекса. В первом случае мы видим нарушение режима содержания жилого дома, а во втором – лицензионных требований.
У нас в Казани чуть менее тысячи домов, где управление осуществляют ТСЖ. Многие из них строились одним и тем же застройщиком, буквально друг за другом, в начале 2000-х. То есть дома вроде бы одинаковые, инженерия одна и та же. Но один дом может простоять 50 лет в хорошем состоянии, а другой гораздо меньше. Почему? Потому что во втором доме все пущено на самотек, никто толком за ним не следит.
И знаете, заходя в дом, мы сразу видим, кто им управляет – ТСЖ или УК.
– Как можно повлиять на ситуацию?
– Никак, это же зависит от собственников. У нас есть только один вариант – достучаться до сознания людей. Мы можем это сделать, например, через СМИ, но шансы у нас невелики. Абсолютно все жители, домами которых управляет ТСЖ, начинают возмущаться: «Они хотят, чтобы мы все перешли в управляющую компанию, они жулики – эти все «укашки» непонятные! Там тарифы огромные, а мы здесь не платим много».
Зерно истины в этом есть, финансово-хозяйственная деятельность управляющих компаний – это тайна за семью печатями, закон запрещает нам интересоваться ею. Но мы смотрим, снег есть – штраф, снега нет, ремонт в подъезде – свою работу сделал. Когда руководитель говорит, что у него нет денег на дворника, меня, как инспектора, это не интересует. Есть деньги или нет – двор должен быть чистым.
История с УК и ТСЖ – она совершенно простая. На протяжении лет, когда эти дома даже в один год стартуют, с каждым десятилетним циклом они будут приходить в разном состоянии. Первый – это девушка, которая ходит в спа-салон, делает необходимые процедуры, вторая – нет. К сорока годам они будут выглядеть по-разному, правильно? Потому что одна в себя прилично вкладывает, а вторая нет. Одной занимаются специалисты, а другая ходит лечиться к бабке, отвар ромашки пьет. Это понятный ассоциативный ряд?
Если управлением своим домом занимаются соседи, мы не против. Но здесь, опять же, есть проблема со спецсчетами. Когда у них подойдет срок ремонта, руководитель ТСЖ прибежит к государственному органу местной власти и скажет: «Спасите нас, лифты встали». А мы спрашиваем, где у него деньги на спецсчете. Он отвечает: «У меня было 10 миллионов, но мы же уже ремонты делали, какие могли, долги за тепло погасили». О чем говорить?
В 2025 году 22 дома в Татарстане должны быть на капитальном ремонте со спецсчетами. И только у четырех средств достаточно. Например, в одном из домов на улице Нечаева в Елабуге хотят поменять лифты, на счете три миллиона, но нужно порядка восьми. А когда встанет лифт, что они сделают? Будут возмущаться: «Куда смотрела власть? Ну, подумаешь, мы потратили деньги со спецсчета. Вы же могли нам объяснить, что этого делать нельзя?» А мы, кстати, объясняем.
Поэтому шансов у нас немного. Но мы настырные. Другого варианта, кроме как менять отношение собственника к своему дому, нет. Жилищному кодексу это сделать пока не удалось. Это оптимизм нашего законодателя, что все-таки мы сможем разбудить у собственника заботу не только о своей собственной квартире, а о доме в целом.
– Что нужно сделать, чтобы это изменить?
– Этим вопросом был серьезно озадачен Моисей. Он 40 лет водил избранный народ по пустыне, потом привел их в землю обетованную. Я не знаю индикаторов и оценки, насколько этот проект удался. Может, и нам тоже 40 лет надо?
«Из новых домов и из старого жилого фонда идут совершенно разные жалобы»
Фото: © «Татар-информ»
«В домах разного возраста вопросы кардинально отличаются»
– По вашей оценке, уровень сознания населения растет? Или остается примерно на одном уровне стабильно из года в год?
