Апарт-парад на марше: арендная недвижимость показывает потенциал

Апартаменты для большинства столичных застройщиков и инвесторов сегодня стали перспективным сегментом «гостевой» недвижимости, а для многих регионалов пока остаются «недожильем», которое в силу его «ограниченного в правах» статуса можно строить и продавать на площадках, где полноценное жилье строить не разрешают.

По данным «ДОМ.РФ», в 2023 году в России возводилось 6,9 млн кв. метров апартаментов (6% от общего объема жилой недвижимости). Перспективы рынка апартаментов недавно обсуждали эксперты на конференциях в Петербурге и Новосибирске.

Положительная динамика фиксируется и среди апарт-отелей, где наряду с «классическими» гостиничными есть номера, оборудованные кухнями и другими дополнительными удобствами для более комфортного и длительного проживания. Сервисные апартаменты — это меблированные апартаменты с кухней, расположенные в отдельных зданиях, не связанных с гостиничным бизнесом, в них нет ресторанов, баров, отсутствуют услуги по обслуживанию номеров.

Как было отмечено на конференции Комитета по недвижимости и строительству Санкт-Петербургской Международной Бизнес-Ассоциации (SPIBA), в Москве спрос на апарт-проекты вырос на 60%. А вот заинтересованность покупателей в объектах типа «псевдожилье», напротив, падает. Это фактически обычные многоквартирные жилые дома с юридическим статусом апартаментов, подразумевающим отсутствие социальной инфраструктуры. В Санкт-Петербурге спрос в данном сегменте сократился на 23%, в Москве — на 6%.

«Перспективным направлением сегодня становятся коливинги. Такой формат особенно популярен у молодежи — среди представителей поколения digital. В ближайшей перспективе число его поклонников будет только расти», — полагает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Коливинги (от англ. coliving) — формат жилья, предполагающий совместное проживание людей с общими намерениями. Среди его отличительных черт — совместное времяпровождение, общие завтраки и обеды...

Концепция важна…

Но не для всех Сильные позиции занимают лайфстайл-отели (букв. «отели образа жизни») от крупных мощных брендов и особые концептуальные проекты. Эксперты отмечают: выделяться среди конкурентов одним лишь уровнем сервиса сегодня мало. Чтобы «соблазнить» клиента, нужно искать свежие, необычные и броские концепции, создавать фирменные узнаваемые «фишки». Например, для апарт-отелей RBI PM в Санкт-Петербурге такой «фишкой» оказалось современное визуальное искусство. Как подчеркивает директор управляющей компании (УК) Евгения Мироненко, некоторые из арт-объектов являются эксклюзивными: они были созданы художниками специально для отелей.

Концентрация внимания на концепции апарт-объектов особенно характерна для Москвы и Санкт-Петербурга, где выигрышный концепт становится существенным фактором конкурентного преимущества на рынке. Во многих других городах, где направление апартаментов только начинает развиваться, решающую роль по-прежнему играет цена сделки.

Ближе к природе — это выгодно

Большой рыночный потенциал сегодня содержат загородные апартаменты, или «горизонтальные отели». В этом сегменте «спрятано» сразу несколько существенных предпосылок для активного развития.

Основная — тренд на рост загородного туризма, сформировавшийся под влиянием пандемии и событий последних лет: жители мегаполисов из всех видов досуга все охотнее выбирают отдых на природе, причем для многих он становится альтернативой поездкам за рубеж. Согласно статистике «Авито Недвижимость», только за 2023 год спрос на краткосрочную аренду загородного жилья в России вырос на 40% к предыдущему году. При этом целевая аудитория в этой нише привыкла к качественному сервису, что дополнительно стимулирует девелоперов и УК к созданию проектов более высокого класса.

Второй момент — это общий тренд на переезд за город, основанный на тех же причинах и подтвержденный федеральной статистикой жилищного строительства. По данным «ДОМ.РФ», только за январь 2024 года в России ввели 9 млн кв. метров индивидуального жилья — при чуть более 12 млн кв. метров общего объема. Площади строящегося ИЖС за год выросли на 40%.

В этом контексте и загородные апарт-отели, апартаменты становятся все более привлекательными для инвесторов. Например, дома первой очереди горизонтального отеля, который УК «Семиозерье» возводит в Ленинградской области, раскупили за 8,5 месяца, причем подавляющее большинство покупателей — профессионалы рынка.

Сегодня срок окупаемости вложений в загородную недвижимость в целом для конечного инвестора составляет 3,5 года при покупке по семейной ипотеке, или 7,5 лет при полной оплате. Доходность «плавает» в зависимости от места, но в среднем составляет 7% годовых.

