Комплексы застройщиков. Что ждет Владивосток с реализацией механизма КРТ
Закон о КРТ (комплексное развитие территории) заработал в России в 2020 г. и стартовал с Москвы. За ней, используя опыт столицы, с 2021–2022 гг. в «реанимацию» своего жилого фонда зашли Красноярск, Краснодар, Самара, Обнинск, Архангельск, Липецк, Новосибирск, Хабаровск и другие города. Владивосток тоже неоднократно предпринимал попытки использовать механизм КРТ в застройке территорий, но дальше «бумажных проектов» заходить не удавалось. И вот грянула новость: закон о комплексном развитии планируется применить сразу к четырем территориям дальневосточной столицы – о масштабных планах заявило правительство Приморского края. Что ждет город?
Общая площадь застройки, запланированной в рамках КРТ, – более 77 гектаров. Речь идет о территории рынка на Спортивной, районе улицы Всеволода Сибирцева на проспекте Красоты, участке возле Нагорного парка на ул. Тунгусской и Снеговой Пади. И все бы ничего, только опыт применения механизмов КРТ во Владивостоке весьма скромный и, честно говоря, не очень успешный.
Начнем с того, что городская администрация несколько лет назад уже заявляла о реновации территорий с аварийными жилыми объектами. Была попытка применить КРТ к улицам Волховской, Фанзаводу, Героев Хасана, Талалихина и Острякова. Глобальный проект не состоялся. Попытки преобразовать Куперову Падь на Дальпрессе предпринимались девелоперами последние лет 40, и вот, с появлением КРТ, за проблемный участок взялась компания «Ареал-Недвижимость». Это первый в Приморье договор о комплексном развитии территории, заключенный по инициативе администрации города. Дело было в 2022 г. В настоящий момент договор о реализации КРТ на проспекте «Красного знамени» в стадии расселения жильцов.
«Можно сказать, что это единственный проект, который был разыгран на аукционе и выигран девелопером», – поясняет Алексей Безгодков, директор компании «Акватория», добавив, что Голубиная Падь, где тоже идет глобальная застройка со сносом аварийного жилья, к КРТ вообще никакого отношения не имеет: «Девелоперы просто выкупили частные дома, снесли их и застраивают эту территорию», – говорит директор компании «Акватория».
Тем не менее механизм КРТ – рабочий, это доказывают другие города. Но проблема Владивостока в том, что опыта реализации КРТ полного цикла нет ни у одного регионального девелопера, зато есть страх несения больших убытков.
Дарья Краснопоясовская, член комитета по строительству и земельным отношениям в сфере предпринимательства Приморского краевого отделения «ОПОРЫ РОССИИ», директор ООО «Высота»: «Несмотря на то что действующая власть прилагает усилия для популяризации и развития инструмента КРТ как механизма реализации инвестиционных проектов, девелоперы воспринимают его с недоверием, так как опыта реализации КРТ у региональных застройщиков нет. А те, кто с ним знаком, считает КРТ пока рискованным инструментом, так как есть вероятность того, что та локация, которую инвестор проработал (сделал градостроительный анализ, градостроительный потенциал, мастер-план, финансовую модель и прочее) для реализации и, соответственно, вложил деньги, может достаться на аукционе другому застройщику, который никаких финансовых вложений не осуществил».
Согласно информации Министерства архитектуры и градостроительной политики Приморья, в рамках запланированного КРТ во Владивостоке за счет девелоперов собираются построить пять школ и столько же детских садов, стадион, библиотеку, благоустроить набережную и парк площадью 14 гектаров в микрорайоне Снеговая Падь, а также создать прогулочные зоны вблизи улицы Всеволода Сибирцева. «Вся инфраструктура будет строиться за счет инвесторов», – уточняют в ведомстве.
Алексей Безгодков: «КРТ подразумевает инициативу государства произвести реновацию территории на определенных условиях с застройщиком. Но дело в том, что правительство края собирается вменять на застраиваемых территориях возведение социальных объектов в полном объеме: школы, детские сады и так далее – девелоперы должны будут строить за свой счет. Такие расходы могут стать фатальной нагрузкой, следствие которой – убытки».
Безгодков поясняет, что на фоне рекордного роста ключевой ставки кредиты для застройщиков под проекты сейчас выделяются в размере около 27% годовых. В случае дальнейшего увеличения ставки ЦБ, возможно, кредитование застройщиков вообще остановится. Особенно если эти проекты будут «дополнены» нерентабельными социальными объектами – такие «бизнес-модели» просто никто не будет финансировать.
«Так что есть риски, что некоторые застройщики вообще откажутся от новых проектов из-за больших экономических рисков», – говорит девелопер.