– Я не могу сказать, растет он или падает. Скорее так – он меняется. Особенно меняется ментальность работоспособного населения. Если мы говорим, что в начале перестройки экономику страны делали советские люди, а дети перестройки еще ходили в школу, то теперь экономику страны делают те самые дети перестройки. Все, кто родился в 1980-х, сейчас работают.
Двадцать лет в стране была система ценностей, непривычная для нас, пионеров и комсомольцев, но привычная для молодого поколения. Во время нашей молодости, без шуток, детский сад, школа были бесплатными. Больница – шикарного качества и тоже бесплатно. Если ты работаешь на заводе, то у тебя будет жилье. Такие вещи были для нас нормой.
Когда мы окончили институт, все одномоментно рухнуло. Оказалось, что твоим детям никто не собирается давать кружки, каждый учебник надо покупать. И в этой системе отношений человека и окружающего мира появился рубль. То есть эту систему стала определять не государственная политика, не идеология, а способность оплатить. А поколение 2000-х годов живет вообще в другой информационной системе. И у нас получается «торт Наполеон». Общество состоит из социологических страт с разными системами ценностей.
И поэтому мы видим, что из новых домов и из старого жилого фонда идут совершенно разные жалобы. Люди, которые купили свою квартиру в ипотеку, совершенно иначе относятся к ней и к дому в целом. Приходят на прием: мы заселились, нам эта УК или ТСЖ не нравится, выбираем другую! А в старом жилом фонде вообще не интересуются, кто ими управляет. Им это не нужно. Они четко понимают, что есть власть, которая со своими задачами справляется.
Вот недавно на приеме мне задали вопрос: «У нас во дворе порвана волейбольная сетка, нам должны ее поменять?» Я за год (Александр Тыгин возглавляет Госжилинспекцию РТ с января 2024 года, – прим. Т-и) такого вопроса еще не слышал. Как думаете, должны менять или нет?
– Вероятно, да, должны.
– Классный вопрос! Это закрытая дворовая территория, новый жилой комплекс. Безусловно должны. Но зададут ли такой вопрос жильцы домов с улицы Восстания? Конечно, нет, потому что там и волейбольных сеток нет. А если даже в каком-то дворе и есть, то энтузиасты будут ее содержать, а управляющая компания на вас посмотрит весьма удивленно, если вы придете к ним с такой просьбой.
Вот и получается, что в домах разного возраста вопросы кардинально отличаются.
«Если у вас не жалоба, а вопрос – однозначно нужно обращаться в саму управляющую компанию или ТСЖ»
Фото: © «Татар-информ»
«Подтверждаемость по обращениям за прошлый год – 5 процентов»
– Александр Васильевич, расскажите, куда обращаться татарстанцам, если у них возникают жалобы на ТСЖ или управляющие компании.
– Первое, если у вас не жалоба, а вопрос – однозначно нужно обращаться в саму управляющую компанию или ТСЖ. Почему? ТСЖ вы создали сами, вы им управляете, а управляющая компания – у вас с ней заключен договор. Если его условия не выполняются, должна быть претензия. Это Гражданский кодекс России говорит, не я придумал.
Допустим, вы получили ответ, и он вас не удовлетворил. Тогда, безусловно, вы идете, на выбор, в жилищную инспекцию или в прокуратуру. Но из всех обращений за прошлый год подтверждаемость составила 5 процентов. Например, мы получили около трех тысяч вопросов по расчетам, а подтвердили меньше двухсот из них. Опять же, возвращаемся к тому, что у населения очень много непонимания в этом плане.
Была у меня на приеме бабушка с вопросом: «Зима теплая, а платеж за отопление – 1,8 тыс. рублей. Почему он такой большой?». Мы посмотрели, площадь квартиры у нее составляет 50 квадратных метров. Очевидно, что [на самом деле] у нее маленький платеж согласно этому метражу. Но ведь дело в том, сколько процентов эта сумма составляет в бюджете человека. Мы понимаем, что у этой бабушки пенсия в лучшем случае 15 тысяч рублей. И для нее это действительно гигантский платеж, больше 10% ее доходов, а еще при этом нужно купить лекарства, продукты. В молодой работающей семье на такой платеж никто бы даже не смотрел – заплатили и забыли.
