Десять лет назад россияне из разных регионов приобретали у предпринимателя Анзора Пруидзе элитные апартаменты в Сочи, мечтая о домике у моря. Проблемный АК «Горизонт» достроили, но недвижимости в собственности у людей так и нет. Какую схему провернули застройщики и как теперь быть дольщикам? Оксана Самойленко «Новые Известия» продолжают публикацию цикла материалов о недобросовестных застройщиках, обманывающих дольщиков и покупателей апартаментов по всей России. Новые методы, старые цели До введения финансирования долевого участия строительства жилья через эскроу-счета на строительном рынке существовало множество мошеннических схем. Вот одна из них. Представитель компании-застройщика выкупал у своей же фирмы по договору долевого участия все квартиры в строящемся ЖК. Затем перепродавал их реальным дольщикам. Стройнадзор в этом случае мог контролировать только целевое использование средств по первым договорам. Интересы тех, кого в реальности нужно было защищать, оставались вне поля зрения надзорного органа. По такой схеме провернули продажу апартаментов в строящемся апарт-комплексе «Горизонт» в Сочи, расположенном по адресу: улица Просвещения, 24, рассказал «Новым Известиям» управляющий партнер юридической фирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын. ООО «Альбатрос», учредителем которого является ныне отбывающий срок за мошенничество Анзор Пруидзе, в 2015 году получило разрешение на строительство этого комплекса. Все апартаменты в нем девелопер сначала продал Пруидзе, а затем уже он стал перепродавать их дольщикам через заключение договоров цессии с физлицом. По такой схеме заключили 1031 договор долевого участия с гражданами. Их зарегистрировали в Росреестре, но деньги до кассы застройщика так и не дошли. «При этом застройщик ООО „Альбатрос“ представил более тысячи справок о том, что оплата произведена», — отметил юрист. Интересный факт: данный апарт-комплекс был построен на месте советского отеля с одноименным названием, где снимали фильм «Бриллиантовая рука». Когда пять лет спустя объект так и не был возведен, дольщики на собственном опыте убедились, что такое апартаменты и мошеннические схемы с их продажей. Дом включили в Единый реестр проблемных объектов, но достраивать его за счет государства не стали. Объяснять, чем отличаются апартаменты от квартиры, не будем. Коммерческие объекты по достраиванию не в приоритете. Но в данном случае речь шла более чем о тысяче обманутых дольщиков. Администрация города озадачилась поиском инвестора. По данным сервиса «Руспрофайл», ООО «Альбатрос», учредителем которого является Анзор Пруидзе, не показывает выручки начиная с 2016 года. В настоящее время организация проходит ответчиком по восьми судебным делам на сумму в 108 млн рублей, большинство истцов — физические лица. Достраивали дом силами ООО «СК Магна», о чем было подписано соглашение с сочинской администрацией. Новый застройщик по соглашению с «Альбатросом» получил в распоряжение с 8-го по 15-й этажи этого здания. Нижние остались в собственности у прежнего девелопера. ООО «СК Магна» в 2023 году, при выручке в 816 млн рублей, показало убыток в 753 млн рублей. В судебных процессах против «Альбатроса» компания привлечена в качестве третьего лица Летом 2023-го дом ввели в эксплуатацию по решению суда. Арбитражный суд Краснодарского края постановил незамедлительно передать ключи людям. Но вот уже два года этого не происходит. Компания «Альбатрос» тем временем остается единственным владельцем достроенного здания и не спешит расставаться с недвижимостью. Анзор Пруидзе был приговорен к пятилетнему сроку за мошенничество в особо крупном размере при продаже апартаментов в АК «Горизонт». Будучи единственным участником ООО «Альбатрос», он сначала выкупил, а затем перепродал недвижимость в комплексе новым дольщикам. До этого он и еще пять руководителей подконтрольных ему фирм были признаны также виновными в мошенничестве с продажей апартаментов в ЖК «Туапсинский» и «Фазатрон». Застройщик сидит, а схема работает Новый виток развития дело получило осенью прошлого года, когда ООО «Альбатрос» решило оспорить заключение договоров с Пруидзе. Дескать, он так и не перевел на счета компании деньги по подписанному с ним соглашению. Компания потребовала в суде расторгнуть договоры со своим же 100%-ным учредителем. Иск в суд подал назначенный за несколько месяцев до этого директор фирмы, и, по совместительству, адвокат Пруидзе. Первомайский районный суд Краснодара сначала удовлетворил иск, но затем отменил его. Оказалось, что конечные покупатели апартаментов в этом комплексе даже не фигурировали в исковом заявлении. И если бы решение суда вступило в силу, то их и так уже нарушенные права впредь и вовсе не учитывались бы. Как будто и не было этой тысячи обманутых дольщиков! «При обращении в Первомайский районный суд