Он считает, что правильно было бы следовать примеру Хабаровского края, где в рамках КРТ застройщиков обязуют не строить тот же детский сад, а только спроектировать его и передать проектную сметную документацию вместе с земельным участком администрации. «Финансирование строительства самого объекта должно ложиться на государственные бюджеты, так как все понимают, что такие денежные вливания для частных застройщиков неподъемные», – уверен Безгодков.
В Хабаровске КРТ начали применять в застройке практически сразу, с момента его запуска в 2021 г. Очень быстро местное правительство отдало под реновацию 30 территорий, затем добавило еще пять, и темпы передачи участков под КРТ растут с каждым годом. В городе множество успешных реализованных проектов, и в целом по программе комплексного развития запланировано возвести 2,5 млн жилья. «В Хабаровске этот механизм работает активно и успешно, очень много аварийного жилья расселяют как раз по программе «комплексного развития территории», – говорит Алексей Безгодков.
«Все дело в том, что власти очень лояльны к инициативам бизнеса и без особых проблем предоставляют земельные участки для реализации инвестиционных проектов в рамках КРТ», – добавляет Дарья Краснопоясовская.
Во Владивостоке другая история. Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Равняться на проекты Москвы не стоит, ведь там они реализованы с полной поддержкой мэрии и московским бюджетом. У нас же финансовую и операционную составляющие должны взять на себя застройщики. Любой девелопер 10 раз подумает перед тем, чтобы принять участие в таком мероприятии. Уверен, что это будут в основном федеральные застройщики, у которых за плечами множество подобных проектов в западной части РФ».
Еще одной высокорискованной историей для захода в КРТ являются «уговоры жильцов».
«Возможно, это самый сложный этап во всем КРТ, – говорит Алексей Исаков. – Всегда найдется один, два или группа собственников недвижимости, которые не желают переселяться или продавать свою недвижимость. На это есть особые механизмы в установленных регламентах, в том числе судебные».
Дарья Краснопоясовская: «Одним из критериев КРТ является наличие на территории, предполагаемой к застройке, ветхого и аварийного жилья, что влечет за собой расселение лиц, проживающих в таких аварийных домах. Не каждому застройщику это под силу, не каждому девелоперу банк даст соответствующее финансирование на эти цели».
По словам Алексея Исакова, со Снеговой Падью должно быть проще – там участок свободен от прав третьих лиц и будут просто учитываться социальные потребности при застройке. А вот в остальных перечисленных зонах есть старые дома с жильцами, с которыми придется договариваться, расселять или оплачивать им стоимость их жилья по рыночным ценам.
«Застройщики обычно неохотно идут на это, поскольку данный процесс должен быть подкреплен документально, что занимает очень много времени. А стройка и так является одним из самых длительных бизнес-процессов. Таким образом, застройщики, которые планируют свое участие в механизмах КРТ, должны иметь достаточно «жирка», чтобы потратить несколько лет на подготовку территории до непосредственного выхода на стройплощадку. Поэтому большинство застройщиков не планирует в этом участвовать», – поясняет девелопер.
Еще одной «головной болью» являются различные «обременения». Алексей Безгодков: «Владивосток представляет собой хитрую комбинацию из жилых, нежилых, коммерческих, промышленных и складских территорий. Существует масса участков, где строить вообще нельзя. Это значит, что при подготовке территории к комплексному освоению государство должно проделать определенный подготовительный набор работ, таких как получение технических условий о возможности подключения объектов к инженерным сетям, проверка земельных участков на различные ограничения и так далее».
«Два участка в центре, выбранные под освоение КРТ, обременены наличием целого ряда зон культурных объектов, в соответствии с которыми нужно будет проектировать новые здания, – уточняет Алексей Исаков. – То есть здесь нельзя взять и воткнуть свечку, ибо зона ОД12 позволяет строить лишь здания не выше 25 м в высоту. Помимо этого необходимо соблюсти еще и облик самих зданий. Участок на Спортивной менее обременен такими ограничениями. Но там есть свои нюансы – он полностью находится в зоне подтопления. Это накладывает комплекс мер, которые потребуется выполнить, чтобы получить разрешение на строительство. И опять же будет необходимо включить нормативы по социальной инфраструктуре».
Все девелоперы признают, что сам по себе механизм КРТ очень хорош в части реновации территорий, но важно, как именно этот процесс организован со стороны государства.
Алексей Безгодков: «Старт КРТ во Владивостоке положен – и это замечательно. Вот когда государство начнет готовить проекты КРТ, они сами поймут, как тяжело застройщикам дается строительство во Владивостоке. Надеемся, станут понятны проблемы с инженерными сетями, отсутствием мощностей, дефицитом генерации электроэнергии, то есть власть увидит то, с чем сталкиваются девелоперы ежедневно. Возможно, это станет толчком к действию, и даже такие перспективы не могут не радовать».