– Каким образом можно обратиться в жилинспекцию? Если вопрос касается дома, это должен делать один представитель от всего дома или, может быть, нужно коллективно собрать подписи?
– Если есть коллективная история – пожалуйста. Может обратиться также собственник или его представитель по доверенности. Оптимальный вариант – это Госуслуги, идеальный вариант – система ГИС ЖКХ.
– В продолжение вопроса хотелось бы уточнить такой момент: вы неоднократно говорили, что анонимные обращения оставлять нельзя. Разъясните нашим читателям, почему.
– Закон. У жилищной инспекции, в отличие от практически всех органов надзора, нет ограничений и необходимости согласовывать проверки с прокурором, потому что жилищные услуги имеют значение для жизни и здоровья. Поэтому нужно подтвердить, какому гражданину Российской Федерации какая угроза жизни и здоровья наступила, какие его права ущемлены.
Если нам это непонятно, не может быть и реакции с нашей стороны. По свисту Соловья-разбойника сорвались в поле и побежали искать нарушителей – конечно нет.
«У жилищной инспекции, в отличие от практически всех органов надзора, нет ограничений и необходимости согласовывать проверки с прокурором, потому что жилищные услуги имеют значение для жизни и здоровья»
Фото: gji.tatarstan.ru
«Новый способ управления поможет сформировать конкуренцию на рынке»
– На одной из конференций вы предложили законодательно закрепить отдельный способ управления – муниципальными предприятиями, которые осуществляют деятельность от имени государства. По вашему мнению, МУПы должны оставаться в конкурентной среде и быть полноценными участниками рынка управления, но при этом управлять на основании тарифов, установленных исполкомом муниципалитета. Как это поможет улучшить ситуацию? И есть ли еще какие-либо предложения?
– Никаким образом это системе не поможет, но сформирует конкуренцию на рынке. Должно быть многофакторное влияние на систему управления. Первый фактор – это возможность обратиться к управлению публичной властью напрямую, в данном случае к местному самоуправлению.
Во-вторых, это все сопряжено с жилищными тарифами. Как правило, исполкомы и так устанавливают тарифы, которые почему-то принимаются жильцами и управляющими компаниями, что для нас совершенно непонятно. В законе написано, что жильцы сами устанавливают свои жилищные тарифы. Но мы не видим этого практически нигде, они просто принимают за основу тарифы исполкома. Более того, если управляющие компании пытаются доказать, что это средние расчеты и где-то надо побольше, практически нигде это не принимается.
Мы считаем, что управляющие компании не должны пользоваться этими тарифами. У них должен быть договор с жильцами, план работ на текущий год, его стоимость, утвержденные на общем собрании. Тогда будет все понятно. Но вот эта иллюзия Жилищного кодекса – она пока не приживается.
Расценки муниципалитета усредненные, они не учитывают потребность вашего дома: не совпадет этажность, убираемая площадь дома, наличие или отсутствие лифта. То есть вы обречены на то, что вас что-то не удовлетворит. Это как вслепую записаться к врачу и спросить: «Что же мне принять?». Не видя вас, женщина вы или мужчина, сколько вам лет, что с вами, вам дают рецепт. Ведь в принципе-то ничего такого, головная боль – анальгин точно поможет. Рабочая же история?
Точно так же, закрыв глаза, мы применяем тарифы. Они одинаковы и для 18-этажного дома, и для двухэтажки в Авиастроительном районе Казани. Моему пониманию этот факт не поддается. Соответственно, если мы туда применяем публичную форму управления, то будет установленный минимум.
Например, вы хотите другого качества, не минимального гарантированного законом, стриженный газон. Может муниципалитет вас обязать всю Казань стричь газон во дворе?