Краснодара истцом умышленно был сокрыт факт последующей продажи помещений по договорам уступки прав требований от Пруидзе А. З. более тысячи добросовестным приобретателям — пострадавшим гражданам — участникам строительства объекта, чем была реализована попытка введения суда в заблуждение относительно предмета спора», — подчеркнул юрист. Сам Пруидзе как ответчик по делу по поводу такого разрешения спора не возражал, и, даже более того, иск признал, о чем в суд прислал письменное заявление, добавил он. «В данном случае есть основания полагать, что такая схема использовалась изначально с прицелом на последующее создание предпосылок для расторжения ДДУ и тем самым оставление дольщиков ни с чем», — добавил Даниил Синицын. Пострадавшие гражданине АК «Горизонт» писали многочисленные обращения в администрацию губернатора Краснодарского края, прокуратуру региона, мэрию Сочи. Обращались в Следственный комитет. Дошли даже до приемной президента России. Последний шанс Теперь дело направили на новое рассмотрение в Адлерский районный суд Сочи. Заседание по нему состоится 20 марта. К участию в процессе на этот раз привлекли адвокатов, защищающих права дольщиков. «Пострадавшие граждане против того, чтобы расторгали договоры между застройщиком и Пруидзе, поскольку все права по указанным договорам в 2017–2018 годах были проданы (уступлены) добросовестным приобретателям — гражданам, которых государство впоследствии признало пострадавшими участниками долевого строительства. За приобретенную недвижимость они добросовестно совокупно заплатили более трех миллиардов рублей. Договоры уступки прошли государственную регистрацию в ЕГРН», — прокомментировал Даниил Синицын. Адвокат отмечает, что, в случае если суд и в этот раз не учтет имеющийся у граждан статус добросовестных приобретателей и факт государственной регистрации договоров уступки, более тысячи граждан, ранее признанных ДОМ.РФ пострадавшими, лишатся принадлежащей им по праву недвижимости. ООО «Альбатрос», на балансе которого по-прежнему находится достроенный дом, в этом случае сможет снова продать помещения в рынок. По такой же схеме ранее провернули перепродажу объектов в элитном сочинском ЖК «Горки». Спорное здание на Первомайской улице, 1, с многочисленными нарушениями построили еще в 2017 году. «Там, к сожалению, не было компетентных юристов и не было огласки. В итоге люди лишились приобретенных квартир, а объект продали по второму кругу», — рассказал Синицын. Шанс получить свои апартаменты у пострадавший граждан в скором времени небольшой, но есть. В конце прошлого года Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края в интересах пострадавших граждан — участников строительства по ДДУ наконец подал иск к ООО «Альбатрос» с требованием не затягивать передачу ключей. «Данное дело страшно оппонентам, потому что, в случае если по нему будет вынесено решение, более чем 100 уже поданных в Адлерский районный суд города Сочи и еще более 200 готовящихся исков граждан по ДДУ о признании права собственности к ООО „Альбатрос“ суду придется удовлетворять. Вынесенное решение суда будет иметь преюдициальную силу согласно ч. 2 статьи 61 ГПК РФ», — пояснил Даниил Синицын. Казалось бы, шаг навстречу дольщикам. Но нет. Рассмотрение дела затягивается. Следующее заседание назначено только на 28 мая. «Дольщики пока не могут добиться от администрации города Сочи правовой реакции. С августа 2024 года обращаются с просьбой созвать совместную с прокуратурой рабочую группу по проблеме. Но ответа до настоящего времени нет. Ходатайствуют в судах о позиции по делу у администрации города в надежде на то, что мэрия поддержит дольщиков. Но их юристы, когда приходят в суд, заявляют, что рассмотрение иска фирмы „Альбатрос“ к самому Пруидзе о расторжении ДДУ первично», — поясняет Даниил Синицын. Следственный комитет РФ пока тоже не находит нарушений в действиях Пруидзе и его адвоката — директора ООО «Альбатрос». Следственный отдел по Центральному округу Краснодара в январе этого года отказал в возбуждении уголовного дела, сославшись на невозможность опросить учредителя фирмы в СИЗО. Подобные схемы не редкость для рынка апартаментов. В Москве, например, серые застройщики провернули еще одну схему на продаже модных лофтов. Выкупали на торгах административные здания старых фабрик и заводов. По документам делали в них «косметический ремонт». На деле же реконструировали, делили помещения и продавали. Теперь мэрия Москвы требует все апартаменты признать объектами незавершенного строительства, запретить их эксплуатацию и обязать нынешних владельцев привести здания в соответствие. Для собственников это грозит дополнительными вложениями до 30% сметной стоимости строительства нового дома, а это миллиарды рублей. Как купить апартаменты в Москве и не нарваться на подобные схемы, читайте в материале «НИ».