Региональные рынки: есть где развернуться

В настоящее время 79% российского рынка апартаментов сконцентрировано в пяти регионах. По статистике «ДОМ.РФ», первое место занимают Москва и Подмосковье, где суммарно строится 3 млн «квадратов». На втором месте Краснодарский край и Крым (1,6 млн «квадратов). Третье место у Санкт-Петербурга — 0,8 млн кв. метров. Однако эксперты уверены: формат можно и нужно продвигать и в других регионах. Прежде всего там, где активно развивается туристическая отрасль. Так, по мнению генерального директора digital-агентства для девелоперов AGM Евгения Волошина, ниша имеет хорошие перспективы в Калининградской и Новосибирской областях. Гостиничный сектор в этих регионах развивается не столь быстро, у туристов растет спрос на сервисные апартаменты и апарт-отели.

Эти прогнозы и оценки подтвердила директор по продажам СК «Камея» Валерия Кузьмина на конференции «Рынок недвижимости: новые векторы развития» в Новосибирске. Она отметила, что в связи с замедлившимся ростом цен на недвижимость классические инвесторы переориентировались на рынок аренды, в том числе — на растущий рынок апартаментов. «Для российских регионов это пока относительно новый тренд; на покупку апартаментов сохраняется сравнительно низкий порог входа, а прибыль от их посуточной аренды выше, чем у обычных квартир, — говорит Валерия Кузьмина. — Сегодня в Новосибирске арендные ставки в апартаментах, гостиницах держатся на уровне Москвы и Санкт-Петербурга, при этом апартаментов в Новосибирске мало». По информации Валерии Кузьминой, за последние 6 лет количество гостей в столице Сибирского федерального округа увеличилось на 55,6%, и качественный номерной фонд за этим ростом не поспевает.

Валерия Кузьмина советует: при всей привлекательности рынка апарт-комплексов сгоряча, не научившись работать с этой недвижимостью, не стоит спешить вкладываться в строительство таких объектов. Поэтому в СК «Камея» к нему готовились долго, изучали российский и международный опыт и даже после этого решили не брать на себя все «первопроходческие» риски сразу, а разделили их, взяв в партнеры управляющую компанию из Петербурга.

Продвигаем, как можем

Несмотря на рост популярности формата, специализированного стандарта продвижения такой недвижимости в России пока не сложилось. Как отмечает Евгений Волошин, главная сложность заключается в отсутствии сильных брендов: «Пока универсальной рекламной модели в этом направлении не сформировалось. Основная трудность заключается в недостаточной структурированности рынка: большая часть топ-застройщиков апартаментов — небольшие девелоперы. Признанного лидера, который задавал бы тон, среди застройщиков и управляющих компаний пока нет».

Разница в покупательском поведении особенно заметна между регионами и столицами: региональный покупатель чаще видит в апартаментах сравнительно дешевую альтернативу покупке обычного жилья и ориентируется на конечную цену. Именно поэтому в регионах большей популярностью пользуется «псевдожилье», а не сервисные апартаменты.

Конверсия квалифицированных лидов с рекламных объявлений (то есть доля перехода лидов в сделки, процент реальных сделок) в регионах также ниже. Например, в Новосибирске она составляет 27%, в Челябинске — 32% (для сравнения — в Санкт-Петербурге 48%). По словам Евгения Волошина, в столичных городах уровень осознанности потенциальных покупателей выше, а интерес к покупке более прицельный. В регионах значительный процент откликов по рекламе составляют «любопытствующие»: люди хотят получить дополнительную информацию о формате и его инвестиционном потенциале, однако зачастую ограничиваются звонком в колл-центр и не идут дальше по воронке продаж.

Основу продвижения составляет точечная лидогенерация — с максимально понятными и простыми предложениями. Это могут быть цена, метраж, привлекательный порог входа в сделку — концепция же уходит на второй, а то и на третий план.

Так или иначе, но спрос на покупку апартаментов и номеров в апарт-отелях растет параллельно росту цен на такую недвижимость. В Москве стоимость «квадрата» в апарт-отелях за 2023 год выросла на 20-30%, в сервисных апартаментах — на 4-6% в зависимости от типа объекта. В Санкт-Петербурге рост составил 3-5% и 5-8% соответственно. Динамика цен подтверждает привлекательность формата и его инвестиционный потенциал, который, несомненно, вырастет и укрепится, если рынку удастся сформировать единые стандарты продвижения и сценарии выхода на региональные рынки.