– Конечно нет.
– Хотите, чтобы у вас во дворе были МАФы и елка на Новый год? Хотите – пожалуйста. Но муниципалитет же не может этого установить. Опять же, весь вопрос к жильцам. В вашем доме много детей, а в соседнем их нет вообще. Вам нужна горка, а там люди только работают, им нужна парковка. Давайте в этом году на этом газоне будем делать у них парковочную зону. Положим георешетку, и там будет парковка на 20 лет.
Но завтра у них появятся дети. Мы демонтируем георешетку и сделаем там детскую площадку. Больше же земли-то не станет. Кто мешает нам работать с этой территорией по ситуации здесь и сейчас? Только мы сами.
Мы уверены, что эта идея с МУПами состоится. В среднем такие законодательные инициативы занимают от трех до пяти лет. Профильный комитет Госдумы работает с этим уже два года. Мы, как республиканская инспекция, тоже участвуем в этой работе.
Недавно мы встречались с Сергеем Пахомовым (председатель Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ, – прим. Т-и), обсудили, что эта форма зайдет именно с двумя функциями: гарантирующей и создающей конкуренцию. И наши частники без вариантов начнут работать лучше. Потому что когда жильцы будут сомневаться в УК или ТСЖ, они скажут: «Зачем вы нам нужны, такие непонятные товарищи, пусть нами управляет мэр. По крайней мере, в этом случае мы знаем, кому жаловаться, ведь мы его избирали. Это значит, что у нас есть возможность прямого влияния на него».
«Там, где в доме есть активная группа, хорошие жильцы, УК пашут без замечаний, потому что их там воспитывают»
Фото: © «Татар-информ»
«Управляющая компания – как сопливый сынок. Ее нужно контролировать»
– Подводя итог нашему разговору, хотелось бы услышать вашу рекомендацию – к какой форме управления домом лучше обратиться жильцам? И еще хотелось бы узнать, существует ли рейтинг управляющих организаций, чтобы на его основании сделать выбор в пользу какой-либо УК.
– На самом деле, вопрос очень простой. Мы видим, что одни и те же управляющие компании работают на жилом фонде совершенно по-разному – в зависимости от того, какую шкуру с них дерут собственники. Там, где в доме есть активная группа, хорошие жильцы, УК пашут без замечаний, потому что их там воспитывают. Эта же управляющая компания в соседнем доме, где всем все по барабану, будет работать спустя рукава. Почему? Никто с них не требует.
Управляющая компания – как сопливый сынок: если вы не проверили его уроки, не накормили, не зашили ему штаны, он вас разочарует. Если вы, как беспокоящийся родитель, дали ему задание, проверили, как он выполнил уроки и точно убедились, что он тарелку за собой помыл, то вы свои родительские обязанности выполнили. Вам за этого сына не стыдно, потому что вы им занимаетесь. Понятная параллель? Все начинается с собственника, он мать и отец этого процесса.
Есть удачные примеры и с ТСЖ. Например, попадается ответственный человек – бывший военный или инженер на пенсии. Мы же видим эти дома – они в блестящем состоянии. Но он не профессионал. Мы надеемся не на его компетенцию, а на его совесть. Рынок – вещь жесткая, и не всегда срабатывают добросовестность и все остальное. Компетенции тоже нужны.
Что касается непосредственной формы, в ГИС ЖКХ она так и прописывается – «непосредственное управление», то есть самостоятельное. Хотите добить свой дом – добейте, других вариантов здесь нет.
Агитировать за ТСЖ или управляющую компанию я не буду, пусть собственники решают сами. У нас свое мнение сложилось, оно профессиональное, исходя из огромной базы данных, которые у нас есть.
А рейтинг управляющих компаний – это все-таки усредненная история. Безнадежных или идеальных управляющих компаний практически нет. Если собственники будут с них требовать – они будут работать, ничего сложного. Так что перед тем, как с ними расстаться, сначала попробуйте их заставить работать, куда они денутся?